ตลาดอสังหาริมทรัพย์สองระดับ
โรม: เฉลี่ย 3,700 €/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1.8% ในปี 2026
หัวใจของตลาดยังคงเป็นเมืองหลวง โดยมีราคาเฉลี่ยราว 3,700 €/ตร.ม. และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น +1.8% ในปี 2026 ความแตกต่างภายในเมืองมีนัยสำคัญตามแต่ละย่าน การเข้าถึงรถไฟใต้ดิน และสภาพของอาคารชุด
- ย่านกลางเมืองและประวัติศาสตร์: ราคาพรีเมียมได้รับแรงหนุนจากความต้องการต่างชาติและความมีชื่อเสียง
- ชานเมืองที่เชื่อมต่อดี (รถไฟใต้ดิน A/B, สถานีรถไฟ FR): มูลค่ากลางแต่ขายง่าย
- ส่วนที่ต้องปรับปรุง : มีส่วนลด มีพื้นที่ต่อรองราคา
ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต: ชั้นสูง พื้นที่ภายนอก อาคารดูแลดี ทรัพย์สิน « พร้อมเข้าอยู่ » ขายได้เร็วกว่า 📈
อย่างไรก็ตาม ประกาศขายในเว็บไซต์เฉพาะทางสะท้อนภาพพรีเมียมของเมือง: ในเว็บไซต์สำหรับบ้านหลังที่สอง เฉลี่ยราคา บ้านที่ขายในโรม อยู่ในระดับสูงกว่าอย่างมาก (ตัวอย่างมักเป็นกลุ่มหรู) ความเหลื่อมล้ำนี้อธิบายความต่างบางส่วนระหว่างราคาเฉลี่ยตลาดกับราคาปรากฏบนบางแพลตฟอร์ม
ชานเมืองและชนบท: ราคาหั่นครึ่ง
นอกเมืองโรม ราคามักลดลงครึ่งหนึ่ง ในจังหวัด Viterbo, Rieti, Latina หรือ Frosinone งบประมาณมักอยู่ระหว่าง 1,500–2,000 €/ตร.ม. และต่ำกว่านี้สำหรับทรัพย์สินที่ต้องปรับปรุง
- หมู่บ้านและเมืองเล็ก: บ้านและอพาร์ตเมนต์เก่าราคาย่อมเยา
- บ้านชนบทต้องปรับปรุง: เริ่มต้นโอกาสตั้งแต่ 700–1,200 €/ตร.ม. แล้วแต่สภาพและการเข้าถึง
- โซนเชื่อมต่อดี (Castelli Romani, สายรถไฟ): มูลค่าเสถียร
ผลลัพธ์: อำนาจซื้อที่อยู่อาศัยพุ่งทันทีที่ออกนอกวงแหวนรอบเมือง ขณะยังเข้าถึงเมืองหลวงได้ไม่ยาก
ผลจากโควิดต่อชนบทลาซิโอ
ยอดขายเพิ่มขึ้นที่ Viterbo, Rieti และ Castelli Romani
การทำงานทางไกลและการมองหาพื้นที่สีเขียวกระตุ้นตลาดรอง Viterbo และ Rieti ได้เปรียบทั้งขนาดและราคา Castelli Romani ผสานคุณภาพชีวิต ทิวทัศน์ และการเดินทางสู่โรม 🌿
ข้อมูลประกาศขายยืนยันความต้องการที่สูงในทำเลเหล่านี้: ข้อเสนอใน Castelli Romani มีราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม. ต่ำกว่าเมืองหลวงอย่างมีนัยยะ เพิ่มแรงดึงดูดบ้านที่มีพื้นที่มากกว่าพร้อมสวน
- ความต้องการพื้นที่กลางแจ้ง (ระเบียง สวน สวนผลไม้) เพิ่มขึ้น
- บ้านแฝดหรือบ้านไร่ในทำเลดีเป็นที่นิยมอีกครั้ง
- อินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเป็นปัจจัยหลักสำหรับผู้ทำงาน
แต่ความต้องการเลือกรายละเอียดอยู่: ทรัพย์สินที่แยกตัว ไม่มีบริการหรือไฟเบอร์ ขายได้ยากกว่า
บ้านพักตากอากาศรับช่วงตลาดท่องเที่ยวเมือง
ขณะที่ท่องเที่ยวในเมืองผันผวน บ้านพักตากอากาศและการเข้าพักระยะยาวกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น เนินเขาใกล้ Tivoli, Bracciano, Bolsena ดึงดูดผู้พักระยะกลางและทำงานสลับบ้าน/ออฟฟิศ
- รายได้ค่าเช่าระยะกลาง (mid-term) ขยายตัว
- แสวงหาความเป็นของแท้: วัสดุในท้องถิ่น วิว และการเข้าถึงธรรมชาติ
- คอยติดตามกฎระเบียบเช่าระยะสั้นที่โรมเคร่งครัดกว่าชนบท
ราคาต่อตร.ม. ตามประเภทอสังหาฯ ในแคว้นลาซิโอ
อพาร์ตเมนต์ในโรม vs บ้านชนบทแถบ Tivoli
สำหรับงบเท่ากัน ต้องชั่งน้ำหนักขนาด-ทำเล 🏡
- ด้วย 350,000 ยูโร ในโรม: อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนสบายๆ หรือสามห้องต้องปรับปรุง แล้วแต่ย่าน
- 350,000 ยูโรรอบ Tivoli หรือใน Castelli Romani: บ้าน 120–160 ตร.ม. พร้อมสวน บางครั้งมีบ้านเล็กในบริเวณ
- เลือกปรับปรุงเอง: ลดราคาราคาซื้อ นำไปลงทุนเพิ่มความสะดวกสบาย (ฉนวน, ปั๊มความร้อน, พลังงานแสงอาทิตย์)
ค่าใช้จ่ายซ่อมแซมแตกต่างตามสภาพ พื้นที่ และช่างงาน ควรตรวจสอบพลังงานล่วงหน้าเพื่อจัดลำดับลงทุนที่คุ้มที่สุด
สุดท้าย เพื่อเปรียบเทียบค่าเฉลี่ยก่อนหน้า ฐานข้อมูลออนไลน์แสดงความแตกต่างชัด: เช่น Green Acres จะเห็นว่าราคาเฉลี่ยในโรมสูงกว่าค่ากลางตลาดเนื่องจากอสังหาฯ หรูมีจำนวนมาก แต่ Castelli Romani ราคาเฉลี่ยย่อมเยากว่ามาก
ตลาดเช่ามั่นคงในเมืองหลวง (+5% ค่าเช่า)
อุปสงค์เช่าที่โรมยังสูงจากนักศึกษา หน่วยงานราชการ โรงพยาบาล และภาคบริการ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นราว +5% เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยมีความแตกต่างสูงตามย่านและคุณภาพทรัพย์
- เช่าระยะยาวไม่ตกแต่ง: อัตราว่างต่ำในย่านเชื่อมต่อดี
- ตกแต่งพร้อมใช้งาน/นักศึกษา: ดูดซับตลาดดี หมุนเวียนเร็ว
- Mid-term (1–6 เดือน): รูปแบบนิยมโดยคนทำงานและชาวต่างชาติ
อัตราผลตอบแทนขั้นต้นโดยทั่วไประหว่าง 3–5% สูงกว่าบ้างในจุดที่ถูกปรับปรุงใหม่ เลือกอาคารบริหารดีจะลดความเสี่ยง
ในระดับนานาชาติ ความต้องการจากต่างชาติยังมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในโรม: จากผู้ซื้อบนแพลตฟอร์มเฉพาะ กลุ่มสหรัฐมีสัดส่วนสูงสุด (≈14% ของดีมานด์ต่างชาติ) ตามด้วยโปแลนด์และฝรั่งเศส (≈12% ต่อประเทศ) และอิสราเอล (≈10%)
สัดส่วนเหล่านี้ทำให้เกิดแรงกดดันในตลาดและย่านยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ
ในต่างจังหวัด ชาวต่างชาติก็มีส่วนสำคัญ: Viterbo ดึงดูดชาวอเมริกัน (≈17% ของดีมานด์บางแหล่งข้อมูล) ขณะที่ Frosinone มีหลากหลายสัญชาติ (สหรัฐ, โปแลนด์, เยอรมนี)
กระแสเหล่านี้ช่วยหนุนราคาบ้านในชนบทคุณภาพดีเป็นระยะ
พัฒนาการราคาบ้านในแคว้นลาซิโอ
ขยายเทรนด์ทำงานออนไลน์และการย้ายสู่เนินเขา
การทำงานทางไกลสร้างความต้องการที่อยู่อย่างกระจาย เมือง/อำเภอที่เชื่อมต่อดี (รถไฟระหว่างเมือง, Park & Ride, 5G/ไฟเบอร์) จะมีข้อได้เปรียบ
- ชั่งน้ำหนักคุณภาพชีวิต-เวลาเดินทาง โซนสีเขียวได้เปรียบ
- ปรับปรุงพลังงานระดับสูง สนับสนุนโดยการประหยัดในชีวิตจริง
- ศักยภาพของหมู่บ้านที่มีร้านค้า โรงเรียน และบริการสุขภาพ
คาดว่าทรัพย์สินที่ประหยัดพลังงาน (DPE, อยู่สบายหน้าร้อน, ฮีตติ้งมีประสิทธิภาพ) และใจกลางเมืองเล็ก ๆ จะได้ราคาดี 💻
โครงการคืนชีพเมืองริมแม่น้ำไทเบอร์
ในโรม มีหลายโครงการฟื้นฟูเมือง เพื่อพัฒนาพื้นที่รกร้าง, การเดินทางที่ยั่งยืน และเสริมคุณค่าให้ริมฝั่งแม่น้ำไทเบอร์ โครงการเหล่านี้อาจสร้างจุดที่มีมูลค่าในระยะกลาง
- แกนแม่น้ำและย่านริมแม่น้ำเชื่อมต่อมากขึ้น
- พื้นที่สาธารณะเพิ่มขึ้น ทางจักรยาน และใช้ประโยชน์หลากหลายมากขึ้น
- โครงการที่พักอาศัยใหม่พร้อมมาตรฐานพลังงานสูง
นักลงทุนสายอดทนสามารถเกาะติดพื้นที่เหล่านี้เพื่อหาจังหวะลงทุนก่อนที่ตลาดจะโตเต็มที่ 🏗️
