İki Hızlı Bir Gayrimenkul Pazarı
Roma: Ortalama 3.700 €/m², 2026’da %1,8 Artış
Pazarın merkezi başkenttir; burada ortalama 3 700 €/m² civarında olup, 2026’da %+1,8’lik bir artış beklenmektedir. Mahallelere, metro erişimine ve apartmanların durumuna göre şehir içinde fiyat farkları belirgindir.
- Merkezi ve tarihi mahalleler: Uluslararası talep ve prestij tarafından desteklenen prim.
- İyi bağlantılı banliyöler (metro A/B, FR tren istasyonları): Orta seviyede ama likit değerler.
- Yenilenmesi gereken segmentler: Belirgin indirim, iyi pazarlık fırsatları.
Alıcılar yaşam kalitesine öncelik veriyor: yüksek katlar, dış mekânlar, bakımlı apartmanlar. « Anahtar teslim » mülkler daha hızlı satılıyor. 📈
Ancak, özel ilan katalogları şehrin daha premium bir görüntüsünü göstermektedir: yazlık evlere adanmış sitede, Roma’da satılık evlerin ortalaması çok daha yüksek seviyelere ulaşmaktadır (örnek ilanlar genellikle üst segmente yöneliktir). Bu bozulma, piyasa ortalaması ile bazı platformlarda görülen fiyatlar arasındaki farkı kısmen açıklar.
Banliyö ve kırsal: Fiyatlar yarı yarıya
Roma dışında fiyatlar genellikle yarı yarıya düşer. Viterbo, Rieti, Latina veya Frosinone illerinde, bütçeler sıklıkla 1 500 ile 2 000 €/m² arasında olup, yenilenmesi gereken mülkler için ise çok daha düşüktür.
- Köyler ve küçük şehirler: Uygun fiyatlı eski apartmanlar ve kasaba evleri.
- Yenilenmesi gereken kırsal evler: Duruma ve erişime bağlı olarak 700–1 200 €/m²’den başlayan fırsatlar.
- İyi hizmet alan bölgeler (Castelli Romani, demiryolu hatları): Daha istikrarlı değerler.
Sonuç: Şehir çevre yolundan uzaklaşınca gayrimenkul alım gücü artarken, başkente makul erişim korunur.
Kırsal Lazio’da Covid Sonrası Etkisi
Viterbo, Rieti ve Castelli Romani’de Satışlarda Artış
Uzaktan çalışma ve yeşil alan arayışı ikincil pazarları yeniden canlandırdı. Viterbo ve Rieti, iyi metrekare/fiyat oranıyla avantaj sunarken; Castelli Romani yaşam tarzı, manzaralar ve Roma’ya ulaşım sunar. 🌿
İlan verileri, bu bölgelere olan ilgiyi doğruluyor: Castelli Romani’deki ilanlar, başkente kıyasla ortalama metrekare fiyatı açısından daha düşük, bu da bahçeli büyük evlere ilgiyi artırıyor.
- Dış mekânlara (teras, bahçe, meyve bahçesi) talep artışı.
- İyi konumlu bitişik evler ve çiftlik evlerinde yeniden canlanma.
- Çalışanlar için yüksek hızlı internet artık belirleyici kriter.
Bu talep seçici kalıyor: Hizmet veya fiberi olmayan izole mülkler daha zor talep görüyor.
Yazlıklar Kentsel Turizmin Yerini Alıyor
Daha dalgalı hale gelen kentsel turizmle birlikte, yazlıklar ve daha uzun süreli konaklamalar öne çıkıyor. Tivoli, Bracciano veya Bolsena çevresindeki tepeler, uzun hafta sonları ve hibrit çalışma için cazip.
- Daha uzun süreli (orta vadeli) sezonluk kiralıklar artışta.
- Otantiklik arayışı: Yerel malzeme, manzara ve doğaya erişim.
- Kısa süreli kiralama düzenlemelerine dikkat: Roma’da kırsala göre daha sıkı.
Lazio’da Emlak Türüne Göre Metrekare Fiyatları
Roma’da Daireler vs Tivoli Çevresinde Kırsal Evler
Aynı bütçeyle, metrekare ve konum tercihi belirleyici olur. 🏡
- Roma’da 350.000 € ile: Rahat iki odalı daire veya mahalleye göre tadilat gerektiren üç odalı ev.
- Tivoli veya Castelli Romani yakınında 350.000 € ile: Bahçeli 120–160 m² ev, bazen müştemilatlı.
- Tadilat seçeneği: Satın alma fiyatını düşürüp konfor için (izolasyon, ısı pompası, güneş enerjisi) bütçe ayırmak.
Tadilat maliyetleri, durum, ulaşılabilirlik ve ustaların mevcudiyetine göre değişir. En verimli iş kalemleri için enerji denetimi öngörün.
Son olarak, yukarıda belirtilen ortalamaları daha gerçekçi değerlendirmek için ilan envanterlerinde farklı profiller görünüyor: Örneğin Green Acres’da, Roma’daki ilanların ortalaması üst segmentteki stoğun etkisiyle yüksek (örnek değer piyasa medyanından fazla), oysa Castelli Romani’de ortalamalar çok daha ulaşılabilir.
Başkente Güçlü Kiralık Pazar (+%5 Kira)
Roma’daki kiralık talebi, öğrenciler, idari personel, sağlık ve hizmet sektörüyle güçlü kalıyor. Kiralar son dönemde yaklaşık %5 arttı; mahalleye ve mülk kalitesine göre farklılıklar oldukça yüksek.
- Uzun vadeli mobilyasız: İyi hizmet alan bölgelerde boşluk oranı düşük.
- Mobilyalı (profesyonel/öğrenci): Hızlı devir, iyi emilim.
- Orta vadeli (1–6 ay): Uzaktan çalışanlar ve expatlar için popüler format.
Brüt getiriler genellikle %3–5 arasında, yenilenen mikro konumlarda daha fazla olabilir. İyi yönetilen binaların seçimi riskleri azaltır.
Uluslararası alanda, yabancı talep Roma departmanında hâlâ önemli: uzmanlaşmış platformlardaki alıcılar arasında ABD en büyük paya sahip (yabancı taleplerin ≈%14’ü), ardından Polonya ve Fransa (her biri ≈%12), sonra İsrail (≈%10).
Bu kökenler, bazı segmentlerde ve yabancı alıcıların tercih ettiği mahallerdeki baskıyı kısmen açıklar.
Taşrada da yabancı varlığı hissedilir: Viterbo, özellikle Amerikalı alıcıları (belli ilanlarda yabancı taleplerin ≈%17’si) çekerken; Frosinone çeşitli uluslararası talep alır (ABD, Polonya, Almanya).
Bu akımlar, zaman zaman fiyatları ve kaliteli kır evlerine talebi güçlendirir.
Lazio’da Gayrimenkul Fiyatlarının Gelişimi
Uzaktan Çalışma ve Lazio Tepelerine Taşınma
Uzaktan çalışma, daha yaygın bir konut talebini sabitlemiştir. İyi bağlantılı kasabalar (bölgesel tren, aktarma otoparkları, 5G/fiber) avantajını koruyacaktır.
- Yaşam kalitesi/ulaşım süresi dengesi yeşil bölgelere avantaj sağlar.
- Enerji yenilemelerinin kalitesi artmakta, tüketim tasarrufu ile destekleniyor.
- Dükkan, okul ve sağlık hizmeti sunan köyler için potansiyel yükseliyor.
Verimli olan mülkler (enerji raporu, yaz konforu, verimli ısıtma) ve canlı küçük merkezler için prim bekleyin. 💻
Tiber Nehri Çevresinde Kentsel Dönüşüm Projeleri
Roma’da, birçok yenileme projesi arsa dönüşümü, yumuşak ulaşım ve Tiber kıyılarının geliştirilmesini hedefliyor. Bu projeler, orta vadede değer kapsülleri oluşturabilir.
- Nehir aksları ve kıyıya yakın mahalleler daha iyi bağlanacak.
- Daha fazla kamusal alan, bisiklet yolu ve karma kullanımlar.
- Yüksek enerji standartlarına sahip yeni konut projeleri.
Sabırlı yatırımcı için, bu dönüşüm alanlarını takip etmek, piyasanın olgunlaşmasından önce giriş fırsatları sunar. 🏗️
