ตลาดปี 2026 : ลอมบาร์เดียยังคงเป็นหัวรถจักรอสังหาฯ
ภูมิภาคที่มีประชากรมากที่สุดและเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพการผลิตสูงสุดของอิตาลี ลอมบาร์เดียยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 📈 การผ่อนคลายของอัตราดอกเบี้ยและความมั่นคงในตลาดแรงงานสนับสนุนความต้องการ แม้จะมีความแตกต่างระหว่างพื้นที่อย่างชัดเจน
ราคากลางภูมิภาค : ~3,350 €/ตร.ม. เพิ่มขึ้น +2.1% ต่อปี
ในปี 2026 ราคากลางอยู่ที่ประมาณ 3,350 €/ตร.ม. เพิ่มขึ้นราว +2.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน (ข้อมูลโดยประมาณ) ผลตอบแทนแตกต่างตามประเภทอสังหาฯ และทำเลที่ตั้ง
- ศูนย์กลางเมือง (มิลาน, มอนซา, โคโม) : ความต้องการสูงสำหรับอสังหาฯ ที่ปรับปรุงใหม่ และมีประสิทธิภาพพลังงานดี
- เขตรอบนอกที่เชื่อมต่อดี : ความสนใจเพิ่มขึ้นกับที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีพื้นที่ภายนอก
- ตลาดมรดกทางวัฒนธรรม (มันตัว, เครโมนา) : ปริมาณซื้อขายคงที่ มูลค่าเพิ่มขึ้นช้าๆ
- ระยะเวลาขายเฉลี่ย : 60 ถึง 90 วัน หากตั้งราคาเหมาะสม
มิลานยังคงนำ : เฉลี่ย 5,600 €/ตร.ม. ในปี 2026
ด้วยราคาเฉลี่ย 5,600 €/ตร.ม. มิลานตอกย้ำผู้นำ 🏙️ ความต่างภายในเมืองยังคงเด่นชัด : ราคาบริเวณใจกลางสูง ส่วนย่านปรับปรุงใหม่ราคายังไม่สูงมาก
- ใจกลางเมือง (Brera, Quadrilatero, Duomo) : มักเกิน 8,000 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ ระดับพรีเมียม
- ย่านปรับปรุงใหม่ (Porta Romana, Bovisa, Lambrate) : ราคายังต่ำกว่าแต่มีศักยภาพเติบโตตามโครงการเมืองและระบบขนส่ง (M4, M5)
- ลงทุนปล่อยเช่า : ความต้องการสูงจากแรงงานสายบริการและนักศึกษา ผลตอบแทนขั้นต้นปกติ 3–4% ขึ้นกับทำเลและสภาพอาคาร
ข้อมูลตลาด — บ้านตากอากาศ : ตาม อสังหาฯ ที่มีขายในมิลาน เฉลี่ยอยู่ที่ 6,153 €/ตร.ม. สำหรับพื้นที่ราว 261 ตร.ม. และงบกลางเฉลี่ย 1,606,000 € ความต่างนี้เกิดจากอสังหาฯ ระดับพรีเมียมซึ่งเป็นที่นิยมบน Green Acres
ตลาดรองของลอมบาร์เดีย
แบร์กาโมและเบรสชา : เมืองวัฒนธรรม 2023 ส่งผลราคาที่ยั่งยืน
ปี 2023 ได้เร่งชื่อเสียงของเมืองเหล่านี้ 🏛️ ในปี 2026 ความต้องการยังแข็งแกร่งสำหรับศูนย์เมืองเก่าที่ปรับปรุงใหม่และที่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
- แบร์กาโม : ปกติอยู่ที่ 2,400 ถึง 3,200 €/ตร.ม. สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ปรับปรุงใหม่ในเมืองเก่า
- เบรสชา : 2,200 ถึง 3,000 €/ตร.ม. แล้วแต่ย่าน โดยอสังหาฯ ที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
- เช่าระยะสั้นและเช่าองค์กรขยายตัว สนับสนุนโดยกิจกรรมวัฒนธรรมต่างๆ
ประกาศที่แบร์กาโม เฉลี่ย ≈2,339 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ ประมาณ 124 ตร.ม. งบราว 290,000 € ซึ่งสอดคล้องกับราคากลางที่กล่าวถึงข้างต้น
เครโมนาและมันตัว : มีเสถียรภาพและเสน่ห์ทางมรดก
ตลาดเหล่านี้มีเกณฑ์ราคาต่ำ เหมาะแก่การซื้ออสังหาฯ แรกในอิตาลี 🏞️ ความโดดเด่นทางสถาปัตยกรรมเป็นตัวสร้างมูลค่ามากกว่ากระตุ้นราคาให้ขึ้นเร็ว
- ราคาปกติ : 1,600 ถึง 2,300 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ สภาพดีในใจกลางเมือง
- ความผันผวนต่ำ ปริมาณสม่ำเสมอ ; ต้องระวังค่ารีโนเวตอาคารเก่า
โซนทะเลสาบ : หรูหราและเป็นที่ต้องการจากต่างชาติ
ตลาดริมทะเลสาบเป็นที่จับตามองของนักลงทุนต่างชาติ 🌊 ที่ดินมีจำกัดและทิวทัศน์ดีจึงเพิ่มมูลค่าโดยเฉพาะอสังหาฯ « ติดน้ำ »
ทะเลสาบโคโมและการ์ดา : ราคาตั้งแต่ 4,000 ถึง 8,000 €/ตร.ม.
- โคโม (Como, Cernobbio, Bellagio) : 5,000 ถึง 8,000 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ รีโนเวทพร้อมวิว ; เพิ่ม 20–40% หากติดริมน้ำ
- การ์ดา (Sirmione, Desenzano, Salò) : 4,500 ถึง 7,000 €/ตร.ม. ขึ้นกับทำเล วิว และสิ่งอำนวยความสะดวก
- เช่าระยะสั้น : อัตราเข้าพักสูงช่วงเมษายน–ตุลาคม ; ควรศึกษาข้อบังคับให้พร้อมก่อนปล่อยเช่า
ริมทะเลสาบโคโม บ้านที่มีขายในโคโม เฉลี่ยอยู่ที่ 6,333 €/ตร.ม. สำหรับอพาร์ทเมนต์ประมาณ 84 ตร.ม. (งบเฉลี่ย ~532,000 €) อยู่ในช่วงราคากลางของพื้นที่
ฝั่งเบรสชา ที่ Salò ราคาขอขาย เฉลี่ยอยู่ที่ 3,863 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ ขนาดใหญ่ (≈342 ตร.ม.) งบเฉลี่ยราว 1,321,000 € ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่า มักเป็นบ้านหลังใหญ่ริมถนนรอง ขณะที่ริมทะเลสาบปรับราคาขึ้นมาก
โครงการสร้างใหม่รักษ์สิ่งแวดล้อมรอบ Sirmione และ Bellagio
โครงการใหม่ให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพพลังงานและความสะดวกสบาย 🌿 เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้านานาชาติที่มองหาบ้าน « พร้อมอยู่ »
- เป้าหมายหลัก : ระดับพลังงาน A/A4, ฉนวนดี, ปั๊มความร้อน, โซลาร์เซลล์
- ความสะดวกและบริการ : สมาร์ทโฮม, สระว่ายน้ำรวม, จุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า, คอนเซียร์จ
- ค่าส่วนกลางถูกและขายต่อได้ง่ายสำหรับอสังหาฯ ที่ประหยัดพลังงานสูง
ประเภท และแนวโน้มความต้องการ
ยอดซื้อบ้านพักตากอากาศหรูเพิ่มขึ้น
- สิ่งสำคัญ : วิวโล่ง, ระเบียง/สวน, ที่จอดรถ, ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
- มองหาอสังหาฯ ที่พร้อมอยู่ ไม่ต้องรีโนเวทมาก
- งบเฉลี่ยโซนทะเลสาบ : 800,000 ถึง 2 ล้านยูโร สำหรับพรีเมียม ; นอกโซนพิเศษราคาจับต้องได้มากขึ้น
ลูกค้าชาวเยอรมันและสวิสเพิ่มขึ้น
- ใกล้ทั้งทางถนนและรถไฟจากสองประเทศนี้
- คุณภาพชีวิต อาหารดี อากาศดี เล่นเรือ+เขาสะดวก
- เพิ่มความหลากหลายการลงทุนในยูโรโซน ใช้ทั้งเป็นบ้านหลักและบ้านพักผ่อน
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในลอมบาร์เดีย 2026–2030
คาดว่าราคาจะขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปในโซนท่องเที่ยว (+3%/ปี)
- ที่ดินสร้างบ้านหายากและยังคงเป็นที่นิยมในต่างประเทศ
- ตลาดหรูและต้องมีมาตรฐานพลังงานสูง บริการครบ
- ความเสี่ยงหลัก : กฎการปล่อยเช่าระยะสั้น และต้นทุนปรับปรุงอาคารประหยัดพลังงาน
ราคามีแนวโน้มทรงตัวที่มิลาน พร้อมโครงการปรับปรุงเมืองใหม่
- มีโครงการใหม่/รีโนเวทในหลายย่าน ตอบสนองความต้องการที่ยังแข็งแกร่ง
- สถานการณ์กลาง 2026-2030 : ราคาโดยรวมมีแนวโน้มคงที่ถึงเพิ่มเล็กน้อย (0 ถึง +1.5%/ปี) แล้วแต่ย่าน ค่าเช่าค่อนข้างแข็งแรง
- รายละเอียดแบบรายถนน ใกล้ขนส่ง ประสิทธิภาพอาคาร มีผลต่อโอกาสขายต่อในอนาคต
ข้อควรจำสำหรับซื้อบ้านอย่างมั่นใจ 🔎
- กำหนดจุดประสงค์ (อยู่เอง, ลงทุน, ขายต่อ) และคำนวณงบประมาณรอบด้าน
- ขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า ; วางแผนค่าใช้จ่ายซื้อ (มัก 7–10% สำหรับบ้านมือสอง, 3–5% สำหรับบ้านใหม่)
- ตรวจสอบเอกสารพลังงาน/รายงาน, ความถูกต้องตามผังเมือง และสภาพนิติบุคคล ก่อนเซ็นสัญญา
- เลือกทำเลที่ใกล้ขนส่งและสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อรักษามูลค่าทรัพย์สิน
