Toskana’da 2026 Gayrimenkul Pazarı 📈
Ortalama fiyat: ~3.100 €/m², yılda +%2,5 artış
Ortalama fiyat 3.100 €/m² civarındadır ve yılda yaklaşık +%2,5 oranında artış göstermiştir. Kıyı, sanat şehirleri ve kırsal bölgeler arasında farklar belirgindir.
- Kıyı ve ünlü tatil beldeleri (Versilia, Maremma): Konuma göre 3.500 ila 6.000 €/m².
- Sanat şehirleri ve il başkentleri: 2.800 ila 5.500 €/m².
- Kırsal ve köyler: 1.500 ila 2.500 €/m², yenileme durumunda daha fazla.
Pazar hareketlidir, satış süreleri genellikle 2 ila 5 ay arasındadır. Pazarlık marjları çoğunlukla konum ve duruma göre %3 ila %7 arasındadır.
Son talepler, bölgeler arasındaki farkları doğrulamaktadır:
- Floransa belirgin şekilde yukarıda konumlanır (geniş mülklerde yaklaşık 7.600 €/m²),
- Lucca daha çok 2.700 €/m² civarında,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Prato’da gayrimenkul alımı ~2.760 €/m²,
- Pontedera’da gayrimenkul alımı ~2.300 €/m².
- Pisa’da yaklaşık 920 €/m² düzeyindeki fiyat, özellikle çok geniş alanlara sahip mülkleri yansıtır; dikkatli değerlendirilmelidir.
Metot notu: Bunlar incelenen ve talep edilen mülklere ait (ikincil konut pazarı) yaklaşık büyüklüklerdir, noter fiyatları ile karıştırılmamalıdır.
Floransa ve Lucca: En pahalı pazarlar
Floransa, prestij ve nadirliği bir arada sunar; özellikle Centro Storico, Oltrarno ve Floransa tepelerinde (Fiesole, Settignano). Karakter sahibi mülklerin çoğu genellikle 5.000 €/m²’nin üzerinde, ikonik adreslerde ise çok daha fazlaya satılmaktadır.
Lucca’da ise sur içi alanlar ve yakın tepe bölgeleri fiyatları yukarı çeker. Manzaralı ve havuzlu yenilenmiş taş evler çok revaçtadır 🏡.
- Premiyum semtler = düşük arz, yüksek rekabet, dikkat çeken mimari kalite.
- Tarihi merkezdeki turistik kiralama ve koruma kurallarına dikkat edilmelidir.
- Konum, gün ışığı ve erişim sorunsuzsa uzun vadeli güvenli yatırım.
Faydalı bilgiler:
- Üst segment için, son talepler Floransa’da gayrimenkul öneriyor
- Lucca’da, tepelerden manzaralı çiftlik ve villaların pazar derinliği de dikkat çekici.
Bu sanat pazarlarında yabancı alıcı profili:
- Floransa’da, alımların çoğu ABD’den (~%23), ardından Fransa (~%12) ve Almanya’dan (~%9) gelmektedir.
- Lucca’da ise ilk üç sırada ABD (~%15), İsviçre (~%11) ve Fransa (~%9) yer alıyor.
Kırsal Toskana, hâlâ ulaşılabilir bir pazar 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: 1.800–2.200 €/m² arası mülkler
Arezzo, Pisa ve Siena’nın kırsal ve banliyölerinde, ağırlıklı olarak şehir merkezi dışında ve komşu belediyelerde 1.800-2.200 €/m² arası evler bulunmaktadır.
- Arezzo’da yenilenmesi gereken çiftlik evi (120-180 m²): Yapı ve erişime göre 180.000–320.000 €.
- Pisa’da araziyle birlikte yenilenmiş taş ev (200-300 m²): 380.000–650.000 €.
- Siena’da arazili ve ek binalı çiftlik evi: Bütçeler değişken, anahtar teslim için genellikle 700.000 € ve üzeri.
Örnek olarak, son talepler Arezzo’da ~2.080 €/m² ve Siena’da ~2.370 €/m² civarındadır; Pisa’da ise çok büyük yüzeyler nedeniyle m² fiyatı daha düşüktür.
Fiyatı (özellikle) değiştiren kriterler: ulaşım (araç yoluna uygunluk), manzara, yön, enerji sınıfı, su mevcudiyeti, hizmetlere mesafe.
Özellikle Britanyalı ve Hollandalı olmak üzere güçlü yabancı talep
Uluslararası talep güçlü kalmaya devam ediyor; özellikle Britanyalı, Hollandalı ve diğer Kuzey Avrupa ülkeleri alıcılarıyla 🌍. Uzaktan çalışma, manzara cazibesi ve turizm ekosistemi bu dinamiği destekliyor.
- Floransa: Kuzey Amerikalı alıcılar önde, ardından Fransız/Almanlar; Lucca: İsviçreli, Fransız ve Hollandalı alıcıların ilgisi yüksek.
- Pisa: Alman talebi başta (~%15), ardından Fransa ve Polonya (~%11’er), ardından ABD (~%9).
- Arezzo ve Siena: ABD’nin tekrar eden ilgisi (~%20), ardından Batı Avrupa (Fransa, Almanya, İsviçre), bütçeler alan ve duruma göre değişiyor.
- Döviz çevirici ve kur stratejisi: Bütçeyi doğru zamanda güvenceye alın.
- Teknik dosya: Kadastro planı, APE (enerji sertifikası), tesislerin uygunluğu.
- Tipik süreç: Teklif, ön sözleşme, kontroller (notaio, jeodezi), kesin imza 8 ila 12 hafta içinde.
Toskana’da m² fiyatı 🧭
Taş evler, agriturismo, havuzlu villalar
- Taş evler (casali): Cazibe, kalın duvarlar, genellikle termal iyileştirme gerektirir.
- Agriturismo: Konut + iş birleşimi, ek binalar, oda kahvaltı, mevsimsel gelir.
- Havuzlu villalar: 500.000 € üzeri beklenen standart, yön ve manzara belirleyicidir.
Yaklaşık tadilat maliyetleri: İtinalı yenileme için 800–1.200 €/m², kapsamlı yenileme için 1.200–1.800 €/m². Havuz ise genellikle proje göre 40.000–80.000 €’dur.
Önceden izin ve uygunlukları (SCIA, peyzaj kısıtlamaları), ayrıca kış erişimi ve su tahliyesini kontrol edin.
Sınırlı arz, fiyatlar turizm ile destekleniyor
Mevcut yapı stokları sınırlı, ekler düzenlemeye tabi ve turistik talep güçlü. Bu faktörler, özellikle ikonik destinasyonlarda fiyatları yüksek tutuyor.
- Sezonluk kiralamalarda prime bölgede: brüt getiri genellikle %4–6, net %2,5–4 arası (masraflar sonrası).
- Riskler: Mevsimsellik, yerel düzenlemeler, bakım maliyetlerinde enflasyon.
- Çözümler: Dört mevsimlik konum seçimi, profesyonel yönetim, enerji verimliliği.
Toskana’da fiyatların gelişim beklentileri 🔮
Kontrollü büyüme ve yapı mirasının korunması
Ana senaryo: Kaliteli nadirlik ve yapı mirasının değer kazanması sayesinde ılımlı ve düzenli bir büyüme. Mikro-pazarlara göre değişmekle birlikte yılda ortalama %1 ila %3 fiyat artışı beklenmelidir.
« Güvenli yatırım » olarak görülenler avantajını koruyacaktır: merkezi konum, rağbet gören tepeler, premium kıyı. Enerji iyileştirmeli projeler daha iyi değerlendirilecektir.
Yabancılar için uzun vadeli kiralık pazarının yükselişi
Hibrit çalışma, rahat ev, hızlı internet, ofis alanı ve demiryolu erişimi arayan uluslararası profilleri çekiyor. Aylık kiralar yaklaşık olarak: orta büyüklükte bir şehirde T3 için 800–1.200 €, Floransa merkezde 1.500–2.500 €.
- Ev sahipleri için odak: iyi ısıtma, yalıtım, hızlı internet, açık alanlar.
- Yaygın kontratlar: 4+4 veya 3+2; uygun vergilendirme için “cedolare secca” (mali danışmanla doğrulanmalı).
- Fırsatlar: iyi bağlantılı kasabalar (Prato, Poggibonsi, Pontedera), yıl boyu yaşam kalitesi — Prato ve Pontedera’daki yerel dinamiklere bakın.
