Piyasa 2026: Lombardiya hâlâ gayrimenkul lokomotifi
İtalya’nın en kalabalık ve en üretken bölgelerinden biri olan Lombardiya, 2026’da hâlâ bir gayrimenkul motoru olmaya devam ediyor 📈. Faiz oranlarının kademeli olarak gevşemesi ve istihdamın sağlamlığı, bölgeler arasındaki belirgin farklılıklara rağmen talebi destekliyor.
Bölgesel ortalama fiyat: ~3.350 €/m², yıllık +%2,1
2026’da ortalama fiyat 3.350 €/m² civarında olup, yıllık yaklaşık +%2,1 artış göstermiştir (tahmini veriler). Performans, mülk tipine ve konumuna göre değişiklik gösteriyor.
- Kentsel merkezler (Milano, Monza, Como): Yenilenmiş ve enerji notu yüksek mülklerde devam eden talep baskısı.
- İyi bağlantılı banliyöler: Dış alanlara sahip yeni konutlara yeniden ilgi.
- Değer koruma piyasaları (Mantova, Cremona): Sabit hacimler, hafif değer artışı.
- Gözlenen ortalama satış süresi: Fiyatında bir mülk için 60 ila 90 gün.
Milano zirvede: 2026’da ortalama 5.600 €/m²
5.600 €/m²‘ye yakın bir ortalama ile Milano liderliğini pekiştiriyor 🏙️. Şehir içi farklar belirgin: Merkezde yüksek prim, dönüşen mahallelerde ise daha ılımlı fiyatlar.
- Hiper merkez (Brera, Quadrilatero, Duomo): Lüks mülklerde genellikle 8.000 €/m²’nin üzerinde seviyeler.
- Dönüşümdeki mahalleler (Porta Romana, Bovisa, Lambrate): Nispeten düşük fiyat ama kentsel projeler ve ulaşım (M4, M5) ile potansiyel.
- Kiralık yatırım: Üçüncül sektör ve üniversiteye yakınlık talebi canlı tutuyor; tipik brüt getiri, lokasyon ve durumuna bağlı olarak %3–4.
Piyasa notu — yazlık konutlar: Milano’da satılık mevcut mülkler incelendiğinde, geniş alanlı (≈261 m²) ve ortalama bütçesi yaklaşık 1.606.000 € olan evlerde ortalama fiyat 6.153 €/m² civarında. Bu fark, Green Acres’ta gözlemlenen aramaların tipik olarak üst segment odaklı karışımını yansıtıyor.
Lombardiya’nın ikincil piyasaları
Bergamo ve Brescia: 2023 kültür başkentleri, kalıcı fiyat etkisi
2023 yılı, farkındalığı hızlandırıcı etkisi yaptı 🏛️. 2026’da tarihî merkezlerde yenilenmiş ve hizmetlere yakın mülklere talep güçlü kalmaya devam ediyor.
- Bergamo: Şehir içindeki yenilenmiş bir daire için sıkça görülen aralık 2.400-3.200 €/m².
- Brescia: Mahallesine göre 2.200-3.000 €/m², yüksek enerji verimli mülklere artan ilgiyle.
- Sezonluk ve kurumsal kiralamada artış, kültürel etkinlikler ve aktivite sayesinde.
Bergamo’da ilanlar ortalama olarak ≈2.339 €/m² gösteriyor, ortalama 124 m² mülkler için toplam bütçe yaklaşık 290.000 €. Bu ortalama, şehir merkezinde yenilenmiş evlere göre daha geniş ancak bahsedilen aralıkla tutarlı.
Cremona ve Mantova: istikrar ve kültürel değer çekiciliği
Bu piyasalar daha düşük giriş seviyeleri sunarak ilk İtalya alımı için idealdir 🏞️. Mimari miras burada hızlı değer artışından ziyade değer kaynağıdır.
- Tipik seviyeler: Merkezde iyi durumda olan mülkler için 1.600-2.300 €/m².
- Sınırlı oynaklık, düzenli hacimler; eski evlerde yenileme maliyetlerine dikkat.
Göller bölgesi: prestij ve yoğun yabancı talep
Göl segmenti, güçlü bir uluslararası çekicilik gücüne sahiptir 🌊. Arazi kıtlığı ve manzaralar, özellikle « göl kenarı » mülklerde önemli primler oluşturur.
Como ve Garda Gölü: 4.000 ila 8.000 €/m² fiyatlar
- Como Gölü (Como, Cernobbio, Bellagio): Manzaralı yenilenmiş mülkler için 5.000-8.000 €/m²; ilk sırada %20 ila %40 arasında fiyat artışı.
- Garda Gölü (Sirmione, Desenzano, Salò): Konuma, erişime ve donanıma göre 4.500-7.000 €/m².
- Sezonluk kiralama: Nisan-Ekim arası yüksek doluluk; kiralama projesinden önce yasal uygunluk kontrol edilmeli.
Como Gölü’nde, Como’da satılık evler ortalama olarak yaklaşık 84 m²’lik dairelerde 6.333 €/m² (ortalama bütçe ~532.000 €), 5.000–8.000 €/m² aralığının merkezinde yer alıyor.
Garda Gölü’nün Brescia yakasında, Salò’da talep edilen fiyat büyük mülkler için (≈342 m²) ortalama 3.863 €/m² ve yaklaşık 1.321.000 € civarı bir bütçe ile. Daha yumuşak m² fiyatı genellikle ikinci sırada geniş villalara karşılık gelirken, ilk sıra yüksek primlerini korumaktadır.
Sirmione ve Bellagio çevresinde çevreci yeni yapılar
Yeni projeler, enerji verimliliği ve konfora odaklanıyor 🌿. Uluslararası müşterilerin « anahtar teslim » konut taleplerine yanıt veriyorlar.
- Hedeflenen performanslar: Enerji sınıfı A/A4, güçlendirilmiş yalıtım, ısı pompası, fotovoltaik sistem.
- Konfor ve hizmetler: Akıllı ev sistemleri, ortak havuzlar, şarj istasyonları, konsiyerj hizmeti.
- Yüksek enerji performanslı mülklerde düşük aidatlar ve kolay satış.
Talep tipolojisi ve dinamiği
Üst segment yazlık konut alımlarında artış
- Öncelikler: Açık manzara, teras/bahçe, otopark, hızlı hizmet erişimi.
- Az tadilat gerektiren, yaşanmaya hazır mülk arayışı.
- Göllerde sık rastlanan bütçeler: Prime için 800.000 €–2 M€; ilk sıralar dışında daha ulaşılabilir alternatifler.
Alman ve İsviçreli müşteri sayısında artış
- Yakın coğrafya ve mükemmel yol/demiryolu ağı.
- Yaşam kalitesi, mutfak, iklim, deniz sporları ve dağa erişim imkânı.
- Euro bölgesinde mal varlığını çeşitlendirme; konut/boş zaman karma kullanımı.
Lombardiya’da emlak fiyatlarının evrimi 2026-2030
Turistik bölgelerde ılımlı artış bekleniyor (+%3/yıl)
- Yapı arazisi kıtlığı ve devam eden uluslararası ilgi.
- Teklifin üst segmente kayması, enerji ve hizmet standartlarında artış.
- Başlıca risk: Kısa süreli kiralamada yerel sınırlamalar ve enerji yenileme maliyetleri.
Milano’da yeni kentsel projelerle fiyatlarda istikrar
- Çeşitli mahallelerde yeni/yenilenmiş arz, sağlam talep tarafından emiliyor.
- 2026-2030 ana senaryo: Sektörlere göre genel olarak sabit veya hafif artış (+%0 ila +%1,5/yıl), dinamik kiralar.
- Satışta mikrolokal seçim (sokak, ulaşım, enerji verimi) fark yaratacak.
Güvenli bir şekilde satın almak için hatırlanacaklar 🔎
- Kullanım, kiralama, satış için ufkunuzu ve tüm maliyetleriyle bütçenizi belirleyin.
- Finansal ön onay alın; satın alma maliyetlerini öngörün (genelde eski evde %7–10, yeni yapıda %3–5).
- Enerji sertifikası/ekspertiz, imar uygunluğu ve apartman durumu kontrolleri imza öncesi yapılmalı.
- Değeri korumak için hizmet ve ulaşım noktalarına yakın konumlara öncelik verin.
