ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในซาร์ดิเนีย: ความแตกต่างเหนือ-ใต้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 ในซาร์ดิเนีย

ราคากลาง: ~2,700 €/ม², เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน (+1.9%)

ตลาดของเกาะยังคงแข็งแกร่งในปี 2026 ได้รับแรงหนุนจากความต้องการบ้านพักตากอากาศและการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก ราคากลางอยู่ที่ประมาณ ~2,700 €/ม² พร้อมการปรับขึ้นปานกลางที่ +1.9 % เมื่อเทียบกับปีก่อน

ความเหลื่อมล้ำยังคงสังเกตได้ชัดเจนตามทำเล สภาพของทรัพย์สิน และทัศนียภาพ ทรัพย์ที่พร้อมอยู่พร้อมวิวทะเลยังคงได้รับราคาพิเศษ 📈

• การเข้าถึง: ใกล้หาดและท่าจอดเรือ = มูลค่าเพิ่ม
• สภาพ: การปรับปรุงล่าสุดและประสิทธิภาพด้านพลังงานเป็นที่ต้องการ
• ความหายาก: ห้องชุดขนาดเล็กทำเลดีและบ้านสไตล์วิลล่าพร้อมวิวทะเลเป็นที่ต้องการสูง

ความต่างระหว่างเหนือ (Costa Smeralda) และใต้ (Cagliari)

ซาร์ดิเนียมีตลาดที่แบ่งออกเป็นหลายระดับ ทางเหนือที่เน้นการท่องเที่ยวรวมราคาทรัพย์สูงสุด ขณะที่ตอนใต้และชายแดนในเกาะยังเข้าถึงง่ายกว่า

• Costa Smeralda (Porto Cervo, Porto Rotondo): ประมาณ 7,000–15,000 €/ม² สำหรับทรัพย์ระดับพรีเมียม และมากกว่าสำหรับวิลล่าหรูสุดพิเศษ
• Cagliari และพื้นที่มหานคร: ประมาณ 2,500–3,500 €/ม² ขึ้นอยู่กับย่านและคุณภาพ
• ภายใน (Nuoro, Oristano, หมู่บ้านต่าง ๆ): ประมาณ 800–1,800 €/ม² พร้อมโอกาสในบ้านที่มีเอกลักษณ์

ช่วงราคานี้สะท้อนถึงราคาที่พบในตลาด และแตกต่างตามพื้นที่ย่อย สภาพ และทิวทัศน์ คิดถึง « ทำเล สภาพ ภายนอก » คือจุดชนะสามประการ

จากตัวอย่างล่าสุด ตามข้อมูลความต้องการจาก Green-Acres (เว็บไซต์เฉพาะสำหรับบ้านพักตากอากาศ):

• บ้านที่ซื้อได้ใน Porto Cervo ประมาณ ~14,333 €/ม²,
• บ้านที่ซื้อได้ใน Porto Rotondo ~11,750 €/ม²,
• บ้านที่ซื้อได้ใน Palau ~4,018 €/ม²,
• บ้านที่ซื้อได้ใน La Maddalena ~5,248 €/ม².

ความแตกต่างเหล่านี้ยืนยันเอฟเฟ็กต์ “วิว + การเข้าถึงทะเล”

ซาร์ดิเนียตอนเหนือ: หรูหราและเอ็กซ์คลูซีฟ

Porto Cervo, Palau: วิลล่ามากกว่า 10,000 €/ม²

ระหว่างอ่าวน้ำทะเลสีฟ้าใสและท่าจอดเรืออันโด่งดัง สามเหลี่ยม Porto Cervo – Palau – La Maddalena แสดงราคาทรัพย์ที่เทียบเท่าสถานีท่องเที่ยวระดับท็อปของยุโรป 🌊

• ความแตกต่างที่สำคัญ: วิวทะเลสุดลูกหูลูกตา เดินถึงชายหาด ท่าจอดเรือ สระว่ายน้ำ แบบสถาปัตยกรรมมีชื่อเสียง
• งบประมาณ: วิลล่าหรูบ่อยครั้ง >10,000 €/ม²; อพาร์ตเมนต์ปรับปรุงใหม่ทำเลดีราคาสูงขึ้นชัดเจน
• สิ่งที่ควรตรวจสอบ: การถูกต้องทางผังเมือง ข้อกำหนดเขตชายฝั่ง ค่าใช้จ่ายดูแล (สระว่ายน้ำ สวน คอนโด)

ทรัพย์มีอยู่อย่างจำกัดและฤดูกาลสั้นแต่เข้มข้น การวางแผนดูบ้านและเวลาธนาคารจะช่วยให้จับโอกาสทองได้

ในกลุ่มนี้ การค้นหาล่าสุดที่ Porto Cervo ราคากลางมักเกิน 2 ล้านยูโรสำหรับวิลล่า และประมาณ 1.5 ล้านยูโรที่ Porto Rotondo โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านครอบครัว ผู้ซื้อควรกำหนดงบก่อนวางแผนเยี่ยมชมทรัพย์

นักลงทุนต่างชาติเยอะ

ลูกค้าต่างชาติ (เยอรมนี สวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร กลุ่มประเทศนอร์ดิก) ต้องการบ้านพักหรูและรายได้ตามฤดูกาล

• การเงิน: ธนาคารท้องถิ่นอาจให้กู้ถึง 60–70% สำหรับผู้ไม่ได้อยู่อาศัย ต้องมีเอกสารมั่นคง
• การบริหาร: มีบริการจัดการแบบรายฤดู, check-in ผ่านตัวแทน, สัญญาเช่าระยะสั้น
• การเพิ่มมูลค่า: การปรับปรุงคุณภาพ (ครัว แอร์ ระเบียง) = อัตราปล่อยเช่าดีและราคาคืนต่อคืนสูงขึ้น

สำหรับสัดส่วนผู้ซื้อ ตามข้อมูล Green-Acres โซน Olbia-Tempio มีนักลงทุนฝรั่งเศส (~17%), เยอรมัน (~13%), อเมริกัน (~12%) ที่ Nuoro ฝั่งอเมริกันขึ้นนำ (~23%), ฝรั่งเศส (~18%) ขณะที่ Cagliari ฝรั่งเศสยังมากสุด (~19%) เหล่านี้ช่วยกำหนดกลยุทธ์ปล่อยเช่าได้ดี

วางแผนปล่อยเช่า (พฤษภาคม–กันยายน พีคช่วงกรกฎาคม–สิงหาคม) เพื่อความมั่นคงทางการเงินและสำรองสัปดาห์สำหรับเจ้าของเอง 🐚

ภาคใต้และภายใน: เข้าถึงง่ายและมีความเป็นท้องถิ่น

Cagliari: ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก

Cagliari เป็นศูนย์รวมงาน มหาวิทยาลัย และการท่องเที่ยว ตลาดมีโครงสร้างชัดเจน มีปริมาณที่ดีและมีความต้องการเช่าต่อเนื่อง

• ย่านที่น่าจับตา: Marina/Stampace (เสน่ห์), Castello (ทรัพย์ประวัติศาสตร์), Poetto–Quartu Sant’Elena (ติดทะเล), Pirri (ความคุ้มราคา)
• การเช่า: เช่าระยะยาวเฟอร์นิเจอร์ครบ นักศึกษาและวัยทำงานสนใจ; เช่ารายฤดูได้ในโซนศูนย์กลางหรือติดทะเล
• จุดเด่น: สนามบิน 15 นาที, สิ่งอำนวยความสะดวก, เดินทางสะดวก; งานปรับปรุงประหยัดพลังงานได้ใจผู้ซื้อ

ซื้ออย่างอุ่นใจควรเลือกคอนโดที่ดูแลดี ตรวจสอบส่วนกลาง ลิฟต์ ผนัง และหลังคา ระเบียงหรือระเบียงใหญ่สร้างความแตกต่าง ☀️.

Oristano และ Nuoro: บ้านหมู่บ้านราคาย่อมเยา

ใจกลางเกาะ ชีวิตเนิบช้า…และราคาทรัพย์ก็เป็นมิตร ที่นี่พบ บ้านหินใน Oristano บางหลังมีลานหรือดาดฟ้า และราคายังเข้าถึงได้

• ราคากลาง: 800–1,500 €/ม² ขึ้นกับสภาพและทำเล; มักต้องซ่อมแซมหรือปรับปรุง
• งานปรับปรุง: ให้เผื่องบประมาณไว้ 700–1,200 €/ม² สำหรับการรีโนเวท (ขึ้นกับโปรเจ็กต์เป็นหลัก)
• คุณภาพชีวิต: ความดั้งเดิม ธรรมชาติ ประเพณี; ควรมีรถยนต์เพื่อความคล่องตัว

ก่อนซื้อควรวัดพื้นที่ ประเมินโครงสร้างและประมาณราคารีโนเวท มีเงินช่วยพลังงานแต่ปรับเปลี่ยนตลอด กรุณาศึกษาในท้องถิ่น

ลักษณะและเทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในซาร์ดิเนีย

บ้านพักตากอากาศ บ้านหิน วิลล่าทันสมัย

ตลาดแบ่งเป็น 3 กลุ่มทรัพย์สินหลัก แต่ละกลุ่มมีจุดเด่นของตัวเอง

• บ้านพักตากอากาศชายทะเล: ห้องขนาดเล็กออกแบบดี มีระเบียง ที่จอดรถ; หากทำเลดีขายต่อคล่อง
• บ้านหิน: มีเสน่ห์ พื้นที่กว้าง ศักยภาพปล่อยเช่าในชนบท; ระวังประสิทธิภาพพลังงาน
• วิลล่าทันสมัย: สะดวกสบาย สระว่ายน้ำ วิว; งบสูงแต่คุมค่าดูแลได้

ผู้ซื้อเน้นแสงธรรมชาติ พื้นที่กลางแจ้ง และแอร์ การวางผังดีและมีวิวช่วยให้ขายต่อได้ดี 🏡

การเติบโตของตลาดเช่าท่องเที่ยวรายฤดู

ความต้องการในฤดูร้อนยังแรง โดยนักท่องเที่ยวต้องการคุณภาพ บริการ ความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้น

• ฤดูกาล: ไฮซีซั่นเดือนกรกฎาคม–สิงหาคม; ช่วงพฤษภาคม–มิถุนายนและกันยายนก็ดีมาก
• ผลตอบแทน: ห้อง 2 ห้องนอนทำเลดีสามารถเพิ่มอัตราการเช่า วิวทะเลและใกล้ชายหาดเพิ่มรายได้รวม
• กฎข้อบังคับ: ในซาร์ดิเนีย การให้เช่าระยะสั้นต้องลงทะเบียน IUN; อย่าลืมตรวจสอบกฎคอนโดและภาษีด้วย
• การบริหาร: อย่าลืมเรื่องทำความสะอาด ผ้าเช็ดตัว check-in และภาษีท่องเที่ยว; จ้างเอเจนซี่ช่วยบริหารง่ายขึ้น

เพื่อให้โปรเจกต์สมดุล วางแผนประมาณการอย่างรอบคอบ (ราคาเช่าต่อสัปดาห์ อัตราเช่า ค่าใช้จ่าย) และเตรียมค่าสำรองด้านประกันและพลังงานล่วงหน้า