ควรซื้อที่ไหนในคัมปาเนีย: เนเปิลส์ ชายฝั่งอามาลฟี หรือพื้นที่ชนบท?

เหตุผลดีๆ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแคว้นกัมปาเนียในปี 2026

ตลาดอสังหาฯ ในกัมปาเนียยังคงขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่แข็งแกร่ง เมืองเนเปิลส์ที่มีกระแสความสนใจสูง และชื่อเสียงระดับโลกของชายฝั่ง ผู้ซื้อชาวต่างชาติเติบโตต่อเนื่อง ทั้งสำหรับบ้านพักตากอากาศและการลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้น 📈

ในปี 2026 พบว่าอุปสงค์ยังแข็งแกร่งในทำเลระดับพรีเมียม และมีความสนใจกลับคืนมาสู่เมืองขนาดกลาง คุณภาพของตัวทรัพย์ สภาพอาคาร และการเข้าถึง (ถนน รถไฟ เรือเฟอร์รี่) เป็นปัจจัยชี้ขาดเมื่อขายต่อ

ข้อมูลภาคสนาม: จากค่าเฉลี่ยบน Green-acres พบว่าตลาดย่อยบางแห่งมีลักษณะแตกต่างกันมาก (ทั้งราคาและพื้นที่) จึงเน้นย้ำความจำเป็นในการกำหนดเป้าหมายตามวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน

เนเปิลส์: เติบโตคงที่และแรงซื้อชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น

เมืองหลวงทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจของภูมิภาค เนเปิลส์ ผสมผสานชีวิตคนเมืองที่มีชีวิตชีวากับราคาที่ยังแข่งขันได้ หากเทียบกับโรมหรือมิลาน ย่านต่างๆ มีเอกลักษณ์ทั้งบรรยากาศและศักยภาพการปล่อยเช่า

• Chiaia และ Posillipo: ทำเลหรู วิวทะเลเป็นที่ต้องการ
• Centro Storico และ Quartieri Spagnoli: เสน่ห์แบบประวัติศาสตร์ มีอุปสงค์ปล่อยเช่าระยะสั้นสูง
• Vomero และ Arenella: ย่านพักอาศัยดี ใกล้ร้านค้า โรงเรียน สถานีรถไฟใต้ดิน
• Porto และโซนที่กลับมาคึกคัก: โอกาสลงทุนปรับปรุงใหม่

จุดเด่นสำคัญ: ระบบขนส่งกำลังพัฒนา มหาวิทยาลัย อาหารและศิลปะที่โดดเด่น หากต้องการลดช่วงเวลาว่างของทรัพย์ เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกและโครงการที่บริหารดี

ชายฝั่งอมาลฟี: ราคาสูงทุบสถิติ แต่ศักยภาพการปล่อยเช่าเยี่ยม

จาก โพซิตาโน ถึง อมาลฟี ผ่านราเวลโลและคาบสมุทรซอร์เรนโต ความต้องการนานาชาติคงที่สูงเสมอมา 🌊

• บ้านมีจำนวนจำกัดและมีคุณค่าทางมรดก มักมาพร้อมระเบียงหรือวิวทะเล
• ฤดูกาลท่องเที่ยวมากแต่มีผู้สัญจรแน่นในช่วงพีค
• เข้าถึงยากในบางส่วน (ถนนแคบ ที่จอดรถน้อย) ควรคำนึงถึงแผนโครงการ

เพื่อป้องกันความเสี่ยง แนะนำเลือกทำเลเดินเท้า เข้าถึงแสงธรรมชาติ และมีพื้นที่ภายนอก

ตัวเลือกที่เข้าถึงได้มากขึ้นในแคว้นกัมปาเนีย

Avellino และ Caserta: บ้านครอบครัวราคาสบายกระเป๋า

เมืองเหล่านี้มีบ้านในเมืองและวิลล่าพร้อมสวนในราคาที่เป็นมิตร คุณภาพชีวิตได้รับการยอมรับจากทั้งครอบครัวและผู้ทำงานระยะไกล

• Avellino: ธรรมชาติ ระบบบริการ การเข้าถึงชนบทและภูเขา Apennine
• Caserta: ใกล้พระราชวัง เดินทางสายหลักสะดวก เชื่อมต่อรวดเร็วถึงเนเปิลส์ ข้อมูลจาก Green-acres สำหรับ Caserta แสดงให้เห็นว่าราคากลางค่อนข้างสูงและได้พื้นที่กว้าง เหมาะกับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้งาน
• ส่วนใหญ่บ้านกว้าง เหมาะกับการปรับปรุงด้านพลังงาน

Cilento: จุดหมายใหม่ของผู้ซื้อชาวยุโรป

ทางใต้ของ Salerno พื้นที่ Cilento น่าหลงใหลด้วยอุทยานธรรมชาติ ชายหาดธงฟ้า และหมู่บ้านอย่าง Agropoli, Castellabate หรือ Acciaroli 🏖️

• บรรยากาศดั้งเดิม มรดกทางวัฒนธรรม (Paestum) อาหารท้องถิ่น
• ราคาย่อมเยากว่าชายฝั่งอมาลฟี พร้อมศักยภาพการเติบโต ตัวอย่างเฉพาะ Agropoli พบว่าบ้านขายเฉลี่ยมีขนาดใหญ่และราคาน่าสนใจ เหมาะกับผู้ที่ให้ความสำคัญทั้งพื้นที่และงบประมาณ
• เหมาะทั้งเป็นบ้านพักตากอากาศหรือปล่อยเช่าหน้าร้อน ขึ้นอยู่กับทำเล

ประเภททรัพย์และระดับราคากลาง ในกัมปาเนีย

อพาร์ทเมนต์เล็ก วิลล่าวิวทะเล บ้านชนบท

• สตูดิโอและห้องชุด T2 ในเมือง: ปล่อยเช่าง่าย บริหารสะดวก งบประมาณควบคุมได้
• วิลล่าหรือบ้านแฝดพร้อมเทอเรซ/โซลาเรียม: เหมาะกับปล่อยเช่าระยะสั้นฤดูท่องเที่ยว
• บ้านชนบท (casali): เสน่ห์ดั้งเดิม พื้นที่ใช้สอยเยอะ ต่อเติมได้ถ้าได้รับอนุญาต

ไม่ว่าทรัพย์แบบไหน ควรตรวจสอบโฉนด สภาพหลังคา ระบบสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายส่วนกลางถ้ามี

ข้อจำกัดของทรัพย์ในโซนชายฝั่งมรดกโลกยูเนสโก

ในชายฝั่งอมาลฟี สถานะมรดกโลกมี ข้อจำกัดทัศนียภาพ และไม่อนุญาตให้สร้างตึกใหม่มาก งานปรับปรุงต้องขออนุญาตเฉพาะทาง

• แต่ละขั้นตอนเอกสารใช้เวลานานและต้องมีรายละเอียดด้านเทคนิคเพิ่มขึ้น
• ควรมีสถาปนิกท้องถิ่นและช่างสำรวจ (geometra) ช่วยดำเนินการ
• อาจมีการเพิ่มมูลค่าทรัพย์ในระยะยาว หากวางแผนโครงการดี

มาตรการสนับสนุนและข้อกำหนดทางกฎหมาย

โบนัสปรับปรุงบ้าน ข้อจำกัดผังเมืองท้องถิ่น

อิตาลีมีมาตรการลดหย่อนเป็นช่วงๆ (ecobonus, bonus casa, sismabonus) โดยมีเงื่อนไขและเปลี่ยนแปลงตามกฎหมาย ปี 2026 สิทธิ์เข้าถึงขึ้นกับลักษณะงานและโปรไฟล์ภาษีของผู้ซื้อ

• ควรตรวจสอบสิทธิ์กับนักบัญชีก่อนเซ็นสัญญา/รับใบเสนอราคา
• แจ้งขึ้นทะเบียนปรับปรุง: CILA/SCIA แล้วแต่ลักษณะงาน
• โซนคุ้มครอง: ต้องได้รับความเห็นชอบจาก Soprintendenza และปฏิบัติตาม vincoli paesaggistici

ด้านสินเชื่อ ธนาคารให้ความสำคัญกับไฟล์ที่มีผลตรวจสอบครบถ้วนและใบเสนอราคารายละเอียด โดยเฉพาะกรณีปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน

การจัดการอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่านักท่องเที่ยว: ใบอนุญาต ภาษีท้องถิ่น

การปล่อยเช่าระยะสั้นถูกควบคุมด้วยกฎหมายชาติและเทศบาล ควรเตรียมความพร้อมเอกสาร-ข้อปฏิบัติก่อนปล่อยเช่า 😊

• ลงทะเบียน ขอรหัสระบุตัวบ้าน (อาจกลายเป็นรหัสกลางระดับประเทศ) ติดประกาศให้ถูกต้องตามที่เทศบาลกำหนด
• ลงทะเบียนผู้เข้าพักผ่านแพลตฟอร์มตำรวจ (Alloggiati Web) และเก็บภาษีท่องเที่ยว
• กฎเก็บภาษี: อาจเลือกใช้ cedolare secca สำหรับรายได้ค่าเช่าในบางกรณี ภาษีท้องถิ่นเช่น IMU และ TARI ควรคำนวณไว้ล่วงหน้า
• กฎระเบียบอาคารชุดและโควต้าปล่อยเช่าระยะสั้นต้องปฏิบัติตาม
• หากให้ตัวแทนท้องถิ่นช่วยบริหาร อาจมีค่าคอมมิชชั่นแตกต่างกัน

เพื่อความมั่นใจทางกฎหมาย ควรให้ทนาย/โนตารีตรวจสัญญา และตรวจสอบใบอนุญาตกับเทศบาล

กระแสผู้ซื้อชาวต่างชาติ: สัญญาณที่ควรทราบ

โปรไฟล์ของผู้ซื้อชาวต่างชาติต่างกันไปแต่ละจังหวัด ตัวอย่างเช่น ที่จังหวัดซาเลร์โน การลงทะเบียนคำขอจากต่างประเทศพบว่าสหรัฐอเมริกามีสัดส่วนผู้ซื้อสูงสุด (21%) รองลงมาคือสวิตเซอร์แลนด์ (12%) และฮ่องกง (9%)

ข้อมูลค่ามัธยฐานแสดงโปรไฟล์ต่างกันมาก: ผู้ซื้ออเมริกันมีราคามัธยฐานประมาณ 66,553 ยูโรและพื้นที่ 110 ตร.ม. แต่ผู้ซื้อจากสวิตเซอร์แลนด์หรือฮ่องกงมีมัธยฐานสูงกว่า (≈ 225,982 ยูโร และ 200 ตร.ม.) และราคาต่อตร.ม. สูงมาก

ตรงข้ามกับ Avellino หรือบางพื้นที่ของ Caserta ยังไม่พบชาวต่างชาติกลุ่มใดโดดเด่นตามชุดข้อมูลที่ศึกษา