ควรซื้อที่ไหนในอุมเบรีย : ระหว่าง เปรูจา และเนินเขารอบทะเลสาบทราซิเมเน

ทำไมควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแคว้นอุมเบรียปี 2026?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 ยังคงคึกคักแต่สมเหตุสมผลยิ่งขึ้น: มีการเก็งกำไรลดลง มุ่งเน้นคุณภาพและสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่ทำเลดีและปรับปรุงใหม่จะขายได้ง่าย ในขณะที่อสัังหาฯ ที่ต้องปรับปรุงใช้เวลามากขึ้นและต้องนำเสนอจุดเด่นเพิ่มเติม 📈

ตัวเลขอ้างอิงจากประกาศขาย (ที่มา: Green-Acres เว็บไซต์เฉพาะทางบ้านพักตากอากาศ): ในเขตชนบท อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอยู่ที่ประมาณ 1,000–1,400 €/ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ยอดนิยมราคาสูงกว่านี้มาก

ภูมิภาคยอดนิยมสำหรับบ้านพักตากอากาศ

อุมเบรียดึงดูดผู้ซื้อ บ้านพักตากอากาศ ด้วยภูมิทัศน์ อาหาร และความใกล้โรมกับฟลอเรนซ์ การทำงานทางไกลและการพักระยะยาวทำให้บ้านที่มีพื้นที่นอกบ้านน่าสนใจยิ่งขึ้น

• เดินทางสะดวก: สนามบินเปรูจา รถไฟไปโรม/ฟลอเรนซ์ เส้นทาง E45 และ A1
• ค้นหาความสงบ วิวเปิดโล่ง และแสงแดดดี
• นิยมอสังหาฯ พร้อมเข้าอยู่หรือที่ต้องปรับปรุงแต่ควบคุมได้

ดีมานด์ต่างชาติคงที่ โดยเฉพาะอังกฤษและเนเธอร์แลนด์

ความต้องการระดับนานาชาติยังคงมั่นคง กลุ่มผู้ซื้อหลักได้แก่ อังกฤษและเนเธอร์แลนด์ ตามด้วยฝรั่งเศส เยอรมนี และเบลเยียม เกณฑ์ที่พวกเขามองหา: ความเป็นของแท้ องค์ประกอบ (สระน้ำ เทอเรซ) และการเข้าถึงหมู่บ้านมีชีวิตชีวา

• บ้านหินปรับปรุงแล้ว: ดึงดูดและขายต่อได้ง่าย
• ระยะเดินทาง: เหมาะที่สุดไม่เกิน 30–45 นาทีจากเมืองศิลปะ
• วางแผนงบปรับปรุงไว้ในข้อเสนอเพื่อควบคุมเวลาส่งมอบ

ในจังหวัดเปรูจา ผู้ซื้อจากต่างชาติบน Green-Acres ส่วนใหญ่มาจากสหรัฐอเมริกา (16%) อิสราเอล (11%) ตามด้วยเยอรมนี เนเธอร์แลนด์ และฝรั่งเศส อังกฤษคิดเป็นประมาณ 5%

ในแคว้นเทอร์นี แนวโน้มคล้ายกัน: สหรัฐอเมริกา (13%) อิสราเอล (12%) เหนือกว่าเยอรมนี เนเธอร์แลนด์และฝรั่งเศส อังกฤษอยู่ที่ราว 7%

สถานที่ดีที่สุดสำหรับซื้อบ้านในอุมเบรีย

โซนยอดนิยมที่สุด

เปรูจาและสปอเลโต: เมืองคึกคัก อสังหาฯ ปรับปรุงใหม่

เปรูจา และ สปอเลโต ให้บรรยากาศเมืองมีชีวิต (มหาวิทยาลัย ดนตรี เทศกาล) และมรดกประวัติศาสตร์ ที่นี่มีอพาร์ทเมนต์ในวังเก่า บ้านในเมือง และวิลล่าชานเมือง

• สิ่งอำนวยความสะดวกครบ: วัฒนธรรม ร้านอาหาร โรงพยาบาล ขนส่ง
• เหมาะสำหรับปล่อยเช่าทั้งปี (นักเรียน/ชาวต่างชาติ) หรือเช่าระยะสั้น
• ราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยโซนชนบทเพราะทำเลเด่น

ข้อมูลราคา (จากประกาศ):

• อสังหาฯ ในเปรูจา ราคาขอเฉลี่ย 484,000 ยูโร พื้นที่เฉลี่ย 359 ตร.ม. (ประมาณ 1,348 €/ตร.ม.)
• อสังหาฯ ในสปอเลโต ราคาเฉลี่ย 426,000 ยูโร สำหรับ 309 ตร.ม. (ประมาณ 1,379 €/ตร.ม.)

ทะเลสาบตราซิเมเน: วิวสวยและความสงบ

รอบ ทะเลสาบตราซิเมเน (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) วิว แสงธรรมชาติและคุณภาพชีวิตเด่น 🌅 เหมาะสำหรับผู้รักธรรมชาติและกีฬาทางน้ำ

• ดีมานด์สูงสำหรับบ้านที่มีวิว เทอเรซ และสระว่ายน้ำ
• ระวังข้อจำกัดผังเมืองและทัศนียภาพริมทะเลสาบ
• ปล่อยเช่าระยะสั้นคึกคักตั้งแต่เมษายนถึงตุลาคม โดยเฉพาะฤดูร้อน

ราคาเฉลี่ยรอบทะเลสาบสะท้อนค่าพรีเมียมวิวทะเลสาบ:

• อสังหาฯ ที่ Passignano sul Trasimeno: ประมาณ 2,066 €/ตร.ม. (ราคาเฉลี่ย 531,000 ยูโรสำหรับ 257 ตร.ม.)
• Tuoro sul Trasimeno: ประมาณ 1,972 €/ตร.ม. (286,000 ยูโรสำหรับ 145 ตร.ม.)
• อสังหาฯ ที่ Castiglione del Lago: ประมาณ 1,771 €/ตร.ม. (457,000 ยูโรสำหรับ 258 ตร.ม.)

โซนชนบทที่ราคาจับต้องได้

หมู่บ้านรอบ Orvieto และ Gubbio

เนินเขาใกล้ Orvieto และ Gubbio มีฟาร์ม หมู่บ้านเล็ก บ้านหินพร้อมที่ดิน ได้พื้นที่เยอะเป็นส่วนตัว มีหมู่บ้านสวยและสินค้าเกษตรท้องถิ่นใกล้มือ

• โปรไฟล์ผู้ซื้อ: พักยาว ทำงานทางไกล ครอบครัว หรือเกษียณอย่างกระตือรือร้น
• ตรวจสอบทางเข้า (ถนน), น้ำ (บ่อ), ทิศทางรับแสง
• คุ้มค่าสำหรับผู้ที่รับได้กับความห่างเมืองบ้าง

ตัวอย่างราคา (จากประกาศ):

• บ้านขายที่ Orvieto ประมาณ 1,776 €/ตร.ม. (ราคาเฉลี่ย 627,000 ยูโรสำหรับ 353 ตร.ม.)
• บ้านขายที่ Gubbio เฉลี่ยประมาณ 878 €/ตร.ม. (459,000 ยูโรสำหรับ 523 ตร.ม.)

ราคา 1,000–1,400 €/ตร.ม. ตามสภาพบ้าน

ในหมู่บ้านหลายแห่ง อสังหาฯ มักตกลงราคากันระหว่าง 1,000–1,400 €/ตร.ม. โดยขึ้นกับวิว การเข้าถึง และสภาพปรับปรุง

• ปรับปรุงเบาๆ งบประมาณ 300–600 €/ตร.ม.
• รีโนเวทหนัก/โครงสร้าง: 800–1,500 €/ตร.ม. ตามวัสดุและสภาพ
• ค่าธรรมเนียมซื้อบ้านในอิตาลี: มัก 9–12% สำหรับบ้านพักตากอากาศ (ภาษี ค่าทนาย ค่านายหน้า) ควรเช็คกับมืออาชีพอีกครั้ง

หมายเหตุ: รอบทะเลสาบตราซิเมเนและ Orvieto ราคาประกาศมักเกิน 1,700 €/ตร.ม. ขณะที่บางตำบลชนบท (เช่น Gubbio) ยังค่อนข้างต่ำกว่า 1,000 €/ตร.ม.

วิธีการ: ตัวเลขพวกนี้อ้างอิงจากประกาศขายและเป็นบ้านขนาดใหญ่ ไม่แทนการประเมินราคาตลาดท้องถิ่นหรือราคาขายจริง

รูปแบบบ้านและแนวโน้มในอุมเบรีย

ฟาร์ม บ้านหิน และวิลล่าเล็ก

อสังหาฯ ในอุมเบรียประกอบด้วย casali (ฟาร์ม) บ้านหิน อพาร์ทเมนต์ในหมู่บ้าน และวิลล่าร่วมสมัยขนาดเล็ก จุดเด่นที่คนชอบ: คานไม้โชว์ พื้นกระเบื้องดินเผา สวนมะกอก วิว และพื้นที่สระว่ายน้ำ 🏡

• บ้านหิน: เสน่ห์ดี มีมูลค่าทรัพย์สินถ้าปรับปรุงดี
• วิลล่าใหม่ขนาดเล็ก: อยู่สบาย ทนทาน ดูแลง่าย
• ต้องระวังเรื่องข้อบังคับแผ่นดินไหวและการขออนุญาตก่อสร้าง

ศักยภาพสูงสำหรับปล่อยเช่าท่องเที่ยว

เช่าระยะสั้นรุ่งรอบแหล่งวัฒนธรรมและโซนวิวสวย ฤดูกาลเช่าช่วงฤดูใบไม้ผลิจนถึงฤดูใบไม้ร่วง ลูกค้าส่วนใหญ่ต่างชาติ

• ตั้งเป้าการปล่อยเช่าระดับปานกลาง: อัตราเข้าพักในซีซั่นและผลตอบแทนขั้นต้น 3–5% ขึ้นกับทำเล
• ปัจจัยชี้ขาด: สระว่ายน้ำ วิว เข้าออกง่าย ร้านค้าไม่เกิน 15 นาที
• จุดต้องตรวจสอบ: ผังเมือง ใบอนุญาตเช่า ภาษีท้องถิ่น (IMU) และคะแนนพลังงาน

Cheklist ตรวจสอบก่อนซื้อ

• ตรวจสอบโฉนดและผังเมืองตัวบ้านกับส่วนต่อขยาย
• เช็คโครงสร้าง ความทนแผ่นดินไหว หลังคา ระบบต่าง ๆ
• คุณภาพถนนเข้า/สิทธิทางน้ำ/บ่อน้ำ
• ประเมินปรับปรุง (เป็นลายลักษณ์อักษร) และเวลาส่งมอบโดยช่างท้องถิ่น
• วางแผนรายได้จากเช่า: ซีซั่น ลูกค้าเป้าหมาย ใกล้บริการ