2026’da Campania’da Gayrimenkul Almanın İyi Nedenleri
Campania pazarı, güçlü uluslararası turizm, Napoli’nin cazibesi ve kıyı şeridinin dünya çapındaki ünüyle desteklenmeye devam ediyor. Yabancı alıcıların oranı giderek artmakta, özellikle yazlık konutlar ve sezonluk kiralamalar için. 📈
2026 yılında, üst segmentlerde istikrarlı bir talep ve orta ölçekli şehirlere yeniden ilgi görülüyor. Gayrimenkulün kalitesi, yapının durumu ve ulaşım (yol, tren, feribot) yeniden satışta fark yaratıyor.
Saha verileri: Green-acres üzerinden gözlemlenen ortalamalara göre bazı alt piyasalar çok farklı profillere sahip (fiyat ve metrekare), bu da hedefinize göre mikro-sektör seçme gerekliliğini teyit ediyor.
Napoli: Sürekli Dinamizm ve Yükselen Yabancı Talep
Bölgenin kültürel ve ekonomik başkenti Napoli, kentsel dinamizmi ve Roma ya da Milano’ya kıyasla hâlâ rekabetçi fiyatları birleştiriyor. Semtler, atmosferleri ve kiralama potansiyelleriyle açıkça ayırt ediliyor.
- Chiaia ve Posillipo: Üst düzey adresler, deniz manzarası aranan bölgeler.
- Centro Storico ve Quartieri Spagnoli: Tarihi cazibe, kısa süreli mobilyalı evlerde yüksek talep.
- Vomero ve Arenella: Yaşanabilir ortam, alışveriş, iyi okullar, metro istasyonları.
- Porto ve yenilenen bölgeler: Yenilemeye açık yatırım fırsatları.
Önemli avantajlar: Gelişen ulaşım ağı, üniversiteler, gastronomi ve sanat sahneleri. Boşluk riskini azaltmak için, iyi ulaşım ağına sahip sektörler ve iyi yönetilen apartman siteleri tercih edilmeli.
Amalfi Sahili: Rekor Fiyatlar Ama Yüksek Turistik Getiri
Positano‘dan Amalfi‘ye, Ravello ve Sorrento Yarımadası’na kadar uluslararası talep yapısal olarak yüksek. 🌊
- Çok sınırlı stok ve genellikle teraslı ya da deniz manzaralı varlık niteliğinde mülkler.
- Yüksek mevsimsellik ama turizm sezonunda sağlam doluluk oranları.
- Zaman zaman zor erişim (dar yollar, park sorunu), projeye dahil edilmeli.
Yatırımı güvenceye almak için, yaya lokasyonuna, ışığa ve dış mekânlara öncelik verin.
Campania’da Daha Uygun Alternatifler
Avellino ve Caserta: Uygun Fiyatlı Aile Evleri
Bu şehirler, daha uygun fiyatlarla bahçeli şehir evleri ve villalar sunuyor. Yaşam kalitesi, aileler ve uzaktan çalışanlar tarafından beğeniliyor.
- Avellino: Yeşil alan, hizmetler, iç bölgeye ve Apeninler’e erişim.
- Caserta: Kraliyet Sarayı’na yakınlık, otoyol bağlantıları, Napoli’ye hızlı ulaşım. Yerel eğilimleri anlamak için Green-acres’ta Caserta için talep edilen ortalama fiyatlar oldukça anlamlı bir giriş sınırı, geniş metrekarelerle birleşerek, geniş alan arayan ailelerin ilgisini artırıyor.
- Genellikle daha geniş mülkler, enerji yenilemeleri için ideal.
Cilento: Avrupalı Alıcıların Yeni Sığınağı
Salerno’nun güneyinde, Cilento doğal parkları, Mavi Bayraklı plajları ve Agropoli, Castellabate veya Acciaroli gibi köyleriyle ilgi çekiyor. 🏖️
- Otantik atmosfer, miras (Paestum), yerel mutfak.
- Amalfi sahiline kıyasla daha uygun fiyatlar, değer kazanma potansiyeliyle. Yerel bir örnek olarak, Agropoli’deki satılık evlerin ortalaması geniş metrekareler ve bölge için cazip bir ortalama fiyat gösteriyor; bu da güney Salerno kıyısında alan ve maliyet arasında bir uzlaşma sağlıyor.
- Konumuna göre iyi bir yazlık/gelir dengesi.
Campania’da Konut Türleri ve Ortalama Fiyatlar
Küçük Daireler, Deniz Manzaralı Villalar, Kırsal Evler
- Stüdyo ve 1+1 şehir içi daireler: Kolay kiralama, basit yönetim, bütçe dostu.
- Teras/solaryumlu villalar veya sıra evler: Sezonluk kiralama için cazip.
- Kırsal evler (casali): Cazibe, geniş metrekare, izin verilirse büyütme potansiyeli.
Her türde, tapu uygunluğu, çatı ve tesisat durumu ile apartman aidatlarını mutlaka kontrol edin.
UNESCO Tescilli Kıyı Bölgelerinde Sınırlı Arz
Amalfi kıyısında, miras statüsü peyzaj kısıtlamaları getirir ve yeni inşaatlar sınırlandırılmıştır. Yenilemeler genellikle özel izinler gerektirir.
- Daha uzun idari süreçler ve artan teknik gereklilikler.
- Yerel bir mimar ve jeometre (geometra) ile danışmanlık tavsiye edilir.
- İyi planlanmış bir proje ile uzun vadede potansiyel değer artışı mümkündür.
Teşvikler ve Düzenlemeler
Yenileme Teşvikleri, Yerel İmar Kısıtlamaları
İtalya, periyodik olarak (ecobonus, bonus casa, sismabonus) gibi, koşullara ve yasal değişikliklere tabi teşvikler sunar. 2026’da bunlara erişim, yapılan işlerin türüne ve alıcının vergi durumuna bağlıdır.
- Teklifleri imzalamadan önce bir mali müşavir ile uygunluğu kontrol edin.
- İnşaat beyanları: İşin niteliğine göre CILA/SCIA.
- Korumalı alanlar: Soprintendenza’nın görüşü ve peyzaj kısıtlamalarına uyulması.
Finansmanda, bankalar özellikle enerji yenilemesi durumunda tam teşhis ve detaylı projeler içeren dosyaları değerli bulmaktadır.
Turistik Mülk Yönetimi: Ruhsatlar, Yerel Vergilendirme
Kısa süreli kiralamalar ulusal ve yerel yönetmeliklere tabidir. Kiraya vermeden önce uygunluğu sağlayın. 😊
- Konutta kayıt ve tanımlama kodu (ulusal kodun yaygınlaşması), belediyeye göre zorunlu afiş.
- Misafirlerin polis platformuna (Alloggiati Web) beyanı ve konaklama vergisinin tahsili.
- Vergi rejimi: cedolare secca seçeneği, koşullara bağlı; ayrıca IMU ve TARI gibi yerel vergiler göz önünde bulundurulmalı.
- Apartman yönetmeliği ve kısa süreli kiralama kotalarına uyum.
- Delege işletme: Yerel konsiyerjlik ile vekalet anlaşmaları, değişken komisyonlar.
Hukuki çerçeveyi güvenceye almak için sözleşmeleri bir noter/avukata okutun ve ruhsatları belediyeden doğrulayın.
Yabancı Alıcı Akışı: Bazı Faydalı Sinyaller
Yabancı alıcı profilleri, bölgeye göre farklılık göstermektedir. Örneğin, Salerno bölgesinde kayda geçen yabancı taleplerin önemli bir kısmı Amerikalılar (%%21), sonrasında İsviçre (%%12) ve Hong Kong (%%9) alıcılardan oluşuyor.
Gözlemlenen medyanlar ülkelere göre çok farklı profillere işaret ediyor: Amerikan taleplerinde medyan fiyat yaklaşık 66.553 € ve medyan metrekare 110 m² iken, İsviçreli ya da Hong Konglu taleplerde daha yüksek medyanlar (≈ 225.982 € ve 200 m²) ve metrekare başına önemli ölçüde daha yüksek fiyatlar gözleniyor.
Tersine, Avellino ya da Caserta’nın bazı bölgelerinde, incelenen serilerde baskın bir yabancı köken belirlenmemiştir.
