2026 Pazarı: 3 Yıl Süren Durgunluktan Sonra Hafif Artış
2022-2026 döngüsü oldukça sakin geçtikten sonra, 2026 yılı üniversite merkezleri ve kira talebinin etkisiyle hafif bir artışla başlıyor. Faiz oranları dengeleniyor, hareketlilik yeniden başlıyor ve arz kontrollü kalıyor.
Bu canlanmanın itici güçleri:
- Öğrenciler ve genç profesyonellerin büyük şehirlere akışı.
- Adriyatik kıyısında güçlenen turizm.
- İtalyan ortalamasının üzerinde yaşam kalitesi ve altyapı.
- Tarihi merkezlerde sınırlı yeni konut arzı.
Ortalama Fiyat: ~2.800 €/m² (+%2,4)
Bölgesel ortalama fiyat yaklaşık 2.800 €/m² seviyesine ulaşarak bir yıl içerisinde yaklaşık +%2,4 artış gösterdi. Fiyat farkları belirgin şekilde devam ediyor: Bologna şehir merkezi ve Rimini’nin bazı bölgeleri ortalamanın üzerinde seyrederken, çevre ilçeler ve orta ölçekli şehirlerde daha erişilebilir seviyeler korunuyor.
Not: Green-acres sitesinde toplanan ikincil konut ilanlarına göre, Modena’daki satılık evler genellikle çok geniş alanlı olduğundan yüksek bir ortalama fiyat gösteriyor (bu ilanlarda gözlenen ortalama fiyat ~2.851.000 € ve büyük alanlara denk geliyor, yaklaşık 2.851 €/m²), bu da kentsel pazarlar ile değer taşıyan mülkler arasındaki arz çeşitliliğini göstermektedir.
Pratikte, bütçe büyük ölçüde konuma, enerji durumuna ve ulaşım/okul/deniz yakınlığına bağlıdır.
Bologna ve Rimini: Talebin Motorları
Bologna kalifiye istihdam ve öğrencileri kendine çekiyor; Rimini dört mevsim turizm ve etkinliklerden faydalanıyor. Birlikte bölgesel dinamiği yönlendiriyorlar. 🏘️
- Bologna: Üniversite merkezi, biyoteknoloji ve hizmet sektörü, güçlü kira baskısı.
- Rimini: Plajlar, fuarlar ve otelcilik, kısa ve orta dönem kiralamada güçlü talep.
- Erişilebilirlik: Otobanlar, hızlı tren ve havaalanları pazarın likiditesini destekler.
Emilia-Romagna’da Güçlü Segmentasyon
Pazar « sokağına kadar » analiz ediliyor. Mikro bölgeler (tarihi merkez, üniversite alanları, iyi ulaşan kenar bölgeler) arz, yapıların enerjisi ve kira cazibesine göre farklı davranışlar gösteriyor.
Bologna: Arz Kıtlığı, Kira Artışı (+%7)
Kira baskısı, yaklaşık +%7 kira artışıyla sonuçlandı. Şehir içi bölgede arz nadir, yenilenmiş ve iyi enerji sınıfına sahip mülkler hızlıca satılıyor.
- Nerede aranmalı: Likidite için tarihi merkez, paylaşım için üniversite bölgeleri, getiriyi optimize etmek için iyi bağlantılı kuşaklar.
- Dikkat edilecekler: Enerji raporları, apartman yönetimi, eski binalarda akustik kalite.
- Strateji: Ulaşım/okullara yakın kompakt alanları (stüdyo/1+1 daire) tercih ederek doluluğu güvenceye almak.
Parma ve Modena: Aile ve Miras Pazarları
Parma ve Modena aileler ve miras profilleri tarafından tercih edilen daha istikrarlı pazarlardır. Getiri ölçülü, boş kalma süresi düşük ve iyi konumlu yerlerde satış genellikle sorunsuzdur.
- Avantajlar: Yaşam kalitesi, gıda ve makine sanayi, sağlam kamu hizmetleri.
- Hedefler: Dış mekânlı 2+1/3+1 daireler, otopark ve okullara yakınlık.
- Satın alma anahtarları: Yönlendirme, enerji performansı, kontrol altında tutulan aidat giderleri.
Green-acres’ta yayımlanan talep verilerine göre, Bologna, Parma, Rimini ve Modena vilayetlerinde belirgin ana yabancı alıcı yok: Bu, bu alanlarda çoğunlukla yerli pazarın hakim olduğunu, ancak bazı bölümlerin (ikincil konutlar veya miras mülkler) özel profillere hitap ettiğini gösteriyor.
Adriyatik Kıyısında Yatırım
Adriyatik sahili ikincil konut ve yatırım amaçlı kiralamayı birleştirir. Mevsimsel çekicilik ilkbahar ve sonbahara uzanırken, kısa konaklamalar ve uzaktan çalışma pazarını canlı tutmaktadır. 🏖️
Ravenna, Rimini: İkincil Konutlar ve Turistik Kiralamalar
İki tamamlayıcı profil:
- Ravenna: Kültürel miras, doğa ve aile plajları, sadık müşteri kitlesi.
- Rimini: Canlı tatil beldeleri, etkinlikler ve uluslararası turizm, yüksek devir.
- Aranan mülkler: Balkon/teraslı 1-2 odalı, otoparklı, plaj ve mağazalara yürüme mesafesinde.
- Dikkat noktaları: Kısa süreli kiralamada apartman yönetimi kuralları, yoğun sezon yönetimi, gürültüye ve tuzlu havaya karşı maruziyet.
- Sürdürülebilir değer: İyi bir izolasyon, verimli klima, güncel raporlar.
Yabancı Alıcı Profili: Odak Ravenna
Green-acres sitesindeki yabancı talep verileri Ravenna için belirgin bir profil gösteriyor: Yabancı alıcılar, Almanya (%21 civarı) ve ardından Fransa (%16 civarı) ile tanımlanabilir bir pay oluşturuyor.
Bu taleplerde gözlenen medyan fiyat yaklaşık 280.000 € ve bildirilen medyan alan yaklaşık 338 m², yani m² başına medyan fiyat yaklaşık 828 €/m² — bu da ikincil konut ve kıyı ortalamasından daha geniş mülkler pazarını gösteriyor.
2022’den Beri Yükselen Sezonluk Kiralamalar
2022’den itibaren yakın turizmin ve esnek tatillerin artmasıyla sezonluk kiralamalar destekleniyor. Dönemlerde doluluklar uzuyor, ilkbahar ve sonbaharda da daha fazla görünürlük oluşuyor.
- Yönetim: Yerel bir operatöre devretmek veya otomatikleştirmek (check-in, temizlik, dinamik fiyatlandırma).
- Farklılaşma: Dayanıklı mobilya, hızlı Wi-Fi, çalışma alanı, aylık konaklama seçeneği.
- Satın alma için hızlı yöntem: 12 ay brüt geliri tahmin et, giderleri çıkar (aidat, bakım, vergi, yönetim), tadilat/enerji bütçesini dahil et, ardından sermaye maliyetiyle karşılaştır.
Emilia-Romagna’da Gayrimenkul Pazar Tahminleri
Pazarın yolunun ılımlı bir şekilde yukarı doğru kalması, ancak yerel döngülere sahip olması bekleniyor. İyi ulaşım ve enerji performansına sahip sektörler daha iyi performans gösterirken, yenilenmesi gereken mülkler daha net bir indirim görüyor.
Güçlü Bölgesel Ekonomiyle Desteklenen Toptan Talebin Korunması
Emilia-Romagna, istihdamı ve emlak talebini destekleyen çeşitlendirilmiş ve ihracat odaklı bir ekonomik temele sahip.
- Destekleyici faktörler: Sanayi ve hizmetler, üniversiteler, turizm, altyapı.
- İzlenmesi gereken riskler: Faiz oranı eğilimi, kısa süreli kiralama yerel düzenlemeleri, kıyı iklim riskleri.
- 2030 stratejileri: « 15 dakika » lokasyon hedefi, üst enerji sınıflarını tercih etmek, şehre göre getiri ve likidite arasında seçim yapmak.
