ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 ที่เนเปิลส์ : ความมั่นคงหลังจากสองปีที่ราคาสูงขึ้น
ราคากลาง: ~2 560 ยูโร/ตร.ม. เนเปิลส์ยังคงแพงที่สุด (~3 800 ยูโร)
หลังจากสองปีที่ตลาดปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดระดับภูมิภาคในปี 2026 นิ่งตัวลง มูลค่าชะลอตัวในบางเซ็กเมนต์ ในขณะที่ทำเลเด่นยังคงแข็งแกร่ง
รายการสำคัญที่ควรรู้:
- คัมปาเนีย (ค่าเฉลี่ยภูมิภาค): ~2 560 ยูโร/ตร.ม.
- เนเปิลส์เขตเมือง: ประมาณ 3 800 ยูโร/ตร.ม. มากกว่านี้ในย่านไฮเอนด์ (Chiaia, Posillipo)
- ซาเลอร์โนและชายฝั่งใต้: อยู่สูงกว่าค่าเฉลี่ยภูมิภาค ขึ้นอยู่กับที่อยู่และวิว
- อาเวลลิโน, เบเนเวนโต: ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่ต้องปรับปรุง
ความแตกต่างภายในเมืองยังคงเห็นได้ชัดตามสภาพ, ชั้น, การมีลิฟต์ และความใกล้ชิดกับระบบขนส่ง 🚇
ตัวอย่างตลาดบ้านพักตากอากาศ ข้อมูลจาก Green-acres จังหวัด Caserta พบว่าความต้องการเฉลี่ยที่ ~362,000 ยูโร สำหรับพื้นที่ประมาณ 131 ตร.ม. (อ้างอิงจากสิ่งที่ลูกค้าค้นหาบนแพลตฟอร์ม)
ราคาลดลงเล็กน้อยในชนบท (-0,8%)
ในเขตชนบทและเมืองเล็กๆ ภายใน พบว่ามีการปรับตัวลงเล็กน้อยราว -0,8% เนื่องจากความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้นและต้นทุนซ่อมแซมที่ยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ
ผู้ซื้อใจเย็นจะพบโอกาส โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน
การแบ่งเซ็กเมนต์ชัดเจนระหว่างหรูริมทะเลและชนบท
ชายฝั่งอามัลฟี: ราคาทำสถิติใหม่ +10% สำหรับอสังหาเกรดพรีเมียม
ตามอมาลฟี โพซิตาโน หรือราวัลโล่ ข้อจำกัดที่ดินและความต้องการจากต่างชาติยังคงผลักดันราคาสูงเป็นประวัติการณ์ อสังหาฯเกรดพรีเมียม (วิวทะเล, ระเบียง, สภาพเลิศ) ยังปรับขึ้นราว +10% ภายใน 1 ปี
ข้อควรคาดการณ์:
- ข้อจำกัดเชิงมรดกและการขออนุญาตที่ใช้เวลานาน (เขตมรดกโลกยูเนสโก)
- ฤดูกาลเช่ามีความผันผวนสูง ต้องการการบริหารแบบมืออาชีพ
- ค่าบำรุงรักษาสูงสำหรับอสังหาฯบนผาหรือมีหลายระเบียง
อาเวลลิโน, เบเนเวนโต: เขตชนบทยังจับต้องได้
ในทางกลับกัน อาเวลลิโน เบเนเวนโต และหมู่บ้านชนบทมากมายยังคงเข้าถึงง่าย งบประมาณเริ่มต้นเบากว่า โดยเฉพาะบ้านที่ต้องรีโนเวท
ข้อมูลจากประกาศเฉพาะทางยังแสดงให้เห็นว่านักลงทุนต่างชาติแทบไม่มีในจังหวัดเหล่านี้ ทำให้ตลาดเป็นลักษณะ « ท้องถิ่น » และอธิบายราคาที่ต่ำกว่าบางส่วน
ข้อควรสังเกต:
- ประเมินค่าซ่อมแซมอย่างละเอียด (ฉนวน, หลังคา, แผ่นดินไหว)
- ตรวจสอบเส้นทางเข้าถึง (ถนน, บริการ, สัญญาณโทรศัพท์มือถือ) และเวลาเดินทางไปสถานีรถไฟที่ใกล้ที่สุด
- คิดถึงการขายต่อ: เลือกเมืองที่มีโรงเรียน, สาธารณสุข และแหล่งงาน
การลงทุนปล่อยเช่าที่เนเปิลส์
ดีมานด์นักศึกษาและเช่าระยะสั้นสูง ผลตอบแทน7–9%
เนเปิลส์ได้ประโยชน์จากนักศึกษาจำนวนมาก (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) และการท่องเที่ยวในเมืองคึกคัก อสังหาฯ ทำเลดีมีโอกาสให้ ผลตอบแทนรวม 7–9% ขึ้นกับประเภทการเช่า (เฟอร์นิเจอร์ครบรายปี, ห้องเช่าร่วม, รายฤดูกาลมีข้อกำหนด)
ย่านที่น่าจับตา:
- Centro Storico และ Decumani: ตึงเครียดปล่อยเช่า, ตลาดรายวัน, นักท่องเที่ยวขวักไขว่
- Vomero และ Arenella: ที่อยู่อาศัย, กระเช้าระบบราง, ดีมานด์นักศึกษา
- Chiaia: ไฮเอนด์ กำลังซื้อสูง
- Fuorigrotta: คมนาคมสะดวก ใกล้มหาวิทยาลัยและสิ่งอำนวยความสะดวก
โปรดทราบว่าฐานข้อมูลที่มีไม่ระบุอัตรานักลงทุนต่างชาติในเมืองเนเปิลส์ แตกต่างจากจังหวัดชายฝั่งอื่นๆ
Checklist ด่วน 📋:
- วัดอัตราห้องว่างของกลุ่มเป้าหมาย
- ตั้งค่าเช่าตามอ้างอิงราคาจริงของย่าน
- เตรียมพร้อมค่าใช้จ่ายรวมและรีโนเวทระหว่างผู้เช่า
โครงการฟื้นฟูเมืองย่านใจกลางประวัติศาสตร์
โครงการปรับปรุงและฟื้นฟูมรดกดึงดูดกลุ่มผู้เช่าหลากหลาย (ทำงานทางไกล, ครีเอทีฟ, ครอบครัวยุคใหม่) ส่งเสริมยูนิตเล็กๆที่มีคาแรคเตอร์และตึกที่รีโนเวทพื้นที่ส่วนรวมแล้ว
ผลที่คาดหวัง: คุณภาพทรัพย์สินโดยรวมดีขึ้น, ดีมานด์บ้านพร้อมอยู่ขยายตัว, ทำเลย่านสงบใกล้ศูนย์กลางกิจกรรมมีราคาพรีเมียมขึ้น ✨
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026 ที่เนเปิลส์
นักซื้อเยอรมัน–อังกฤษเพิ่มขึ้นริมทะเล
ความโด่งดังของชายฝั่งในสายตาชาวโลกและอัตราดอกเบี้ยที่นิ่งขึ้นดึงดูดผู้ซื้อชาวเยอรมันและอังกฤษมากขึ้น โดยเน้นทำเลเห็นทะเล, เดินทางสะดวก, ดูแลง่ายจากระยะไกล
สำหรับบางพื้นที่ริมทะเล ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังหลากหลาย เช่น จังหวัดซาเลอร์โนพบว่านักลงทุนจากสหรัฐฯ (≈21%) ตามด้วยสวิสเซอร์แลนด์ (≈12%) และฮ่องกง (≈9%) นี่แสดงถึงแนวโน้มผู้ซื้อระหว่างประเทศหลากหลายบนชายฝั่งใต้
- ชอบคอนโดที่ปลอดภัยและบริการครบครัน
- มองหาทรัพย์สินที่ประหยัดพลังงาน
- ให้ความสำคัญกับความสะดวกด้านสนามบิน (เนเปิลส์, Salerne-Costa d’Amalfi)
การพัฒนา coworking ในศูนย์เมืองรอง
Caserta, ซาเลอร์โน หรืออาเวลลิโน เห็นการเกิดขึ้นของพื้นที่coworkingและศูนย์รวมชุมชน สร้างพฤติกรรมไฮบริด (ทำงาน+บ้านพักตากอากาศ) ส่งเสริมความต้องการคอนโดเชื่อมต่อดี
ปี 2026 จุดที่ต้องจับตา:
- โครงข่ายดิจิทัล (ไฟเบอร์), คุณภาพอุณหภูมิและเสียง
- ใกล้สถานีรถไฟ/กระเช้า เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว
- ยูนิตขนาดเล็กออกแบบคุ้ม พร้อมพื้นที่กลางแจ้ง (ระเบียง, loggia) 🌿
หมายเหตุวิธี: ตัวเลขและเทรนด์ที่แสดงเป็นค่าโดยประมาณจากภาคสนามและการวิเคราะห์ประกาศเสมอ ตรวจสอบย่อยแยกเป็นรายย่านเสมอ
