Thị trường bất động sản hai tốc độ
Rome: trung bình 3.700 €/m², tăng 1,8% vào năm 2026
Trung tâm thị trường vẫn là thủ đô, với mức trung bình khoảng 3.700 €/m² và dự kiến sẽ tăng +1,8% vào năm 2026. Sự chênh lệch trong thành phố nội thành được đánh dấu rõ rệt theo từng khu vực, khả năng tiếp cận tàu điện ngầm và tình trạng của các khu chung cư.
- Khu trung tâm và khu phố lịch sử: giá cao được duy trì nhờ nhu cầu quốc tế và uy tín.
- Vùng ngoại ô kết nối tốt (tàu điện ngầm A/B, ga tàu FR): giá trung bình nhưng dễ thanh khoản.
- Phân khúc cần cải tạo: giá giảm rõ rệt, cơ hội thương lượng tốt.
Người mua ưu tiên chất lượng cuộc sống: tầng cao, không gian ngoài trời, khu chung cư được bảo trì tốt. Các sản phẩm « chìa khóa trao tay » bán nhanh hơn. 📈
Lưu ý rằng các danh mục rao bán chuyên biệt thể hiện hình ảnh cao cấp hơn của thành phố: trên trang web dành cho nhà nghỉ phụ, mức trung bình giá bán nhà tại Rome cao hơn nhiều (mẫu rao bán thường hướng tới phân khúc cao cấp). Sự chênh lệch này phần nào giải thích sự khác biệt giữa giá trung bình thị trường và những mức giá hiển thị trên một số nền tảng.
Ngoại thành và nông thôn: giá giảm một nửa
Ra khỏi Rome, giá thường giảm một nửa. Tại các tỉnh Viterbo, Rieti, Latina hoặc Frosinone, ngân sách thường dao động từ 1.500 đến 2.000 €/m², và còn thấp hơn nữa đối với tài sản cần cải tạo.
- Làng mạc và thị trấn nhỏ: nhà trong làng và căn hộ cũ rất dễ tiếp cận.
- Nhà nông thôn cần cải tạo: cơ hội từ 700–1.200 €/m² tùy theo tình trạng và khả năng tiếp cận.
- Khu vực kết nối tốt (Castelli Romani, tuyến đường sắt): giá trị ổn định hơn.
Kết quả: sức mua bất động sản tăng mạnh khi rời khỏi vành đai đô thị, đồng thời vẫn giữ được khả năng tiếp cận hợp lý với thủ đô.
Hiệu ứng hậu Covid tại vùng nông thôn Lazio
Tăng giao dịch tại Viterbo, Rieti và vùng Castelli Romani
Làm việc từ xa và nhu cầu về không gian xanh đã làm sôi động lại các thị trường thứ cấp. Viterbo và Rieti được hưởng lợi nhờ tỷ lệ diện tích/giá tốt, trong khi Castelli Romani kết hợp giữa chất lượng sống, cảnh quan và kết nối với Rome. 🌿
Dữ liệu rao bán xác nhận sức hút với những khu vực này: các tin rao bán ở Castelli Romani có giá trung bình mỗi m² thấp đáng kể so với thủ đô, tăng sức hấp dẫn cho những ngôi nhà lớn hơn có vườn.
- Nhu cầu tăng đối với không gian ngoài trời (sân thượng, vườn, vườn cây ăn quả).
- Nhà sát vách và trang trại thuận tiện bắt đầu quay trở lại thời thượng.
- Truy cập internet tốc độ cao trở thành tiêu chí quyết định cho người đi làm.
Nhưng nhu cầu này vẫn chọn lọc: những tài sản biệt lập, không có dịch vụ hay cáp quang gặp nhiều khó khăn hơn khi bán.
Nhà nghỉ phụ thay thế cho du lịch đô thị
Khi du lịch đô thị trở nên bấp bênh, nhà nghỉ phụ và các kỳ nghỉ dài ngày trở nên phổ biến. Đồi núi quanh Tivoli, Bracciano hoặc Bolsena thu hút cho kỳ nghỉ cuối tuần dài và làm việc kết hợp.
- Cho thuê ngắn hạn dài ngày (mid-term) tăng trưởng.
- Tìm kiếm sự chân thực: vật liệu địa phương, tầm nhìn và tiếp cận thiên nhiên.
- Lưu ý về quy định cho thuê ngắn hạn, nghiêm ngặt hơn ở Rome so với nông thôn.
Giá mỗi m² theo loại tài sản tại Lazio
Căn hộ ở Rome vs nhà nông thôn quanh Tivoli
Với cùng ngân sách, cân đối diện tích/vị trí là yếu tố then chốt. 🏡
- Với 350.000 € tại Rome: căn hai phòng thoải mái hoặc ba phòng cần cải tạo tùy khu vực.
- Với 350.000 € gần Tivoli hoặc Castelli Romani: nhà 120–160 m² có vườn, đôi khi có nhà phụ trợ.
- Phương án cải tạo: hạ giá mua và tái đầu tư cho tiện nghi (cách nhiệt, bơm nhiệt, điện mặt trời).
Chi phí thi công thay đổi nhiều tùy tình trạng, khả năng tiếp cận và nguồn thợ. Hãy chủ động kiểm tra năng lượng để ưu tiên các hạng mục sinh lời cao nhất.
Cuối cùng, để bổ sung cho các mức trung bình đã nêu phía trên, các danh mục rao bán cho thấy các hồ sơ rất khác nhau: trên Green Acres chẳng hạn, mức giá trung bình được yêu cầu tại Rome bị đẩy lên nhờ tồn kho hàng cao cấp (giá trị trung bình mẫu cao hơn nhiều so với giá trung vị thị trường), trong khi ở Castelli Romani các mức giá trung bình dễ tiếp cận hơn nhiều.
Thị trường cho thuê tại thủ đô vững mạnh (+5% tiền thuê)
Nhu cầu thuê ở Rome duy trì nhờ sinh viên, cơ quan, y tế và dịch vụ. Tiền thuê tăng khoảng +5% gần đây, mức chênh lệch lớn giữa các khu vực và chất lượng bất động sản.
- Dài hạn không nội thất: tỷ lệ trống thấp ở khu vực kết nối tốt.
- Nhà nội thất chuyên nghiệp/sinh viên: hấp thụ tốt, xoay vòng nhanh.
- Mid-term (1–6 tháng): hình thức thuê được ưa chuộng bởi dân làm việc từ xa và người nước ngoài.
Tỷ suất lợi nhuận gộp thường từ 3 đến 5%, cao hơn ở các tiểu vùng đang thay đổi. Chọn chung cư được quản lý tốt giúp hạn chế rủi ro.
Ở tầm quốc tế, nhu cầu từ nước ngoài vẫn đáng kể tại tỉnh Rome: trong số các khách hàng trên nền tảng chuyên biệt, Mỹ chiếm tỷ lệ cao nhất (≈14% nhu cầu nước ngoài), tiếp theo là Ba Lan và Pháp (≈12% mỗi nước), sau đó là Israel (≈10%).
Những nguồn gốc này phần nào lý giải áp lực lên một số phân khúc và khu vực được ưa chuộng bởi khách quốc tế.
Tại các tỉnh, sự hiện diện quốc tế cũng rõ rệt: Viterbo đặc biệt thu hút người mua Mỹ (≈17% nhu cầu nước ngoài trên một số danh mục), còn Frosinone tiếp nhận nhu cầu đa dạng (Mỹ, Ba Lan, Đức).
Những dòng chảy này hỗ trợ giá và nhu cầu nhà nông thôn chất lượng.
Diễn biến giá bất động sản tại Lazio
Mở rộng làm việc từ xa và dịch chuyển về vùng đồi Lazio
Làm việc từ xa thúc đẩy nhu cầu nhà ở phân tán hơn. Các khu dân cư kết nối tốt (tàu vùng, bãi đỗ P&R, 5G/cáp quang) dự kiến vẫn giữ ưu thế.
- Sự đánh đổi giữa chất lượng sống và thời gian đi lại nghiêng về các khu xanh.
- Nâng cấp cải tạo năng lượng nhờ tiết kiệm vận hành.
- Tiềm năng cho làng có dịch vụ, trường học, y tế.
Có thể kỳ vọng mức giá cao hơn cho tài sản hiệu quả (DPE, tiện nghi mùa hè, sưởi tốt) và các trung tâm nhỏ sôi động. 💻
Dự án tái sinh đô thị quanh sông Tiber
Tại Rome, nhiều dự án tái sinh hướng đến tái tạo khu đất hoang, giao thông xanh và tăng giá trị cho bờ sông Tiber. Những dự án này có thể tạo ra các vùng tăng giá trị trung hạn.
- Trục sông và khu dân cư ven sông kết nối tốt hơn.
- Nhiều không gian công cộng, đường dành cho xe đạp và đa dạng hóa chức năng sử dụng.
- Dự án nhà ở mới với tiêu chuẩn năng lượng cao.
Đối với nhà đầu tư kiên nhẫn, theo dõi các khu vực quy hoạch này sẽ mở điểm vào thị trường trước khi đạt đỉnh. 🏗️
