แนวโน้มสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ลอมบาร์เดียในปี 2026
ลอมบาร์เดียยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุดในยุโรปใต้ ความต้องการในประเทศที่แข็งแรง แรงดึงดูดจากต่างชาติ และอุปทานจำกัดในทำเลที่ดีที่สุด ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น
หลังจากช่วงสูงสุดปี 2023-2026 เงื่อนไขในการขอสินเชื่อค่อยๆ ผ่อนคลายลง ทำให้การซื้อขายคล่องตัวขึ้น ในขณะเดียวกัน ประสิทธิภาพพลังงานและคุณภาพบริการในเมืองกลายเป็นเกณฑ์สำคัญ
ด้านราคา ความต้องการบ้านพักตากอากาศมีตั้งแต่ ≈ 2 339 €/ตร.ม. ที่แบร์กาโม ≈ 6 153 €/ตร.ม. ที่มิลาน และ ≈ 6 333 €/ตร.ม. ที่โคโม (ข้อมูลจาก Green Acres เว็บไซต์อสังหาฯ ตากอากาศ) ตัวเลขนี้ตอกย้ำความแตกต่างระหว่างทำเลพรีเมียมและตลาดรอง
ภูมิภาคนี้ยังคงแพงที่สุดในอิตาลีนอกเหนือจากแคว้นทัสคานี
- ราคาสูงในโซนพรีเมียม (ใจกลางมิลาน ริมทะเลสาบโคโมและการ์ดา)
- ช่องว่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ริมน้ำ ใจกลางเมืองเก่า และเขตชานเมือง
- ที่อยู่อาศัยใหม่หาได้ยากในใจกลางเมืองและติดทะเลสาบ ซึ่งช่วยประคองราคา
มีการแบ่งขั้วสูงระหว่างมิลานกับเมืองรอง
- มิลาน ดึงดูดการลงทุนและแรงงานคุณภาพส่วนใหญ่
- เมืองขนาดกลาง (แบร์กาโม เบรสชา ปาเวีย โลดี): เติบโตสม่ำเสมอด้วยคุณภาพชีวิตและทางรถไฟ 🚆
- ชนบท: โอกาสรีโนเวทบ้านเดิม ค่าใช้จ่ายต่ำ มีศักยภาพเพิ่มมูลค่า
ในกลุ่มต่างชาติ มิลานได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจากสหรัฐ (~8%) เยอรมัน (~7%) และฝรั่งเศส (~6%) ที่โคโม สัดส่วนต่างชาตินำโดยโปแลนด์ (~12%) สหรัฐฯ (~11%) อิสราเอล/เยอรมัน (~10% ต่อชาติ) ส่วนการ์ดา (เบรสชา) มีคู่โปแลนด์/เยอรมัน (~14% ต่อชาติ)
โซนที่นิยมที่สุดในลอมบาร์เดีย
มิลาน: เสถียรภาพและที่หลบภัยของมูลค่า
เมืองเศรษฐกิจของอิตาลียังคงเป็นตลาดที่มั่นใจได้ ย่านใจกลาง (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) รวมข้อดีเรื่องสภาพคล่อง บริการ และราคาที่แข็งแกร่ง
- ข้อดี: งาน มหาวิทยาลัย วัฒนธรรม การเดินทาง (รถไฟใต้ดินสายใหม่) ขายต่อได้ง่าย
- ข้อควรระวัง: ค่าส่วนกลาง/ดูแลสูงสำหรับอาคารโบราณหรือไฮโซ
- เช่า: ความต้องการสูงจากผู้บริหารและนักเรียนต่างชาติ
ข้อมูลตลาด (พักตากอากาศ): ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในมิลาน: 1,606,000 € สำหรับพื้นที่ 261 ตร.ม. หรือ ≈ 6,153 €/ตร.ม. ใกล้เคียงกับย่านใจกลางที่ได้รับความนิยม
ทะเลสาบ: โคโม การ์ดา และอิเซโอ ดึงดูดต่างชาติสูง
วิวพาโนรามา การเข้าถึงน้ำ และสถาปัตยกรรมมีเสน่ห์ผลักดันราคาบ้านริมทะเลสาบ 💧 โคโมราคาสูงสุดในจุดติดน้ำ การ์ดาพื้นที่กว้างขึ้นและตลาดย่อยหลากหลาย อิเซโอเข้าถึงง่ายกว่า
- โซนพรีเมียม: ติดทะเลสาบ หมู่บ้านชื่อดัง (Bellagio, Tremezzo, Sirmione)
- ทางเลือก: เชิงเขาห่างจากน้ำ 10-20 นาที เหมาะกับงบจำกัด
- ผลตอบแทนฤดูกาล ทำได้ถ้าทำเลดีและถูกต้องตามกฎหมายท้องถิ่น
บนทะเลสาบโคโม ประกาศขายอสังหาฯ เฉลี่ย ≈ 6,333 €/ตร.ม. (≈ 532,000 € สำหรับ 84 ตร.ม.) แสดงถึงความพรีเมียมของทำเลและวิว
ทางเลือกเข้าถึงได้ในลอมบาร์เดีย
แบร์กาโม ปาเวีย โลดี: สมดุลราคากับคุณภาพชีวิต
เมืองเหล่านี้มีความคุ้มค่า มีมรดกทางวัฒนธรรมและเดินทางเข้าออกมิลานรวดเร็ว
- แบร์กาโม: เมืองเก่าสูง Città Alta ย่านใหม่อยู่เชิงเขา สนามบินใกล้ๆ
- ปาเวีย: เมืองมหาวิทยาลัย เช่าดี ใจกลางเมืองน่าอยู่
- โลดี: เหมาะครอบครัว มีบริการครบ ใกล้ทางด่วนและสถานีรถไฟ
ที่แบร์กาโม บ้านที่ลูกค้าต้องการที่สุด เฉลี่ย 290 000 € พื้นที่ 124 ตร.ม. (≈ 2 339 €/ตร.ม.) สะท้อนสมดุลราคา/คุณภาพ ปาเวียและโลดียังไม่ได้รับความสนใจจากต่างชาติมาก จึงอาจเป็นโอกาสสำหรับคนในพื้นที่
บ้านรีโนเวทในหุบเขาแอลป์ตอนล่าง
ในหุบเขาแถบแบร์กาโม เบรสชา หรือวัลเทลลีน บ้านชนบทrustici และบ้านในหมู่บ้าน ลดราคาเยอะ 🏡
- เริ่มต้นถูก มีศักยภาพขยายและเพิ่มค่าในอนาคต
- ค่าซ่อมบำรุง โดยประมาณ: รีโนเวทมาตรฐาน 600–1,200 €/ตร.ม.; รีโนเวทใหญ่ 1,500–2,500 €/ตร.ม. ขึ้นกับสภาพและประสิทธิภาพพลังงานที่ต้องการ
- ตรวจสอบ: ข้อกำหนดภูมิทัศน์ พลังงาน แผ่นดินไหว; ทางเข้ากับที่จอด; ระบบสาธารณูปโภค
อุปทานอสังหาฯ และระดับราคาในลอมบาร์เดีย
คอนโดใหม่ราว 3,000 €/ตร.ม.
นอกทำเลพรีเมียม โครงการใหม่หรือบำรุงดี มักซื้อขายราวๆ 3,000 €/ตร.ม. มีความหลากหลายตามทำเล
- มิลาน: 5,000–8,000+ €/ตร.ม. ใจกลาง; 3,000–4,500 €/ตร.ม. รอบนอก
- ทะเลสาบ: 3,500–6,000 €/ตร.ม. ขึ้นกับวิว ระยะห่างน้ำ ความหรูหรา
- เมืองรอง: 2,200–3,200 €/ตร.ม. สำหรับของใหม่ในทำเลดี
บ้านชนบทเริ่มประมาณ 1,500 €/ตร.ม. ในชนบท
ในชนบท บ้านเดี่ยวหรือฟาร์มรีโนเวทเริ่มที่1,500 €/ตร.ม. มากกว่านั้นถ้ามีที่ดิน อาคารเสริมและวิว
- ค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าทำความร้อน ดูแลสนาม ทางเข้าบ้าน
- คอนโดมิเนียม: ส่วนกลาง 2–5 €/ตร.ม./เดือน (ลิฟต์ รปภ. สวน)
- ค่าธรรมเนียมซื้อ: ภาษีและทนายต่างกันตามหลักประกัน/ตากอากาศ ควรตั้งงบไว้เพิ่ม
แนวโน้มการเพิ่มมูลค่าอสังหาฯ ในลอมบาร์เดีย
ผลกระทบโอลิมปิก 2026 ต่อโซนอัลไพน์และระบบขนส่ง
โอลิมปิกฤดูหนาวมิลาน-คอร์ตินา 2026 ส่งเสริมโซนอัลไพน์ของลอมบาร์เดีย (บอร์มิโอ ลิวินโญ) และโครงข่ายคมนาคมบางสาย 🏔️ ทำเลใกล้โซนกีฬาและสถานีรถไฟน่าจะมีโอกาส
- โครงสร้างพื้นฐาน: พัฒนารถไฟ ถนน จุดใหม่ และอัปเกรด
- โรงแรมและเช่าระยะสั้น: ดีต่อภาพลักษณ์โดยเฉพาะสถานีที่เด่น
ในจังหวัดซอนดริโอ (บอร์มิโอ ลิวินโญ) ยังมีดีมานด์ต่างชาติน้อย แต่เอฟเฟกต์โอลิมปิกอาจเพิ่มสภาพคล่องในบางพื้นที่
การเติบโตต่อเนื่องของตลาดรอง
การทำงานทางไกล ความต้องการพื้นที่ใช้สอย และงบประมาณจำกัด ยังคงกระตุ้นการเติบโตอย่างระมัดระวังของเมืองรองและชนบท
- เหตุผลการลงทุน: ใกล้สถานีรถไฟ ย่านฟื้นฟู ใจกลางเมืองที่ได้รับการบูรณะ
- กุญแจสู่ความสำเร็จ: เลือกที่อยู่และอาคารที่ถูกต้อง มากกว่าแค่ « ตลาด »
