Napoli’de 2026 Konut Pazarı: İki Yıllık Artıştan Sonra İstikrar
Ortalama fiyat: ~2 560 €/m², Napoli hâlâ en pahalı (~3 800 €)
İki yıllık yukarı yönlü baskının ardından, bölgesel pazar 2026’da istikrara kavuşuyor. Bazı segmentlerde değerler yavaşlıyor, ancak birinci sınıf lokasyonlar dirençli kalıyor.
Bilmeniz gereken temel rakamlar:
- Campania (bölgesel ortalama): ~2 560 €/m².
- Napoli şehir merkezi: yaklaşık 3 800 €/m², premium mahallelerde (Chiaia, Posillipo) daha yüksek.
- Salerno ve güney sahili: adres ve manzaraya bağlı olarak bölgesel ortalamanın üzerinde.
- Avellino, Benevento: Özellikle renovasyon gerektiren taşınmazlarda ortalamanın altında.
Kentsel iç mekânlardaki farklılıklar hâlâ belirgin; konum, kat seviyesi, asansör olup olmaması ve ulaşıma yakınlık durumu fark yaratıyor. 🚇
Green-acres tarafından Caserta eyaletinde ikinci konut pazarı için kaydedilen ilanlar, talebin 131 m² civarı alanlar için ortalama 362.000 € civarında olduğunu gösteriyor (platformdaki ilanlara dayalı referanslar).
Kırsalda hafif düşüş (-0,8 %)
Kırsal belediyeler ve küçük iç şehirlerde, talebin daha seçici olması ve renovasyon maliyetlerinin bütçelere yük bindirmesi nedeniyle ılımlı bir düzeltme gözleniyor: yaklaşık -0,8 %.
Sabırlı alıcılar için bu bölgeler özellikle bahçeli müstakil evlerde fırsatlar sunuyor.
Sahil Lüksü ile Kırsal Konut Arasında Net Ayrım
Amalfi Kıyısı: Rekor Fiyatlar, Prestijli Taşınmazlarda +10 %
Amalfi, Positano ya da Ravello’da arsa kıtlığı ve uluslararası talep, rekor fiyatları destekliyor. Prestijli taşınmazlar (deniz manzaralı, teraslı, kusursuz durumda) yıllık yaklaşık +10 % artış gösteriyor.
Öngörmeniz gerekenler:
- Kültürel miras kısıtlamaları ve daha uzun izin süreçleri (UNESCO sit alanları).
- Yoğun sezonluk kiralama ve profesyonel yönetim ihtiyacı.
- Uçurumda veya çok teraslı taşınmazlarda yüksek bakım maliyetleri.
Avellino, Benevento: Hâlâ Uygun Kırsal Bölgeler
Buna karşın, Avellino, Benevento ve birçok iç kasaba erişilebilir kalıyor. Giriş bütçeleri daha düşük, özellikle modernizasyona açık evlerde.
Uzman ilanlarından elde edilen veriler, bu illerde yabancı alıcıların oldukça düşük seviyede olduğunu doğruluyor; bu da « yerel pazar » profilini güçlendiriyor ve daha düşük fiyatları kısmen açıklıyor.
Dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Tadilat maliyetleri (yalıtım, çatı, deprem güvenliği) iyi hesaplanmalı.
- Erişilebilirlik (yollar, hizmetler, mobil kapsama) ve en yakın istasyona mesafe kontrol edilmeli.
- Yeniden satış düşünülmeli: Okul, sağlık ve istihdam bölgelerine sahip belediyeler tercih edilmeli.
Napoli’de Kiralık Yatırımı
Yoğun Öğrenci ve Sezonluk Talep, Getiri %7–9
Napoli, güçlü bir öğrenci tabanına sahip (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) ve canlı bir şehir turizmi var. İyi konumdaki taşınmazlar, kiralama türüne göre (uzun süreli mobilyalı, paylaşımlı, kontrol altındaki sezonluk) brüt %7–9 getiri hedefleyebilir.
Takip edilecek mahalleler:
- Centro Storico ve Decumani: yoğun kiralık talebi, günlük pazarlar, turist akışı.
- Vomero ve Arenella: yerleşim, fünikülerler, öğrenci talebi.
- Chiaia: premium, yüksek alım gücü.
- Fuorigrotta: iyi ulaşım, üniversite ve tesislere yakınlık.
İncelenen veri tabanı, mevcut alıntıda Napoli’de yabancı alıcı dağılımı hakkında ayrıntı vermiyor; bu, diğer kıyı illerinden farklı.
Hızlı kontrol listesi 📋:
- Hedef segmente göre boşluk oranını ölçün.
- Kira bedelini mahalledeki gerçek referanslara göre ayarlayın.
- Kat mülkiyeti giderleri ve kiracılar arasında yapılacak yenilemeleri önceden planlayın.
Tarihi Merkezde Kentsel İyileştirme Projeleri
Yenileme programları ve kültürel mirasın değerlendirilmesi, çeşitli profilleri çekiyor (şirket uzaktan çalışanları, yaratıcılar, genç aileler). Bu, karakterli küçük alanlar ile ortak kullanım alanları yenilenmiş apartmanları destekliyor.
Beklenen etki: Parkın kalitesinde artış, oturmaya hazır taşınmazlara talepte artış ve animasyon odaklarına yakın, sessiz adreslere ekstra prim. ✨
2026’da Napoli’de Gayrimenkul Piyasası Trendleri
Sahilde Daha Fazla Alman ve İngiliz Alıcı
Kıyı şeridinin uluslararası bilinirliği ve faiz oranlarındaki istikrar, daha çok Alman ve İngiliz alıcı çekiyor. Hedefleri: deniz manzarası, kolay erişim ve uzaktan kolay yönetim.
Bununla birlikte, sahil segmentlerinde yabancı alıcı profili çeşitleniyor: Salerno ili için yerel veriler, ABD’den önemli bir talep oranı (≈%21), ardından İsviçre (≈%12) ve Hong Kong (≈%9) gösteriyor; bu da güney sahilinde çok kökenli uluslararası bir talebi gösteriyor.
- Güvenli apartmanlar ve anahtarı teslim hizmetlere tercih.
- Enerji verimli taşınmazlara ilgi.
- Havalimanı erişimine özen (Napoli, Salerno-Costa d’Amalfi).
İkincil Merkezlerde Coworking Gelişimi
Caserta, Salerno ve Avellino’da coworking ve benzeri alanlar ortaya çıkıyor. Bu, yeni hibrit kullanımları (iş + ikinci konut) teşvik ediyor ve iyi bağlantılı dairelere olan talebi destekliyor.
2026’da dikkat edilmesi gerekenler:
- Dijital olanaklar (fiber), ısıl ve akustik kalite.
- İstasyonlara/fünikülere yakınlık; araba bağımlılığını azaltmak için.
- Dış mekânı olan (balkon, sundurma) küçük optimize alanlar. 🌿
Yöntem notu: Sunulan rakamlar ve eğilimler, gözleme ve ilan analizinden elde edilmiş yaklaşık göstergelerdir. Her zaman mikro-mahalle düzeyinde inceleyin.
