ราคาที่อยู่อาศัยในเอมีเลีย-โรมัญญา: ระหว่างโบโลญญา ปาร์ม่า และชายฝั่งอาเดรียติก

ตลาดปี 2026: เพิ่มขึ้นเล็กน้อยหลังจาก 3 ปีที่ทรงตัว

หลังจากรอบปี 2022-2026 ที่ค่อนข้างสงบ ปี 2026 เปิดด้วยการปรับตัวขึ้นเล็กน้อยโดยขับเคลื่อนจากกลุ่มมหาวิทยาลัยและความต้องการเช่าที่พัก อัตราดอกเบี้ยมีเสถียรภาพ การเคลื่อนไหวของประชากรกลับมาอีกครั้ง และอุปทานยังคงอยู่ในระดับพอเหมาะ

ปัจจัยขับเคลื่อนการฟื้นตัวนี้:

• การไหลเข้าของนักศึกษาและคนวัยทำงานเข้าสู่เมืองใหญ่
• การท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นบริเวณชายฝั่งเอเดรียติก
• คุณภาพชีวิตและโครงสร้างพื้นฐานที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอิตาลี
• อุปทานโครงการใหม่มีจำกัดในเขตศูนย์กลางประวัติศาสตร์

ราคาเฉลี่ย: ~2,800 €/ม² (+2.4%)

ราคาเฉลี่ยระดับภูมิภาคอยู่ที่ประมาณ2,800 €/ม² เพิ่มขึ้นประมาณ+2.4% ต่อปี ความแตกต่างยังคงเห็นได้ชัด: ศูนย์กลางเมืองโบโลญญาและบางพื้นที่ในริมินีมีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ย ขณะที่ชุมชนรอบนอกและเมืองขนาดกลางมีราคาที่จับต้องได้มากกว่า

หมายเหตุ: จากประกาศขายบ้านพักตากอากาศบนเว็บไซต์ Green-acres บ้านที่ขายในเมืองโมเดนา มีราคาเฉลี่ยที่สูง เนื่องจากเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ (ราคาเฉลี่ยที่พบสำหรับประกาศเหล่านี้ ~2,851,000 € สำหรับพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ หรือราว 2,851 €/ม²) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความหลากหลายของอุปทานระหว่างตลาดในเมืองและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ในทางปฏิบัติ งบประมาณขึ้นอยู่กับที่ตั้ง, สภาพของพลังงาน, และความใกล้ชิดกับการขนส่ง/โรงเรียน/ทะเล

โบโลญญาและริมินี: แรงขับเคลื่อนของความต้องการ

โบโลญญามีงานที่ต้องการทักษะสูงและนักศึกษา; ริมินีได้รับประโยชน์จากการท่องเที่ยวตลอดปีและกิจกรรมต่างๆ ทั้งสองเมืองเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจภูมิภาค 🏘️

• โบโลญญา: ศูนย์กลางมหาวิทยาลัย, เทคโนโลยีชีวภาพและบริการ, ความต้องการเช่าสูง
• ริมินี: ชายหาด, งานแสดงสินค้าและโรงแรม, ความต้องการเช่าในระยะสั้นและระยะกลาง
• การเข้าถึง: ทางหลวง, รถไฟความเร็วสูง, และสนามบินช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของตลาด

การแบ่งตลาดที่ชัดเจนในแคว้นเอมีเลีย-โรมานญา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันในแต่ละถนน กลุ่มย่อย (ศูนย์กลางประวัติศาสตร์, พื้นที่มหาวิทยาลัย, ชานเมืองที่เข้าถึงได้ดี) แสดงพฤติกรรมที่ต่างกันขึ้นอยู่กับอุปทาน, ประสิทธิภาพพลังงานอาคาร และความน่าดึงดูดของการให้เช่า

โบโลญญา: อุปทานหายาก ค่าเช่าเพิ่มขึ้น (+7%)

ความต้องการเช่าทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ+7% อุปทานมีจำกัดในเขตเมือง ทรัพย์สินที่ปรับปรุงใหม่และประหยัดพลังงานมักขายได้อย่างรวดเร็ว

• ควรหาใน: ศูนย์กลางประวัติศาสตร์สำหรับสภาพคล่อง, โซนมหาวิทยาลัยสำหรับการแชร์ห้อง, เขตชานเมืองที่เชื่อมต่อดีเพื่อผลตอบแทนที่ดีขึ้น
• ต้องตรวจสอบ: ใบรับรองประสิทธิภาพพลังงาน, การจัดการอาคารชุด, คุณภาพเสียงในอาคารเก่า
• กลยุทธ์: เลือกห้องขนาดกะทัดรัด (สตูดิโอ/2 ห้องนอน) ใกล้ขนส่ง/โรงเรียนเพื่อความมั่นใจในผู้เช่า

ปาร์มาและโมเดนา: ตลาดครอบครัวและสินทรัพย์ระยะยาว

ปาร์มาและโมเดนาให้ตลาดที่มีเสถียรภาพ ได้รับความนิยมจากครอบครัวและผู้ลงทุนระยะยาว ผลตอบแทนไม่สูงแต่มั่นคง ปริมาณว่างมีน้อย และการขายต่อนั้นราบรื่นในทำเลดี

• จุดเด่น: คุณภาพชีวิต, อุตสาหกรรมอาหารและเครื่องจักร, บริการภาครัฐแข็งแกร่ง
• กลุ่มเป้าหมาย: ห้อง 3-4 ห้องนอนพร้อมพื้นที่ภายนอก, ที่จอดรถ, โรงเรียนใกล้บ้าน
• ปัจจัยสำคัญในการซื้อ: ทิศทางแดด, ประสิทธิภาพพลังงาน, การควบคุมค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

จากข้อมูลความต้องการที่เผยแพร่ (Green-acres) สำหรับจังหวัดโบโลญญา, ปาร์มา, ริมินี และโมเดนา ยังไม่พบผู้ซื้อชาวต่างชาติหลักอย่างชัดเจน: แสดงให้เห็นว่าตลาดในพื้นที่นี้เป็นของผู้ซื้อในประเทศเป็นหลัก แม้ว่าบางกลุ่ม (บ้านตากอากาศ, อสังหาฯ สำหรับลงทุน) จะดึงดูดกลุ่มเฉพาะ

การลงทุนริมฝั่งเอเดรียติก

ชายฝั่งเอเดรียติกผสมผสานระหว่างบ้านพักตากอากาศกับการลงทุนปล่อยเช่า ฤดูท่องเที่ยวขยายช่วงฤดูใบไม้ผลิและฤดูใบไม้ร่วง ดึงดูดทั้งการเข้าพักระยะสั้นและการทำงานทางไกล 🏖️

ราเวนนา, ริมินี: บ้านพักตากอากาศและเช่าท่องเที่ยว

มี 2 กลุ่มเป้าหมายหลัก:

• ราเวนนา: มรดกวัฒนธรรม, ธรรมชาติและชายหาดสำหรับครอบครัว, กลุ่มลูกค้าประจำ
• ริมินี: เมืองพักผ่อนคึกคัก, งานกิจกรรมและนักท่องเที่ยวต่างชาติ, การหมุนเวียนสูง

• อสังหาฯ ที่เป็นที่ต้องการ: 1-2 ห้องนอนพร้อมระเบียง/ลาน, ที่จอดรถ, เข้าถึงชายหาดและร้านค้าด้วยการเดินเท้า
• ข้อควรระวัง: กฎอาคารชุดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น, การจัดการช่วงฤดูท่องเที่ยว, การสัมผัสกับเสียงและไอเกลือทะเล
• มูลค่าในระยะยาว: ฉนวนกันความร้อนที่ดี, เครื่องปรับอากาศมีประสิทธิภาพ, ใบรับรองอัปเดตล่าสุด

โปรไฟล์ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: โฟกัสที่ราเวนนา

ข้อมูลจาก Green-acres แสดงให้เห็นชัดเจนเกี่ยวกับราเวนนา: ผู้ซื้อชาวต่างชาติคิดเป็นสัดส่วนที่ระบุได้ โดยมีเยอรมนี (~21%) และฝรั่งเศส (~16%) เป็นหลัก

ราคากลางจากความต้องการเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ280,000 € สำหรับขนาดพื้นที่เฉลี่ยสำรวจราว338 m² หรือคิดเป็นราคากลางต่อตารางเมตรราว828 €/m² เป็นสัญญาณตลาดอสังหาฯ สำหรับพักผ่อนและมีเนื้อที่ที่กว้างกว่าตลาดทั่วไปบริเวณชายฝั่ง

การเติบโตของการเช่าระยะสั้นตั้งแต่ปี 2022

นับตั้งแต่ปี 2022 การท่องเที่ยวท้องถิ่นและการเข้าพักที่ยืดหยุ่นช่วยสนับสนุนการเช่าระยะสั้น ช่วงที่มีผู้เข้าพักนานขึ้น มีปริมาณการจองสูงขึ้นในฤดูใบไม้ผลิและหลังฤดูร้อน

• การจัดการ: มอบหมายให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นหรือใช้ระบบอัตโนมัติ (เช็คอิน, ทำความสะอาด, กำหนดราคาอัตโนมัติ)
• สร้างความแตกต่าง: เฟอร์นิเจอร์คุณภาพ, Wi-Fi ความเร็วสูง, พื้นที่ทำงาน, รองรับการเข้าพักรายเดือน
• วิธีประเมินด่วน: ประมาณการรายได้รวม 12 เดือน หักค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง, บำรุงรักษา, ภาษี, ค่าจัดการ) รวมถึงงบปรับปรุง/พลังงาน จากนั้นเปรียบเทียบกับต้นทุนเงินทุน

การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแคว้นเอมีเลีย-โรมานญา

แนวโน้มควรยังคงปรับตัวขึ้นเล็กน้อยโดยมีวงจรเฉพาะพื้นที่ พื้นที่เดินทางสะดวกและมีประสิทธิภาพพลังงานสูงจะทำผลงานดีกว่า ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรีโนเวทมีส่วนลดมากกว่า

การรักษาความต้องการในระดับสูงด้วยเศรษฐกิจภูมิภาคที่แข็งแกร่ง

แคว้นเอมีเลีย-โรมานญามีฐานเศรษฐกิจหลากหลายและเน้นการส่งออก ส่งเสริมการจ้างงานและความต้องการที่อยู่อาศัย

• ปัจจัยขับเคลื่อน: อุตสาหกรรมและบริการ, มหาวิทยาลัย, การท่องเที่ยว, โครงสร้างพื้นฐาน
• ความเสี่ยงที่ควรเฝ้าระวัง: ทิศทางอัตราดอกเบี้ย, กฎท้องถิ่นเกี่ยวกับเช่าระยะสั้น, ความเสี่ยงด้านภูมิอากาศชายฝั่ง
• กลยุทธ์ปี 2030: เน้นทำเล « เดิน 15 นาที », เลือกอาคารที่มีประสิทธิภาพพลังงานสูง, เลือกสมดุลระหว่างผลตอบแทนกับสภาพคล่องตามเมือง