2026’da Lombardiya Emlak Sektörünün Büyük Eğilimleri
Lombardiya, Güney Avrupa’nın en aktif piyasalarından biri olmaya devam ediyor. Güçlü iç talep, uluslararası ilgi ve en iyi lokasyonlarda sınırlı arz, fiyatları yukarı çekiyor.
2023-2026 zirvesinin ardından, finansman koşulları kademeli olarak gevşiyor ve bu da işlemleri daha akıcı hale getiriyor. Aynı zamanda, enerji verimliliği ve kentsel hizmet kalitesi önemli kriterler haline geliyor.
Fiyatlar açısından, ikinci konut talepleri geniş bir yelpaze çiziyor: Bergamo’da ≈ 2 339 €/m², Milano’da ≈ 6 153 €/m² ve Como’da ≈ 6 333 €/m² (bu veriler, ikinci konutlar konusunda uzman Green Acres sitesinden alınmıştır). Bu, birinci sınıf bölgeler ile ikincil piyasalar arasındaki farklılıkları doğruluyor.
Bölge, Toskana dışındaki İtalya’nın en pahalı bölgesi olmaya devam ediyor
- Yüksek fiyat seviyeleri birinci sınıf merkezlerde (Milano şehir içi, Como ve Garda gölü kıyıları).
- Belirgin farklar göl kıyısı, tarihi merkezler ve çevre belediyeler arasında.
- Yeni arz azlığı şehir merkezinde ve göl kenarında, bu da değerleri destekliyor.
Milano ile ikincil iller arasında güçlü bir kutuplaşma
- Milano yatırımların ve nitelikli istihdamın çoğunu çekiyor.
- Orta ölçekli şehirler (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): yaşam kalitesi ve demiryolu bağlantıları sayesinde düzenli bir artış 🚆.
- İç bölgeler: Yenilenmeye açık fırsatlar, değer artışı potansiyeli ve indirimli fiyatlarla.
Uluslararası talep bakımından Milano, özellikle ABD’den (~%8), Almanya’dan (~%7) ve Fransa’dan (~%6) alıcı çekiyor. Como’da yabancı oranı Polonya (~%12), ABD (~%11) ve İsrail/Almanya (~%10’ar) ile yüksek, Garda (Brescia) ise Polonya/Almanya (%14’er) ikilisi ile öne çıkıyor.
Lombardiya’da En Çok Tercih Edilen Bölgeler
Milano: İstikrar ve Güvenli Liman Değeri
İtalya’nın ekonomik başkenti kararlı bir pazar olmaya devam ediyor. Şehir merkezi mahalleleri (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) likidite, hizmetler ve fiyat direnciyle ön plana çıkıyor.
- Avantajlar: İstihdam, üniversiteler, kültür, ulaşım (yeni metro hatları), kolay yeniden satış.
- Dikkat edilmesi gereken noktalar: Haussmann tipi ya da lüks binalarda daha yüksek ortak giderler ve bakım maliyetleri.
- Kiralık: Uluslararası profesyoneller ve öğrencilerden güçlü talep.
Piyasa göstergeleri (ikinci konutlar): Milano’da ortalama emlak fiyatı: 261 m² için 1 606 000 € (≈ 6 153 €/m²), en çok aranan merkez semtlerle uyumlu.
Göller: Como, Garda ve Iseo, Yabancı Talebi Yüksek
Panoramik manzaralar, suya erişim ve mimari cazibe göl bölgelerine prim kazandırıyor 💧. Como, ilk sıradaki değerlerde öne çıkarken; Garda daha geniş ve çeşitli mikro-pazarlara sahip; Iseo ise daha ulaşılabilir bir giriş fiyatı sunuyor.
- Premium: Göl önleri, ikonik köyler (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternatifler: Kıyıdan 10-20 dakika mesafede yamaçlar, daha uygun bütçeler.
- Sezonluk getiri imkanı, iyi konumlu mülklerde, yerel mevzuata tabi olarak.
Como Gölü’ndeki ilanlarda ortalama fiyat ≈ 6 333 €/m² (84 m² için ≈ 532 000 €), bu da birinci sıralar ve açık manzaralara verilen primi gösteriyor.
Lombardiya’da Uygun Alternatifler
Bergamo, Pavia, Lodi: Fiyat/Yaşam Kalitesi İçin İyi Seçenekler
Bu şehirler, mükemmel değer/fiyat oranı, canlı mirasları ve Milano’ya hızlı bağlantıları sayesinde öne çıkıyor.
- Bergamo: Città Alta’nın tarihi dokusu, aşağı şehirde modern mahalleler, yakınında havalimanı.
- Pavia: Üniversite kenti, iyi bir kiralık talep, keyifli tarihi merkez.
- Lodi: Aile profili, tam hizmet, otoyol ve demiryolu erişimi.
Bergamo’da talep gören mülklerin ortalama sepeti yaklaşık 124 m² için 290 000 € (≈ 2 339 €/m²), fiyat/hizmet dengesi açısından iyi bir yansıma. Pavia ve Lodi, veri tabanımızda yabancı alıcılar tarafından daha az hedefleniyor; bu da yerel fırsat pencereleri sağlayabilir.
Alpler Öncesi Vadilerde Yenilenmeye Açık Mülkler
Bergamasque, Brescia ve Valtellina vadilerinde rustici ve köy evleri yüksek indirimle satılıyor 🏡.
- Çekici giriş fiyatı ile genişletme ve değer artışı potansiyeli.
- Yenileme maliyetleri: Standart tadilat 600–1 200 €/m²; ağır tadilat 1 500–2 500 €/m², duruma ve hedeflenen enerji performansına bağlı olarak.
- Kontroller: peyzaj, enerji ve deprem kısıtlamaları; erişim ve park; altyapı bağlantıları.
Lombardiya’da Emlak Arzı ve Fiyat Seviyeleri
Yeni Dairelerde Ortalama 3 000 €/m²
Birinci sınıf lokasyonlar dışında, yeni veya iyi bakımlı projeler genellikle 3 000 €/m² civarında işlem görüyor, yerel farklılıklar önemli.
- Milano: Şehir merkezinde 5 000–8 000+ €/m²; ilk kuşakta 3 000–4 500 €/m².
- Göller: Manzara, kıyıya uzaklık ve kaliteye göre 3 500–6 000 €/m².
- İkincil şehirler: İyi konumlu yeni mülklerde 2 200–3 200 €/m².
Kırsalda 1 500 €/m²’den Başlayan Köy Evleri
İç bölgelerde, bireysel evler veya yenilenmiş çiftlikler 1 500 €/m²‘den başlıyor, arazi, ek yapılar ve manzaraya göre fiyat artabiliyor.
- Düzenli giderler olarak ısıtma, dış alan bakımı ve erişim yolu masrafları göz önünde bulundurulmalı.
- Site yönetimi: Hizmetler (asansör, güvenlik, yeşil alanlar) için genelde m² başına 2–5 €/ay ödeniyor.
- Satın alma masrafları: Vergi ve noter ücretleri ana/ikinci konuta göre değişiyor; ek bütçe ayırmak gerekli.
Lombardiya’da Değer Artışı Perspektifleri
2026 Kış Olimpiyatları’nın Alp Bölgelerine ve Altyapıya Etkisi
Milano-Cortina 2026 Kış Oyunları, Lombardiya’nın Alp bölgelerini (Bormio, Livigno) ve bazı ulaşım akslarını canlandırıyor 🏔️. Spor merkezlerine ve tren istasyonlarına yakın mikro-lokasyonlar daha fazla görünürlük kazanabilir.
- Altyapı: Hedefli demiryolu ve karayolu iyileştirmeleri; yerel genişletme ve modernizasyon.
- Otelcilik ve sezonluk kiralama: Özellikle iyi bağlantılı merkezlerde olumlu imaj etkisi.
Sondrio ilinde (Bormio, Livigno), bugün için çok az yabancı talep kaydedilmiş durumda; ancak Olimpiyat etkisi belirli mikro bölgelerde likiditeyi artırabilir.
İkincil Pazarlarda Sürekli Büyüme
Uzaktan çalışma, alan arayışı ve kontrollü bütçeler, ikincil şehirlerin ve arka bölgelerin ölçülü büyümesini destekliyor.
- Yatırım tezleri: İstasyona yakınlık, dönüşümdeki mahalleler, yeniden canlandırılmış tarihi merkezler.
- Başarı anahtarı: ‘Piyasa’dan ziyade doğru adres ve doğru bina seçimi.
