ราคาที่อยู่อาศัยในแคว้นเวเนโต: เวนิส, เวโรนา และชนบทที่กำลังเปลี่ยนแปลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวเนโต 2026

ราคากลาง: ~2,950 €/ตร.ม., +2.4% ภายในหนึ่งปี

เวเนโตมีราคากลางอยู่ที่ ประมาณ 2,950 €/ตร.ม. เพิ่มขึ้น +2.4% ภายในหนึ่งปี ความคึกคักมาจากแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจ มหาวิทยาลัย และการท่องเที่ยว

ในการปฏิบัติจริง ความต้องการสูงกว่าในอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงใหม่ ประหยัดพลังงาน และเดินทางสะดวก ที่อยู่อาศัยที่ต้องปรับปรุงยังคงเป็นโอกาส แต่ควรคาดการณ์ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม

• อุปสงค์สูงในใจกลางเมืองเก่าและพื้นที่เดินทางสะดวก 🚆
• ได้รับความนิยมกับห้องขนาดเล็กตกแต่งพร้อมอยู่และอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสน่ห์
• ช่องว่างราคาระหว่างอสังหาฯ รีโนเวทกับที่ยังไม่ได้ปรับปรุงเพิ่มขึ้น

หมายเหตุ: จากข้อมูลความสนใจที่ Green Acres พบ งบประมาณสำหรับ « บ้านพักตากอากาศ » ในพื้นที่ไม่ไฮเอนด์จะต่ำกว่ากลางเมืองมาก ทำให้ช่องว่างระหว่างเมืองศิลปะ ชายฝั่ง และชนบทขยายตัว

เวนิซยังคงแพงที่สุด: ราคาเฉลี่ย 5,800 €/ตร.ม.

ไม่น่าแปลกใจ เวนิซ ครองอันดับ ช่วง 5,800 €/ตร.ม. โดยเฉลี่ย ความแตกต่างขึ้นกับเขต sestieri สภาพอาคาร และความใกล้แหล่งคมนาคมแบบ soft mobility

• จุดเด่น: ความหายาก มรดก ประวัติศาสตร์ และความต้องการจากต่างประเทศ 🌍
• ข้อควรระวัง: อพาร์ทเมนต์เก่า การจัดการความชื้น ข้อจำกัดการเช่าระยะสั้น
• เคล็ดลับ: เลือกซื้อบนเกาะที่เชื่อมต่อได้ดี (Giudecca, Murano) เพื่อความคุ้มค่า

อุปสงค์จากต่างประเทศไม่ได้มาจากประเทศเพื่อนบ้านเสมอไป ในเวนิซ 27% ของผู้สนใจต่างชาติคือโปแลนด์ 14% จากสวิตเซอร์แลนด์ ทุนกลาง 230,000 € สำหรับ 193 ตร.ม. (~1,192 €/ตร.ม.) และ 320,000 € สำหรับ 261 ตร.ม. (~1,226 €/ตร.ม.) ตามลำดับ ซึ่งเป็นราคาทั่วทั้งจังหวัด (บนแผ่นดินใหญ่และเกาะ) ไม่ใช่เฉพาะใจกลางเวนิซ

ตลาดกระจายตามแต่ละจังหวัด

เวโรนาและปาดัว: ความต้องการจากในและนอกประเทศสูง

เวโรนา และ ปาดัว รวมศูนย์งาน ศูนย์มหาวิทยาลัย และท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม ส่งผลให้อุปสงค์สูงโดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ทำเลดี

• เขตใจกลางเมืองและใกล้สถานีรถไฟเป็นที่ต้องการ
• การลงทุนปล่อยเช่าแก่ นศ. พนักงาน และนักท่องเที่ยวได้รับความนิยม
• คนเลือกซื้ออสังหาฯ พร้อมอยู่ เพื่อลดเวลาปล่อยเช่า

ตัวชี้วัด: เวโรนา ความต้องการโดยมากคือคนอิตาลี (32%) ราคาเฉลี่ย 260,000 € สำหรับ 80 ตร.ม. (~3,250 €/ตร.ม.)/ ปาดัว อิตาลี 35% ราคาเฉลี่ย 218,000 € สำหรับ 138 ตร.ม. (~1,580 €/ตร.ม.)

วิเซนซา: มั่นคง คุณภาพดี

เมืองนี้โดดเด่นด้วยความคงเส้นคงวาและคุณภาพ ระหว่างตึกดูแลดีและ บ้านมีสไตล์ในวิเซนซา

• ความต้องการจากครอบครัวและกลุ่มพนักงานในเขตอุตสาหกรรม
• เน้นอสังหาฯ มีพื้นที่นอกบ้านและประหยัดพลังงาน
• มีโอกาสในพื้นที่เดินทางสะดวกแต่ไม่ได้เป็นเขตท่องเที่ยวหลัก

ในวิเซนซา ไม่พบการสนใจจากต่างประเทศอย่างมีนัยสำคัญ จึงถือเป็นตลาดภายในประเทศ สำหรับบ้านพักตากอากาศ ส่วนใหญ่ราคาประมาณ 163,000 € บนพื้นที่ 110 ตร.ม. (~1,482 €/ตร.ม.)

เขตชนบทและชายฝั่ง

ชายฝั่งอาดรีแอติก: เจโซโล, คาโอเล, คีโยจา

เมืองชายฝั่งอย่าง เจโซโล, คาโอเล หรือ คีโยจา เป็นเป้าหมายบ้านพักตากอากาศและลงทุนตามฤดูกาล 🌊

• ฤดูกาลเด่นชัด: บริหารค่าเช่าและอัตราการเข้าพักให้ดี
• ทำเลใจกลางรีสอร์ทขายต่อได้ง่าย
• ตรวจสอบทางเข้าหาด ที่จอดรถ ค่าส่วนกลาง และความเสี่ยงสภาพอากาศ

ตัวอย่างที่เจโซโล: อสังหาฯ ที่สนใจสำหรับบ้านพักตากอากาศราคาเฉลี่ย 109,000 € พื้นที่ 114 ตร.ม. (~956 €/ตร.ม.) หากติดทะเล ราคาจะสูงขึ้น

ชนบทโพรเซ็กโค: ฟาร์มไวน์และบ้านปรับปรุงใหม่

ในเนินเขา Prosecco มีฟาร์มรีโนเวท บ้านหิน และไร่องุ่น เหมาะสำหรับใช้ชีวิตหรือทำกิจกรรมอโกรทัวริซึม 🍇

• ควรตรวจสอบสิทธิ์ปลูกองุ่น ภาระผูกพันและเรื่องน้ำ
• คาดการณ์ค่าดูแลพื้นที่และอาคารทางการเกษตร
• เพิ่มมูลค่าได้ด้วยที่พัก บริการชิมไวน์และเส้นทางท่องเที่ยวไวน์

แนวโน้มปี 2026-2030

เติบโตต่อเนื่องด้วยกระแสท่องเที่ยวต่างชาติ

ความนิยมระดับสากลและการเดินทางที่ดี (สนามบิน, รถไฟ) จะหนุนอุปสงค์ โดยเฉพาะใจกลางศิลปะและชายฝั่ง ✈️

• ที่ดินทำเลเอกลักษณ์และเดินทางสะดวกยังคงพรีเมียม
• งานปรับปรุงคุณภาพสูงขึ้น เน้นประหยัดพลังงาน
• การจัดการ « โอเวอร์ทัวริซึม » จะส่งผลต่อกฎด้านการเช่าในพื้นที่

เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินชนบทและไวน์

มรดกชนบทได้รับความนิยมเพราะความแท้จริงและโอกาสสร้างรายได้เสริม (อโกรทัวริซึม งานอีเวนต์ เส้นทางอาหาร)

• ความสนใจในที่ดินขนาดใหญ่และสามารถใช้ได้หลากหลายฟังก์ชันเพิ่มขึ้น
• รีโนเวทแบบกลับสภาพได้ เคารพรูปแบบดั้งเดิมพื้นที่
• ควรได้รับคำแนะนำด้านเทคนิคและกฎหมายสำหรับโปรเจกต์ไวน์

คำแนะนำการซื้อบ้านในเวเนโต

งบประมาณ, การตรวจสอบ และภาษี

ควรเตรียมงบสำหรับค่าธรรมเนียมและภาษี นอกเหนือจากราคาซื้อ ตรวจเช็กสภาพเทคนิค-กฎหมายก่อนเพื่อความปลอดภัย

• ค่าธรรมเนียมการโอนและทนาย: เผื่อไว้ในงบประมาณ
• รายงานสภาพ, ประสิทธิภาพพลังงาน และการอนุญาตปลูกสร้าง
• ภาษีท้องถิ่น (ภาษีที่ดิน, ขยะ) และสัญญาเช่าต้องพิจารณา

กลยุทธ์ทำเลและสร้างมูลค่า

ทำเลคือตัวตัดสินมูลค่า เลือกที่ที่เดินทางสะดวก มีบริการและอาคารคุณภาพเพื่อลดความผันผวนของตลาด

• ทำเลระดับย่อยสำคัญมาก: ขนส่ง, โรงเรียน, ร้านค้า
• สภาพทรัพย์: บ้านที่รีโนเวทประสิทธิภาพสูงจะดีกว่า
• คิดถึงการขายต่อทันที: ดูตลาดรองรับและผู้ซื้อต่อไป