Thị trường bất động sản 2026 tại Napoli: ổn định sau hai năm tăng giá
Giá trung bình: ~2 560 €/m², Napoli vẫn đắt nhất (~3 800 €)
Sau hai năm căng thẳng tăng giá, thị trường khu vực ổn định vào năm 2026. Giá trị giảm nhẹ ở một số phân khúc, trong khi các vị trí đắc địa vẫn giữ vững.
Những con số quan trọng cần biết:
- Campanie (trung bình toàn vùng): ~2 560 €/m².
- Napoli nội thành: khoảng 3 800 €/m², cao hơn ở các khu vực cao cấp (Chiaia, Posillipo).
- Salerno và bờ biển phía nam: trên mức trung bình toàn vùng tùy địa chỉ và tầm nhìn.
- Avellino, Benevento: thấp hơn trung bình, nhất là các bất động sản cần cải tạo.
Chênh lệch giá nội đô vẫn lớn, tùy vào tình trạng, tầng, có thang máy hay không và gần các tuyến giao thông. 🚇
Ví dụ thực tế trên thị trường nhà nghỉ dưỡng, các tin rao vặt của Green-acres cho tỉnh Caserta cho thấy nhu cầu trung bình khoảng 362.000 € cho diện tích gần 131 m² (theo dữ liệu các bất động sản được quan tâm trên nền tảng).
Giảm nhẹ ở vùng nội địa (-0,8 %)
Tại các xã nông thôn và thị trấn nhỏ bên trong, quan sát thấy điều chỉnh nhẹ quanh -0,8 %. Điều này do nhu cầu chọn lọc hơn và chi phí cải tạo ảnh hưởng tới ngân sách.
Đối với người mua kiên nhẫn, các khu vực này tạo cơ hội, đặc biệt với nhà riêng có đất.
Phân hóa rõ rệt giữa nhà sang ven biển và nhà ở nông thôn
Bờ biển Amalfi: giá kỷ lục, +10 % đối với bất động sản cao cấp
Tại Amalfi, Positano hay Ravello, đất hiếm và nhu cầu quốc tế duy trì giá kỷ lục. Bất động sản cao cấp (nhìn ra biển, sân thượng, trạng thái hoàn hảo) vẫn đạt ~+10 % trong một năm.
Lưu ý:
- Hạn chế di sản và quy trình cấp phép kéo dài (di sản UNESCO).
- Tính thời vụ mạnh đối với cho thuê, cần quản lý chuyên nghiệp.
- Phí bảo trì cao với nhà trên vách núi hoặc nhiều sân thượng.
Avellino, Benevento: vùng nông thôn vẫn còn dễ mua
Ngược lại, Avellino, Benevento và nhiều thị trấn bên trong vẫn dễ tiếp cận. Ngân sách đầu vào thấp hơn, đặc biệt cho nhà cần hiện đại hóa.
Dữ liệu từ các trang tin chuyên biệt cũng xác nhận sự vắng bóng của người mua nước ngoài tại các tỉnh này, càng củng cố đặc trưng « thị trường địa phương » và giải thích một phần vì sao giá thấp hơn.
Điểm cần lưu ý:
- Đánh giá kỹ chi phí công trình (cách nhiệt, mái, chống động đất).
- Kiểm tra đường đi (đường, dịch vụ, sóng di động) và thời gian đến nhà ga gần nhất.
- Cân nhắc việc bán lại: ưu tiên xã nào có trường học, y tế và khu vực việc làm.
Đầu tư cho thuê tại Napoli
Nhu cầu sinh viên và thuê ngắn hạn mạnh, lợi suất 7–9 %
Napoli có lượng sinh viên lớn (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) và du lịch đô thị sôi động. Bất động sản ở vị trí tốt có thể nhắm tới lợi suất gộp 7–9 %, tùy loại cho thuê (nội thất dài hạn, ở ghép, mùa vụ có kiểm soát).
Khu vực cần lưu ý:
- Centro Storico và Decumani: nhu cầu thuê cao, chợ truyền thống, du lịch đông.
- Vomero và Arenella: khu dân cư, có cáp treo, nhu cầu sinh viên lớn.
- Chiaia: khu cao cấp, sức mua mạnh.
- Fuorigrotta: giao thông tốt, gần trường đại học và tiện ích.
Đáng chú ý, cơ sở dữ liệu tham khảo không cung cấp chi tiết về phân bố người mua nước ngoài tại Napoli trong phần trích dẫn, trái lại với các tỉnh ven biển khác.
Danh sách nhanh 📋:
- Đo lường tỷ lệ trống tùy vào phân khúc nhắm tới.
- Đặt giá thuê theo mặt bằng thực tế ở khu vực.
- Dự phòng phí chung cư và sửa chữa giữa các lần cho thuê.
Dự án tái tạo đô thị khu trung tâm lịch sử
Các chương trình tái thiết và phát huy di sản thu hút nhiều đối tượng (người làm việc từ xa, sáng tạo, cặp vợ chồng trẻ). Điều này hỗ trợ các căn hộ nhỏ có cá tính và tòa nhà đã cải tạo khu vực chung.
Hiệu ứng dự báo: công trình chất lượng tốt hơn, nhu cầu cao với nhà sẵn ở và ưu tiên địa chỉ yên tĩnh, gần các khu đông vui. ✨
Xu hướng thị trường bất động sản 2026 tại Napoli
Nhiều người mua Đức và Anh hơn ở ven biển
Sự nổi tiếng toàn cầu của bờ biển và lãi suất ổn định thu hút nhiều người mua Đức và Anh hơn. Họ tìm kiếm nhà nhìn ra biển, tiếp cận thuận tiện và dễ quản lý từ xa.
Tuy nhiên, ở một số phân khúc ven biển, thành phần người mua nước ngoài đa dạng: dữ liệu địa phương ví dụ tỉnh Salerno ghi nhận tỷ lệ yêu cầu từ Mỹ (≈21 %), tiếp theo là Thụy Sĩ (≈12 %) và Hong Kong (≈9 %), cho thấy nhu cầu quốc tế đa nguồn ở miền nam ven biển.
- Ưu tiên chung cư an ninh và dịch vụ trọn gói.
- Ưa thích bất động sản hiệu quả năng lượng.
- Chú trọng tiếp cận sân bay (Napoli, Salerno-Costa d’Amalfi).
Phát triển coworking ở các trung tâm thứ cấp
Caserta, Salerno hoặc Avellino chứng kiến sự phát triển của không gian coworking và khu vực đa năng. Điều này thúc đẩy xu hướng kết hợp mới (làm việc + ở nhà thứ hai), hỗ trợ nhu cầu các căn hộ kết nối tốt.
Điểm đáng chú ý năm 2026:
- Thiết bị số (cáp quang), chất lượng nhiệt và âm thanh.
- Gần ga/cáp treo để giảm phụ thuộc xe cá nhân.
- Căn nhỏ tối ưu, có không gian ngoài trời (ban công, lô gia). 🌿
Lưu ý phương pháp: số liệu và xu hướng như tham khảo tương đối, tổng hợp từ thực địa và phân tích tin rao. Luôn kiểm tra lại theo vi mô khu phố.
