Thị trường 2026: Lombardia vẫn là đầu tàu bất động sản
Khu vực đông dân nhất và là một trong những vùng phát triển nhất của Ý, Lombardia tiếp tục là động lực bất động sản vào năm 2026 📈. Việc lãi suất dần hạ nhiệt và thị trường việc làm ổn định hỗ trợ nhu cầu, dù vẫn còn sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực.
Giá trung bình khu vực: ~3 350 €/m², +2,1% trong một năm
Năm 2026, giá trung bình vào khoảng 3 350 €/m², tăng khoảng +2,1% so với năm trước (số liệu tham khảo). Hiệu suất thay đổi tùy theo loại hình và vị trí bất động sản.
- Trung tâm đô thị (Milan, Monza, Como): Nhu cầu mạnh đối với những bất động sản đã cải tạo, có chứng nhận hiệu quả năng lượng cao.
- Vùng ngoại ô kết nối tốt: Sự quan tâm trở lại đối với căn hộ mới có không gian ngoài trời.
- Thị trường giá trị truyền thống (Mantova, Cremona): Lượng giao dịch ổn định, gia tăng giá trị nhẹ nhàng.
- Thời gian trung bình bán bất động sản: 60 đến 90 ngày nếu đúng giá.
Milan dẫn đầu: 5 600 €/m² trung bình năm 2026
Với trung bình gần 5 600 €/m², Milan khẳng định vị thế dẫn đầu 🏙️. Sự khác biệt giá cả trong đô thị vẫn rõ rệt: trung tâm được ưu ái với giá cao, khu vực đang tái phát triển có giá mềm hơn.
- Trung tâm (Brera, Quadrilatero, Duomo): Thường trên 8 000 €/m² với căn hộ cao cấp.
- Khu vực chuyển mình (Porta Romana, Bovisa, Lambrate): Giảm giá tương đối nhưng có tiềm năng nhờ các dự án đô thị và phát triển giao thông (M4, M5).
- Đầu tư cho thuê: Nhu cầu cao nhờ ngành dịch vụ và sinh viên; lợi suất gộp 3–4% tuỳ vị trí và tình trạng bất động sản.
Điểm thị trường — nhà ở nghỉ dưỡng: Theo những bất động sản có sẵn tại Milan, giá trung bình khoảng 6 153 €/m² cho những căn hộ rộng (≈261 m²) với ngân sách trung bình khoảng 1 606 000 €. Độ chênh giá so với trung bình cho thấy phân khúc cao cấp hơn, điển hình cho thị trường Green Acres.
Các thị trường thứ cấp của Lombardia
Bergamo và Brescia: Thủ đô văn hóa 2023, hiệu ứng kéo dài lên giá
Năm 2023 đã thúc đẩy sự nổi tiếng 🏛️. Đến năm 2026, nhu cầu vẫn mạnh đối với các căn hộ đã cải tạo trong trung tâm lịch sử và các bất động sản gần dịch vụ.
- Bergamo: Thường từ 2 400 đến 3 200 €/m² cho căn hộ cải tạo trong thành cổ.
- Brescia: 2 200 đến 3 000 €/m² tùy khu vực, ngày càng hút khách nhờ hiệu suất năng lượng cao.
- Cho thuê ngắn hạn và doanh nghiệp tăng trưởng, nhờ các hoạt động văn hóa và sự kiện.
Tại Bergamo, các tin rao ghi nhận trung bình ≈2 339 €/m² cho các bất động sản khoảng 124 m², với ngân sách tổng thể gần 290 000 €. Mức này, rộng hơn so với nhà cải tạo trung tâm, vẫn phù hợp với dải giá đã nêu.
Cremona và Mantova: Ổn định và giá trị truyền thống
Các thị trường này có mức giá vào thấp hơn, lý tưởng để mua bất động sản đầu tiên tại Ý 🏞️. Giá trị di sản kiến trúc quan trọng hơn yếu tố tăng trưởng nhanh.
- Mức giá phổ biến: 1 600 đến 2 300 €/m² cho căn hộ trung tâm còn tốt.
- Biến động giá thấp, khối lượng giao dịch đều; cần lưu ý chi phí cải tạo đối với nhà cũ.
Khu vực hồ: danh giá và nhu cầu nước ngoài mạnh mẽ
Phân khúc bất động sản bên hồ thu hút khách quốc tế mạnh mẽ 🌊. Sự khan hiếm quỹ đất và tầm nhìn tạo nên mức giá chênh lệch cao, đặc biệt với bất động sản sát hồ.
Hồ Como và hồ Garda: Giá từ 4 000 đến 8 000 €/m²
- Hồ Como (Como, Cernobbio, Bellagio): 5 000 đến 8 000 €/m² với căn hộ cải tạo có tầm nhìn; tuyến đầu tăng 20-40%.
- Hồ Garda (Sirmione, Desenzano, Salò): 4 500 đến 7 000 €/m² tùy vị trí, hướng và tiện ích.
- Cho thuê ngắn hạn: công suất cao từ tháng 4 đến tháng 10; ưu tiên tuân thủ pháp lý trước khi đầu tư cho thuê.
Tại hồ Como, nhà bán ở Como trung bình khoảng 6 333 €/m² cho căn hộ diện tích ~84 m² (ngân sách trung bình ~532 000 €), nằm giữa dải giá 5 000–8 000 €/m².
Tại bờ Brescia của hồ Garda, ở Salò, giá chào bán trung bình khoảng 3 863 €/m² cho các biệt thự lớn (≈342 m²) với ngân sách trung bình khoảng 1 321 000 €. Giá mỗi m² thấp hơn, thường thấy ở những biệt thự rộng rãi ở hàng hai; còn hàng đầu vẫn giữ mức chênh lớn.
Dự án mới thân thiện môi trường ngoại ô Sirmione và Bellagio
Các dự án mới chú trọng hiệu suất năng lượng và tiện nghi 🌿, đáp ứng khách quốc tế tìm kiếm nhà “chìa khóa trao tay”.
- Mục tiêu: Đạt lớp năng lượng A/A4, cách nhiệt tối đa, bơm nhiệt, điện mặt trời.
- Tiện nghi hiện đại: nhà thông minh, hồ bơi chung, trạm sạc điện, dịch vụ quản gia.
- Phí quản lý hợp lý, dễ bán lại cho bất động sản hiệu suất cao.
Loại hình và xu hướng nhu cầu
Mua căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp ngày càng tăng
- Ưu tiên: tầm nhìn thoáng, sân thượng/vườn, chỗ đậu xe, dễ tiếp cận dịch vụ.
- Tìm kiếm bất động sản “ở ngay”, ít phải sửa chữa.
- Ngân sách thường thấy ở các khu hồ: 800 000 € đến 2 triệu € cho phân khúc cao cấp; ngoài tuyến đầu có lựa chọn giá mềm hơn.
Lượng khách hàng Đức và Thụy Sĩ gia tăng
- Vị trí gần kề, mạng lưới đường bộ/đường sắt tuyệt vời.
- Chất lượng sống, ẩm thực, khí hậu, tiện cho du lịch biển núi.
- Đa dạng hóa đầu tư ở khu vực đồng euro; vừa ở vừa nghỉ dưỡng.
Diễn biến giá bất động sản tại Lombardia 2026-2030
Kỳ vọng tăng trưởng vừa phải tại các khu du lịch (+3%/năm)
- Quỹ đất xây dựng khan hiếm và sức hút quốc tế bền vững.
- Nâng tầm chất lượng dịch vụ, đáp ứng tiêu chuẩn năng lượng và tiện nghi.
- Rủi ro chủ yếu: quy định địa phương về cho thuê ngắn hạn và chi phí cải tạo tiết kiệm năng lượng.
Giá ổn định ở Milan nhờ các dự án đô thị mới
- Có nguồn cung mới hoặc cải tạo tại nhiều khu vực, được hấp thụ tốt bởi nhu cầu vững chắc.
- Kịch bản trung tâm 2026-2030: Giá nhìn chung ổn định hoặc tăng nhẹ (0 đến +1,5%/năm) tùy khu vực, giá thuê vẫn năng động.
- Lựa chọn vị trí cụ thể (đường, giao thông, hiệu quả năng lượng) sẽ quyết định giá trị khi bán lại.
Bí quyết mua bất động sản an toàn 🔎
- Xác định mục tiêu sử dụng (ở, cho thuê, bán lại) và ngân sách trọn gói.
- Xin đánh giá tài chính trước; dự phòng các phí mua (thường 7–10% với nhà cũ, 3–5% với nhà mới xây).
- Kiểm tra APE/kiểm định năng lượng, pháp lý quy hoạch, tình hình sở hữu trước khi ký hợp đồng.
- Ưu tiên vị trí gần dịch vụ và giao thông công cộng để bảo toàn giá trị.
