ราคาที่อยู่อาศัยในทัสคานี: เสน่ห์ ความหรูหรา และความเหลื่อมล้ำอย่างมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026 ในแคว้นทัสกานี 📈

ราคาเฉลี่ย: ~3,100 €/ม², +2.5% ในหนึ่งปี

ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3,100 €/m² ในปี 2026 เพิ่มขึ้นประมาณ +2.5% ในหนึ่งปี ความแตกต่างของราคายังเด่นชัดระหว่างเขตชายฝั่ง เมืองศิลปะ และพื้นที่ชนบท

• เขตชายฝั่งและสถานีตากอากาศชื่อดัง (เวร์ซิลิอา, มาเร็มมา): 3,500 ถึง 6,000 €/m² ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
• เมืองศิลปะและเมืองหลวงแต่ละจังหวัด: 2,800 ถึง 5,500 €/m²
• ชนบทและหมู่บ้าน: 1,500 ถึง 2,500 €/m² อาจสูงกว่านี้หากต้องปรับปรุง

ตลาดมีความคล่องตัว ระยะเวลาขายมักอยู่ระหว่าง 2 ถึง 5 เดือน อัตราต่อรองราคาส่วนใหญ่อยู่ที่ 3 ถึง 7% แล้วแต่สภาพและทำเลที่ตั้ง

ข้อมูลการค้นหาล่าสุดยืนยันความแตกต่างระหว่างพื้นที่เหล่านี้:

• ฟลอเรนซ์สูงกว่าอย่างชัดเจน (ราว 7,600 €/m² สำหรับอสังหาฯ ขนาดใหญ่)
• ลุกกา อยู่ที่ประมาณ 2,700 €/m²
• อาเรซโซ ~2,080 €/m²
• เซียนนา ~2,370 €/m²
• ซื้ออสังหาฯ ที่ปราโต ~2,760 €/m²
• ซื้ออสังหาฯ ที่ปอนเตเดรา ~2,300 €/m²
• ที่ปิซา ราคาประมาณ 920 €/m² มักสะท้อนถึงบ้านพื้นที่ใหญ่ ควรพิจารณาอย่างระมัดระวัง

หมายเหตุวิธีการ: ตัวเลขเหล่านี้ได้จากการสำรวจตลาดบ้านพักตากอากาศ ไม่ใช่ราคาจดทะเบียนจริง

ฟลอเรนซ์และลุกกา: ตลาดที่แพงที่สุด

ฟลอเรนซ์ เป็นศูนย์รวมความหรูหราและหายาก โดยเฉพาะใน Centro Storico, Oltrarno และเนินเขาฟลอเรนซ์ (Fiesole, Settignano) บ้านมีเอกลักษณ์เฉพาะ มักต่อรองราคาสูงกว่า 5,000 €/m² และมากกว่านั้นสำหรับทำเลพิเศษ

ที่ ลุกกา พื้นที่ในกำแพงเมืองและบริเวณภูเขา ราคาก็สูงไม่แพ้กัน บ้านหินที่ได้รับการปรับปรุงใหม่พร้อมวิวและสระว่ายน้ำเป็นที่ต้องการสูง 🏡

• เขตพรีเมียม = อุปทานต่ำ คู่แข่งเยอะ คุณภาพทางสถาปัตยกรรมโดดเด่น
• ควรใส่ใจข้อกำหนดด้านโบราณสถานและกฎของการเช่ารายวันในใจกลางเมือง
• สินทรัพย์ระยะยาวหากทำเล แสง และการเข้าถึงยอดเยี่ยม

ข้อมูลสำคัญ:

• สำหรับบ้านระดับไฮเอนด์ มีความต้องการสูงใน อสังหาฯ ฟลอเรนซ์
• ที่ลุกกา อสังหาฯ ประเภท casali และวิลล่าพร้อมวิวภูเขาก็น่าสนใจ

กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติในตลาดศิลปะแห่งนี้:

• ที่ฟลอเรนซ์ สัดส่วนหลักมาจากสหรัฐอเมริกา (~23%) ตามด้วยฝรั่งเศส (~12%) และเยอรมนี (~9%)
• ที่ลุกกา สหรัฐอเมริกา (~15%) สวิตเซอร์แลนด์ (~11%) และฝรั่งเศส (~9%)

แคว้นทัสกานีชนบท ตลาดที่ยังจับต้องได้ 🌿

อาเรซโซ ปิซา เซียนนา: บ้าน 1,800-2,200 €/m²

ในพื้นที่ชนบทและรอบนอกของ อาเรซโซ ปิซา และเซียนนา พบบ้านระหว่าง 1,800 ถึง 2,200 €/m² โดยเฉพาะนอกศูนย์กลางและในเขตเทศบาลใกล้เคียง

• บ้านไร่ต้องปรับปรุงที่อาเรซโซ (120-180 m²): 180,000 ถึง 320,000 € ขึ้นกับงานและการเข้าถึง
• บ้านหินปรับปรุงใหม่พร้อมที่ดินที่ปิซา (200-300 m²): 380,000 ถึง 650,000 €
• Podere พร้อมพื้นที่และสิ่งปลูกสร้างเสริมที่เซียนนา: งบประมาณหลากหลาย โดยมาก 700,000 € ขึ้นไปสำหรับบ้านพร้อมอยู่

ตัวอย่างความต้องการล่าสุดอยู่ที่ราว ~2,080 €/m² ที่อาเรซโซ และ ~2,370 €/m² ที่เซียนนา ส่วนที่ปิซา ตารางเมตรจะถูกกว่าจากปัจจัยบ้านหลังใหญ่

ปัจจัยที่ทำให้ราคาต่างกันมาก: การเข้าถึง (ถนน), วิวโล่ง, ทิศทางแดด, เกรดพลังงาน, แหล่งน้ำ, ระยะทางถึงบริการต่างๆ

ความต้องการจากต่างชาติสูง โดยเฉพาะอังกฤษและดัตช์

ความสนใจจากต่างชาติยังคงสูง โดยเฉพาะอังกฤษ ดัตช์ และยุโรปเหนือ 🌍 การทำงานทางไกล ภูมิทัศน์ และระบบท่องเที่ยวส่งเสริมกระแสนี้

• ฟลอเรนซ์: ผู้ซื้อนอร์ธอเมริกันมาก ตามด้วยฝรั่งเศส/เยอรมัน; ลุกกา: สวิส ฝรั่งเศส ดัตช์ สนใจมาก
• ปิซา: โปรไฟล์หลากหลาย เยอรมัน (~15%) ฝรั่งเศสและโปแลนด์ (~11% แต่ละชาติ) สหรัฐฯ (~9%)
• อาเรซโซและเซียนนา: สหรัฐฯ (~20%) ตามด้วยยุโรปตะวันตก (ฝรั่งเศส เยอรมัน สวิส) งบประมาณขึ้นกับขนาดและสภาพ

• ตัวแปลงสกุลเงินและกลยุทธ์อัตราแลกเปลี่ยน: ล็อกงบประมาณในช่วงที่เหมาะสม
• เอกสาร: ผังที่ดิน, APE (เกรดพลังงาน), ความถูกต้องระบบช่าง/ไฟฟ้า
• กระบวนการทั่วไป: เสนอราคา, สัญญา, ตรวจสอบ (ทนาย, วิศวกร), เซ็นสัญญาภายใน 8-12 สัปดาห์

ราคาต่อตารางเมตรในทัสกานี 🧭

บ้านหิน, รีสอร์ทชนบท, วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ

• บ้านหิน (casali): สวยคลาสสิก ผนังหนา มักต้องปรับปรุงระบบความร้อน
• รีสอร์ทชนบท: บ้านพร้อมกิจการ มีโครงสร้างเสริม ห้องพัก รายได้ตามฤดูกาล
• วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ: มาตรฐานเกิน 500,000 € ทิศทางและวิวกำหนดราคา

ต้นทุนปรับปรุง (ประมาณ): 800–1,200 €/m² สำหรับรีโนเวทดี, 1,200–1,800 €/m² สำหรับรีโนเวทใหญ่ สระว่ายน้ำโดยมาก 40,000–80,000 € แล้วแต่โครงการ

ควรตรวจสอบอนุญาตและความถูกต้อง (SCIA, กฎภาพภูมิทัศน์) รวมถึงการเข้าถึงในฤดูหนาวและการระบายน้ำ

อุปทานจำกัด ราคาสูงจากอิทธิพลของการท่องเที่ยว

อสังหาฯ มีจำนวนจำกัด การขยายต้องขออนุญาต และความต้องการจากนักท่องเที่ยวยังแข็งแกร่ง ปัจจัยนี้หนุนราคาโดยเฉพาะที่เที่ยวชื่อดัง

• ปล่อยเช่าระยะสั้นโซนไพรม์: ผลตอบแทนขั้นต้น 4–6%, สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย 2.5–4%
• ความเสี่ยง: ฤดูกาล, กฎท้องถิ่น, ค่าซ่อมแซมเพิ่มขึ้น
• แนวทางป้องกัน: เลือกทำเลสี่ฤดู, การจัดการแบบมืออาชีพ, ปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน

แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาทัสกานี 🔮

เติบโตอย่างมีสติและรักษามรดกทางสถาปัตยกรรม

สถานการณ์หลัก: การเติบโตปานกลางต่อเนื่อง หนุนด้วยสินค้าคุณภาพหายากและคุณค่าแก่มรดกทางวัฒนธรรม คาดราคาขึ้นเฉลี่ย 1 ถึง 3% ต่อปี แล้วแต่ย่อยแต่ละพื้นที่

การลงทุน « สินทรัพย์ปลอดภัย » ยังได้เปรียบ: ศูนย์กลางโบราณ ทำเลดี เนินเขาเป็นที่ต้องการสูง ชายฝั่งระดับไพรม์ โครงการที่ปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานจะได้มูลค่าสูงขึ้น

ตลาดเช่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยทัสกานีเริ่มโต

การทำงานแบบไฮบริดดึงดูดชาวต่างชาติที่มองหาบ้านสะดวกสบาย อินเทอร์เน็ตไฟเบอร์ ห้องทำงาน และรถไฟ ค่าเช่ารายเดือนโดยเฉลี่ย: 800–1,200 € สำหรับ T3 ในเมืองกลาง, 1,500–2,500 € ที่ฟลอเรนซ์ในเมือง

• โฟกัสกลุ่มปล่อยเช่า: ระบบทำความร้อนดี การเก็บเสียง อินเทอร์เน็ตไฟเบอร์ พื้นที่นอกบ้าน
• สัญญาทั่วไป: 4+4 หรือ 3+2; ภาษีแบบ « cedolare secca » (ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญ)
• โอกาส: เมืองเชื่อมต่อดี (ปราโต, พอดจิบอนซี, ปอนเตเดรา) คุณภาพชีวิตดีตลอดปี — ติดตามแนวโน้มปราโตและปอนเตเดรา