Thị trường 2026 ở Calabria: ổn định và tăng nhẹ trên bờ biển Tyrrhenian
Giá trung bình: ~1 050 €/m², +1,2% so với cùng kỳ năm trước
Thị trường Calabria vẫn dễ tiếp cận và khá ổn định. Sau hai năm điều chỉnh, mức tăng vừa phải được xác nhận, được hỗ trợ bởi nhu cầu ở khu vực ven biển.
- Bờ biển Tyrrhenian: giá có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt ở các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng 🏖️.
- Bờ biển Ionian: mức tăng nhẹ hơn, nhưng vẫn có nhiều cơ hội tốt ngoài các vị trí nổi bật.
- Nội địa: giá trị ổn định, giảm mạnh đối với nhà cần cải tạo.
Minh họa thực tế, các quảng cáo gần đây cho thấy các đặc điểm rất khác nhau tùy vị trí: đối với nhà bán ở Scalea, giá trung bình được hỏi quanh 92 000 € cho 79 m² (≈1 165 €/m²), xác nhận áp lực lên các căn diện tích nhỏ sát biển.
Ngược lại, bất động sản ở Cosenza có nhu cầu thấp hơn nhiều về giá đơn vị (thường nằm nội địa hoặc cần cải tạo), tạo ra cơ hội lớn cho ai biết sửa chữa và tái định vị tài sản.
Sự chênh lệch lớn giữa Cosenza (950 €/m²) và Catanzaro (1 250 €/m²)
Sự khác biệt này xuất phát từ việc tiếp cận, dịch vụ và sức hút du lịch.
- Catanzaro (khoảng 1 250 €/m²): gần sân bay Lamezia Terme, bờ biển phía Tyrrhenian có nhu cầu cao hơn.
- Cosenza (khoảng 950 €/m²): giá vào thấp hơn, nhiều lựa chọn, kết nối tàu tốt ở vùng ven biển.
Ví dụ: một căn hộ T2 đã cải tạo 60 m² ở Pizzo có thể định giá 90–120 k€; ở Scalea, diện tích tương đương thường dưới 90 k€ tùy vị trí và tầng.
Hiệu ứng « trở về phía Nam » sau Covid
Người mua nước ngoài chiếm nay 18% giao dịch (xu hướng toàn vùng)
Khu vực này ngày càng thu hút người Ý xa xứ và châu Âu tìm kiếm nắng và giá trị. Số liệu địa phương xác nhận các nhóm khách đa dạng theo tỉnh:
- Tại tỉnh Cosenza, khách nước ngoài chủ yếu đến từ Ba Lan (14%), Mỹ (13%), Đức (11%) và Pháp (9%). Có cả người mua ngân sách thấp (nhà cần sửa) lẫn khách cao cấp tìm nhà rộng hơn.
- Với Vibo Valentia, tỷ lệ khách Mỹ khá cao (≈18%) và Ba Lan (≈11%), giá trung vị cũng cao hơn, phản ánh thị trường ven biển hấp dẫn gia đình hoặc nhà đầu tư dư dả tài chính.
- Tại tỉnh Catanzaro, gần đây không có khách nước ngoài chủ đạo nào được ghi nhận từ các truy vấn.
Tăng nhu cầu với nhà đã cải tạo gần biển
Người mua chú trọng tiêu chí « sẵn ở »: hiệu suất năng lượng ổn, điều hòa nhiệt độ, không gian ngoại thất.
- Ưu điểm: ít rủi ro xây dựng, nhanh có thể cho thuê, tiện nghi ngay lập tức.
- Lưu ý: chi phí chung cư, kiểm tra kỹ thuật, chất lượng cải tạo.
Những khu vực năng động nhất ở Calabria
Tropea, Pizzo và Scalea: Riviera của người xa xứ
Tropea thu hút bởi phố cổ và làn nước trong xanh; giá cao hơn nhưng nhu cầu cho thuê ổn định.
Pizzo có sức hút bởi vẻ đẹp, ẩm thực và view biển ngoạn mục, nhiều cơ hội trong các căn nhà cũ.
Scalea vẫn là « vua » về chất lượng/giá, kết nối tốt, được ưa thích bởi người mua quốc tế 🧳 — các tin rao trung tâm có tỷ lệ quay vòng cao và giá trung bình phản ánh nhu cầu mạnh với căn hộ nhỏ, đã cải tạo.
Soverato và bờ Ionian: yên bình và giá thấp
Yên tĩnh, gia đình hơn, bờ biển Ionian hấp dẫn người mua cần không khí tĩnh lặng và bãi biển dài.
- Soverato: nghỉ dưỡng chỉnh chu, dịch vụ đầy đủ, thị trường thanh khoản nhưng giá hợp lý.
- Làng ven Ionian: ngân sách dễ chịu, tiềm năng tăng giá qua sửa chữa và trang trí nội thất.
Ngân sách bất động sản theo loại tài sản ở Calabria
Căn hộ đã cải tạo có view biển; nông trại cần khôi phục ở nội địa
- Căn hộ view biển: sân thượng, tầng cao hoặc thang máy, điều hòa, có chỗ đậu xe.
- Nhà làng/nông trại (nội địa): nét duyên, vườn, khả năng làm homestay, giá mua vào thấp 🏡.
Về cải tạo, thường dự trù từ 400 đến 900 €/m² tuỳ hiện trạng và chuẩn bị kỹ thuật, chưa gồm các chuẩn riêng biệt.
Ngân sách mua từ 60 000 € đến 120 000 € cho một tài sản tốt
- 60–90 k€: căn hộ T2/T3 cần hiện đại hóa gần biển hoặc nhà nhỏ cách biển 15–25 phút đi xe.
- 90–120 k€: căn hộ đã cải tạo có ban công/sân thượng, hoặc nhà riêng đơn giản ở vùng nội địa gần biển.
Ngoài ra, dự trù thêm phí mua, thuế và khả năng phí kiến trúc sư. Dự đoán tổng chi phí phụ tăng thêm 8–12% tùy loại mua.
Đầu tư cho thuê: lợi thế và hạn chế
Mùa du lịch ngắn (tháng 6–9)
Mùa cao điểm chủ yếu từ tháng 6 đến 9, với đỉnh vào tháng 7-8. Ngoài mùa, tỷ lệ lấp phòng thất thường hơn.
- Chiến lược: nhắm tới cuối tuần dài, phục vụ du khách đi bộ, người làm việc từ xa, chào gói thuê tháng với giá linh hoạt.
- Trang bị thiết yếu: Wi-Fi nhanh, điều hòa, giường chất lượng, bộ đồ biển và chỗ để xe 📦.
Lợi suất thô trung bình 5–7% tuỳ khu vực
Với tài sản mua 100 000 €, lợi suất thô 5–7% phổ biến khi chọn vị trí đẹp và quản lý tốt.
- Chìa khóa: tối ưu lịch, ảnh chuyên nghiệp, chính sách giá linh hoạt.
- Chi phí cần tính: vệ sinh và quản lý (20–30% nếu thuê ngoài), bảo trì, thuế du lịch và báo cáo địa phương.
Để tối đa hóa nhu cầu, ưu tiên gần biển (dưới 10–15 phút đi bộ), view đẹp và đi lại dễ từ sân bay Lamezia Terme ✈️.
Xu hướng giá bất động sản ở Calabria
Kế hoạch cải tạo ven biển do EU tài trợ
Quỹ châu Âu hỗ trợ các dự án nâng cấp năng lượng và tăng khả năng phục hồi, có thể nâng tầm nhiều thị trấn và hút rộng đối tượng khách.
Hệ quả dự kiến: các chung cư và không gian công cộng ven biển nâng chuẩn dần, kéo giá trị các tài sản lân cận lên.
Sức hút lớn hơn với người Ý phía Bắc và khách quốc tế
Sự kết hợp giữa giá mềm + khí hậu + dịch vụ ngày càng cải thiện tiếp tục « níu chân » người mua 📈. Hồ sơ khách vẫn sẽ đa dạng: từ người mua nhỏ muốn cải tạo đến khách quốc tế tìm nhà sẵn ở.
