Thị trường 2026: Tăng nhẹ sau 3 năm ổn định
Sau một chu kỳ 2022-2026 khá yên ắng, năm 2026 mở ra với mức tăng nhẹ nhờ các trung tâm đại học và nhu cầu thuê trọ. Lãi suất ổn định, sự dịch chuyển tăng trở lại và nguồn cung vẫn được kiểm soát.
Những động lực thúc đẩy sự khởi động lại này:
- Lượng sinh viên và lao động trẻ đổ về các thành phố lớn.
- Du lịch tăng mạnh tại bờ biển Adriatic.
- Chất lượng cuộc sống và hạ tầng cao hơn mức trung bình của Ý.
- Nguồn cung mới hạn chế ở trung tâm lịch sử.
Giá trung bình: ~2.800 €/m² (+2,4 %)
Giá trung bình khu vực khoảng 2.800 €/m², tăng khoảng +2,4 % so với năm trước. Chênh lệch vẫn rõ ràng: các trung tâm của Bologna và một số khu ở Rimini vượt mức trung bình, trong khi các đô thị ngoại ô và thành phố vừa vẫn giữ mức giá dễ tiếp cận hơn.
Lưu ý: Theo các tin đăng bán nhà nghỉ dưỡng trên Green-acres, nhà bán ở Modena hiển thị giá trung bình cao do đặc trưng tài sản rộng rãi (giá trung bình quan sát ~2.851.000 € với diện tích lớn, tương đương khoảng 2.851 €/m²), minh họa sự đa dạng giữa thị trường đô thị và bất động sản di sản.
Trên thực tế, ngân sách phụ thuộc nhiều vào vị trí, hiệu quả năng lượng và khoảng cách đến giao thông/trường học/bờ biển.
Bologna và Rimini: Động lực nhu cầu
Bologna tập trung nguồn việc làm chất lượng cao và sinh viên; Rimini hưởng lợi từ du lịch bốn mùa cùng các sự kiện. Cả hai góp phần tạo động lực cho khu vực. 🏘️
- Bologna: trung tâm đại học, công nghệ sinh học & dịch vụ, áp lực thuê lớn.
- Rimini: biển, hội chợ, ngành khách sạn, sức cầu cao cho thuê ngắn và trung hạn.
- Khả năng tiếp cận: đường cao tốc, tàu nhanh và sân bay tăng khả năng thanh khoản thị trường.
Phân khúc mạnh ở Emilia-Romagna
Thị trường « chia nhỏ từng con đường ». Các vi mô (trung tâm lịch sử, khu đại học, vùng ven có giao thông thuận tiện) thể hiện hành vi khác nhau phụ thuộc nguồn cung, năng lượng tòa nhà và sức hút cho thuê.
Bologna: Nguồn cung hiếm, giá thuê tăng (+7%)
Áp lực thuê khiến giá thuê tăng khoảng +7 %. Nguồn cung nội đô khan hiếm, tài sản được cải tạo và xếp hạng năng lượng cao bán rất nhanh.
- Nên tìm: trung tâm lịch sử cho tính thanh khoản, khu đại học cho thuê ghép, vành đai thuận tiện tối ưu hóa lợi suất.
- Cần kiểm tra: chứng chỉ năng lượng, quản lý chung cư, chất lượng cách âm nhà cũ.
- Chiến lược: ưu tiên căn hộ nhỏ gọn (studio/T2) gần giao thông/trường học để đảm bảo sử dụng liên tục.
Parma và Modena: Thị trường gia đình & giữ giá trị
Parma và Modena mang lại thị trường ổn định hơn, được gia đình và nhà đầu tư lâu dài ưa chuộng. Lợi suất vừa phải, tỷ lệ bỏ trống thấp, thanh khoản tốt ở vị trí đẹp.
- Ưu điểm: môi trường sống, công nghiệp thực phẩm & cơ khí, dịch vụ công vững mạnh.
- Đối tượng: Căn 3-4 phòng ngủ có ngoại thất, chỗ đậu xe, gần trường học.
- Chìa khóa mua: hướng nhà, hiệu suất năng lượng, chi phí vận hành hợp lý.
Dữ liệu nhu cầu đăng tải (Green-acres), tại các tỉnh Bologna, Parma, Rimini và Modena, không ghi nhận nhóm mua nước ngoài chủ đạo: nhấn mạnh thị trường chủ yếu trong nước, dù một vài phân khúc (nhà nghỉ dưỡng, bất động sản di sản) thu hút đối tượng đặc biệt.
Đầu tư ven biển Adriatic
Bờ biển Adriatic kết hợp cả nhà nghỉ dưỡng và đầu tư cho thuê. Thu hút theo mùa kéo dài qua cả xuân và thu, nhờ kỳ nghỉ ngắn & làm việc từ xa. 🏖️
Ravenna, Rimini: Nhà nghỉ dưỡng & cho thuê du lịch
Hai nhóm khách hàng:
- Ravenna: di sản văn hóa, rừng thiên nhiên, bãi biển gia đình, khách hàng trung thành.
- Rimini: khu nghỉ nhộn nhịp, sự kiện và du lịch quốc tế, tần suất đổi khách cao.
- Bất động sản được săn đón: 1-2 phòng ngủ có ban công/sân thượng, đỗ xe, đi bộ ra biển và cửa hàng.
- Điểm cần lưu ý: quy chế chung cư cho thuê ngắn hạn, quản lý mùa cao điểm, tiếp xúc tiếng ồn và không khí mặn.
- Giá trị bền vững: cách nhiệt tốt, điều hòa hiệu quả, kiểm định mới nhất.
Hồ sơ người mua nước ngoài: trọng điểm Ravenna
Dữ liệu nhu cầu từ nước ngoài trên Green-acres chỉ ra Ravenna nổi bật: người mua nước ngoài chiếm tỷ lệ rõ, dẫn đầu là Đức (≈21%), sau đó Pháp (≈16%).
Giá trung vị khoảng 280.000 € với diện tích trung vị khai báo khoảng 338 m², tức giá trung vị gần 828 €/m²—phản ánh thị trường nhà nghỉ dưỡng và tài sản rộng hơn mức trung bình khu vực biển.
Tăng trưởng cho thuê du lịch từ 2022
Từ năm 2022, du lịch gần và kỳ nghỉ linh hoạt thúc đẩy cho thuê ngắn hạn. Thời gian lấp đầy được kéo dài, đặc biệt vào xuân-thu.
- Quản lý: giao cho đơn vị địa phương hoặc tự động hóa (check-in, dọn phòng, định giá động).
- Khác biệt: nội thất bền, Wi-Fi nhanh, góc làm việc, chấp nhận lưu trú theo tháng.
- Đánh giá nhanh khi mua: ước tính thu nhập gộp 12 tháng, trừ chi phí (phí dịch vụ, bảo trì, thuế, quản lý), cộng ngân sách sửa chữa/năng lượng, so với chi phí vốn.
Dự báo thị trường bất động sản Emilia-Romagna
Xu hướng dự kiến vẫn tăng nhẹ, theo chu kỳ từng địa phương. Khu vực có hạ tầng tốt và hiệu quả năng lượng cao vượt trội, trong khi tài sản cần cải tạo chịu chiết khấu mạnh hơn.
Giữ nhu cầu ổn định nhờ nền kinh tế vững chắc
Emilia-Romagna nhờ nền kinh tế đa dạng & xuất khẩu mạnh, duy trì việc làm và sức cầu nhà đất.
- Yếu tố thuận lợi: công nghiệp & dịch vụ, đại học, du lịch, hạ tầng.
- Rủi ro cần quan sát: biến động lãi suất, quy định địa phương về cho thuê ngắn hạn, tác động khí hậu vùng duyên hải.
- Chiến lược 2030: chọn vị trí “15 phút”, ưu tiên bất động sản tiết kiệm năng lượng, cân nhắc giữa lợi suất và thanh khoản theo từng thành phố.
