Prečo kupovať v roku 2026 v Umbrii?
Trh v roku 2026 zostáva dynamický, ale rozumný: menej špekulácie, viac dopytu po kvalite a životnom prostredí. Dobre situované a zrekonštruované nehnuteľnosti sa predávajú slušne, pričom tie, ktoré potrebujú renováciu, vyžadujú viac času a zvýraznenia 📈.
Číselné ukazovatele z inzerátov (zdroj: Green-Acres, špecializovaný portál na rekreačné nehnuteľnosti): na vidieku sa veľa domov pohybuje okolo 1 000–1 400 €/m², zatiaľ čo najžiadanejšie oblasti tieto úrovne výrazne presahujú.
Obľúbený región pre druhé bývania
Umbria láka kupujúcich rekreačných nehnuteľností svojou prírodou, gastronómiou a blízkosťou k Rímu a Florencii. Práca na diaľku a dlhšie pobyty zvyšujú záujem o domy s vonkajším priestorom.
- Pohodlné spojenie: letisko Perugia, vlaky do Ríma a Florencie, cesty E45 a A1.
- Dopyt po pokoji, otvorených výhľadoch a dobrom slnečnom osvetlení.
- Obľúbené sú domy pripravené na bývanie alebo s dôkladne zvládnutou rekonštrukciou.
Stabilný zahraničný dopyt, najmä z Británie a Holandska
Medzinárodný dopyt zostáva stabilný, vedú ho kupujúci z Británie a Holandska, pridávajú sa aj Francúzi, Nemci a Belgičania. Ich kritériá: autenticita, vybavenie (bazén, terasa) a prístup k živému mestu.
- Zrekonštruované kamenné domy: silná príťažlivosť a ľahší následný predaj.
- Doba dojazdu: ideálne menej ako 30–45 minút od umeleckého mesta.
- Rozpočet na renováciu plánovaný už pri ponuke na istotu časového harmonogramu.
V provincii Perugia pochádza väčšina zahraničných dopytov na Green-Acres najmä z USA (16 %) a Izraela (11 %), nasledovaná Nemeckom, Holandskom a Francúzskom; Veľká Británia približne 5 %.
V okrese Terni je trend podobný: USA (13 %) a Izrael (12 %) pred Nemeckom, Holandskom a Francúzskom, s Veľkou Britániou okolo 7 %.
Najlepšie miesta na nákup v Umbrii
Najvyhľadávanejšie oblasti
Perugia a Spoleto: živé centrá a zrekonštruované domy
Perugia a Spoleto ponúkajú živé mestské prostredie (univerzity, hudba, festivaly) a jedinečné kultúrne dedičstvo. Nájdete tu zrekonštruované byty v historických palácoch, mestské domy a vily na okraji.
- Kompletné služby: kultúra, reštaurácie, nemocnice, doprava.
- Ideálne na dlhodobý podnájom pre študentov/expatov alebo krátkodobý prenájom.
- Ceny často nad vidieckym priemerom kvôli polohe.
Cenové orientačné hodnoty (inzeráty):
- Inzeráty v Perugii, priemerná požadovaná cena 484 000 € pre priemernú plochu 359 m² (cca 1 348 €/m²)
- Inzeráty v Spoletu, 426 000 € za 309 m² (cca 1 379 €/m²).
Jazero Trasimeno: panoráma a pokoj
Okolo jazerá Trasimeno (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) dominuje výhľad, svetlo a pohoda 🌅. Je to obľúbená voľba pre milovníkov prírody a vodných športov.
- Silný dopyt po domoch s výhľadom, terasou a bazénom.
- Pozor na krajinné a urbanistické obmedzenia pri brehu jazera.
- Sezónny prenájom silný od apríla do októbra, vrchol v lete.
Okolo jazera priemery v inzerátoch odrážajú prirážku za „výhľad na jazero“:
- Nehnuteľnosti v Passignano sul Trasimeno: cca 2 066 €/m² (priemerná požadovaná cena 531 000 € za 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: cca 1 972 €/m² (286 000 € za 145 m²).
- Nehnuteľnosti v Castiglione del Lago: cca 1 771 €/m² (457 000 € za 258 m²).
Cenovo dostupné vidiecke zóny
Dedinky okolo Orvieta a Gubbia
Kopce pri Orviete a Gubbio ponúkajú farmy, usadlosti a kamenné domy s pozemkom. Získate viac priestoru a súkromia, s kúzelnými mestečkami a lokálnymi producentmi na blízku.
- Typickí kupujúci: dlhodobý pobyt, práca na diaľku, rodinný projekt alebo aktívny dôchodok.
- Skontrolujte prístup (cesty), vodu (studne) a orientáciu pozemku.
- Dobrý pomer cena/kvalita pre tých, ktorí akceptujú miernu vzdialenosť.
Príklad (inzeráty):
- Domy na predaj v Orviete, cca 1 776 €/m² (priemerná požadovaná cena 627 000 € za 353 m²)
- Domy na predaj v Gubbio, v priemere okolo 878 €/m² (459 000 € za 523 m²)
Ceny medzi 1 000 a 1 400 €/m² podľa renovácie
Vo viacerých dedinách sa nehnuteľnosti často predávajú medzi 1 000 a 1 400 €/m2, rozdiely závisia od výhľadu, dostupnosti a úrovne renovácie.
- Jemné obnovenie: orientačný rozpočet 300–600 €/m².
- Kompletná/konštrukčná rekonštrukcia: 800–1 500 €/m² podľa stavu a materiálov.
- Poplatky pri kúpe v Taliansku: často 9–12 % pre druhé bývanie (dane z prevodu, notár, agentúra); konzultovať s profesionálmi.
Poznámka: Okolo Trasimena a Orvieta často inzerované priemery presahujú 1 700 €/m², pričom niektoré vidiecke obce (Gubbio) sú výrazne pod 1 000 €/m².
Metodika: tieto údaje vychádzajú z inzerátov a často sa týkajú rozľahlých nehnuteľností; nenahrádzajú miestny odhad a porovnateľné predaje.
Typológia a perspektíva v Umbrii
Farmy, kamenné domy a menšie vily
Ponuka pozostáva z casali (farmy), kamenných domov, bytov v meste a súčasných malých víl. Vyhľadávané prvky: priznané trámy, terakotové podlahy, olivový háj, výhľad a možnosť bazéna 🏡.
- Kamenný dom: čaro, dobrá hodnota ak je správne zrekonštruovaný.
- Novšia menšia vila: pohodlie, izolácia, jednoduchšia údržba.
- Pozor na seizmické normy a stavebné povolenia.
Vyšší potenciál na turistický prenájom
Krátkodobý prenájom funguje dobre v okolí kultúrnych oblastí a panoramatických lokalít. Pobyt je koncentrovaný od jari do jesene, často so zahraničnou klientelou.
- Reálny cieľ: dosiahnuť sezónnu obsadenosť a hrubý výnos 3–5 % podľa polohy.
- Rozhoduje: bazén, výhľad, jednoduchý prístup, obchody do 15 minút.
- Kontrolné body: stavebný súlad, registrácia prenájmu, miestne dane (IMU), energetická efektívnosť.
Rýchly checklist pre nákup
- Stavebný a katastrálny súlad nehnuteľnosti a príslušenstva.
- Diagnostika statiky, seizmiky, strechy a inžinierskych sietí.
- Kvalita prístupovej cesty, vecné bremená, práva k vode/studni.
- Písomný odhad prác a termínov s miestnymi remeselníkmi.
- Reálny prenájmový zámer: sezónnosť, cieľová klientela, blízkosť služieb.
