Thị trường bất động sản Apulia năm 2026
Giá trung bình: ~1 850 €/m², tăng +2,2 % trong một năm
Thị trường vẫn sôi động nhờ nhu cầu trong nước và quốc tế. Giá trung bình đạt khoảng ~1 850 €/m², tăng khoảng +2,2 % so với năm trước. 📈
Chênh lệch giá vẫn rõ rệt tùy theo vị trí và tình trạng bất động sản:
- Khu vực ven biển được ưa chuộng: thường 2 400 đến 4 000 €/m² tùy theo hướng nhìn ra biển và lối đi.
- Nội địa: 900 đến 1 800 €/m² cho nhà làng hoặc nhà cần cải tạo.
- Bất động sản đã được cải tạo có tính đặc trưng: giá cao cho chất lượng và tiện nghi (hồ bơi, đất, tầm nhìn).
Mốc giá theo thành phố (nhu cầu nhà thứ hai) — theo các yêu cầu quan sát được trên Green Acres:
- Nhà đang bán tại Ostuni: khoảng 4 207 €/m² (trung bình 135 m², 568 000 €).
- Nhà đang bán tại Cisternino: khoảng 2 927 €/m² (109 m², 319 000 €).
- Nhà đang bán tại Alberobello: khoảng 1 635 €/m² (85 m², 139 000 €).
- Nhà đang bán tại Locorotondo: khoảng 1 908 €/m² (163 m², 311 000 €).
- Nhà đang bán tại Lecce: khoảng 1 463 €/m² (162 m², 237 000 €).
- Nhà đang bán tại Brindisi: khoảng 1 423 €/m² (71 m², 101 000 €).
Bari và Ostuni: động lực của thị trường khu vực
Bari, thủ phủ vùng và là trung tâm đại học, tập trung việc làm, dịch vụ và các kết nối đường sắt, đường hàng không. Thị trường tại đây rất linh hoạt, với nhu cầu cao cho các căn hộ gần trung tâm và ven biển. 🏙️
Ostuni, « thành phố trắng », là gương mặt quốc tế của Apulia. Vẻ quyến rũ, gần Valle d’Itria và nguồn cung chỗ thuê nghỉ dưỡng giúp giá và số lượng giao dịch tăng vọt. Ước tính, nhu cầu ở đây thể hiện mức khoảng 4 200 €/m² cho các bất động sản vị trí đẹp, đã cải tạo.
Giá mỗi m² tại Apulia
Valle d’Itria: Cisternino, Alberobello, Locorotondo
Cảnh quan thơ mộng như bưu thiếp, rừng ô liu và những ngôi nhà trulli đặc trưng. Lý tưởng để sở hữu một chốn nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn. 🌿
- Cisternino: trung tâm lịch sử sống động, ngân sách hợp lý, giao thông thuận tiện. Nhu cầu quan sát cho thấy giá trung bình khoảng 2 900 €/m².
- Alberobello: các ngôi trulli biểu tượng, giá cao với bất động sản đã cải tạo, vị trí tốt với điểm vào thị trường dễ tiếp cận hơn (~1 600 €/m²).
- Locorotondo: sang trọng và yên tĩnh, các bất động sản có đất được săn đón, khoảng 1 900 €/m² cho nhà ở phụ.
- Khoảng giá tham khảo: 2 200 đến 4 500 €/m² tùy theo tình trạng và tầm nhìn; rẻ hơn cho nhà cần cải tạo.
Salento: Lecce, Otranto, Gallipoli
Ở phía nam, Salento kết hợp nghệ thuật baroque, bãi biển và làng ven biển sôi động. 🏖️
- Lecce: trung tâm văn hóa, nhu cầu sinh viên và du lịch ổn định; giá tại thành phố (~1 460 €/m²) mềm hơn so với các vùng ven biển cao cấp.
- Otranto: tầm nhìn biển, trung tâm lịch sử, giá chặt chẽ ở mặt biển.
- Gallipoli: không khí biển, tính mùa vụ cao, lợi nhuận cho thuê mùa hè lớn.
- Bãi biển so với nội địa: các vùng xa biển và phía sau có giá tốt hơn so với vị trí.
Loại hình và ngân sách tại Apulia
Trulli cải tạo và masseria cao cấp
Các trulli đã cải tạo kết hợp sự nguyên bản và tiện nghi hiện đại. Giá tăng theo diện tích, hồ bơi, tầm nhìn và gần trung tâm.
- Trulli đã cải tạo: thường 2 500 đến 4 500 €/m², cao hơn nữa cho bất động sản cao cấp.
- Masseria (trang trại kiên cố): phân khúc cao cấp, ngân sách thường trên 1 triệu euro.
- Cần lưu ý: tuân thủ quy hoạch, yêu cầu bảo tồn di sản, lối vào và quyền sử dụng.
Mẹo 🛠️: kiểm tra chất lượng cải tạo (mái vòm, cách nhiệt, ẩm mốc) và giấy phép xây dựng.
Nhà cần cải tạo chỉ từ 900 €/m² ở vùng nội địa
Nếu muốn đầu tư hiệu quả, vùng nội địa có nhà và lamie cần cải tạo khoảng 900 €/m².
- Chi phí sửa chữa: thường 800 đến 1 500 €/m² tùy vào mức độ phức tạp và hoàn thiện.
- Thời gian: 6 đến 12 tháng cho cải tạo toàn diện, chưa bao gồm thủ tục pháp lý.
- Cần dự trù: kết nối hạ tầng, hầm tự hoại, hệ thống sưởi, chuẩn năng lượng.
Tổng ngân sách: cộng giá mua, chi phí xây dựng, phí chuyển nhượng (công chứng, thuế, phí môi giới) và khoản dự phòng.
Nhu cầu nước ngoài tăng mạnh
Người Anh, Đức và Pháp dẫn đầu người mua
Có thể tiếp cận qua Bari và Brindisi (chuyến bay thẳng và giá rẻ ✈️), Apulia hấp dẫn nhờ lối sống nhẹ nhàng, di sản và giá cả vẫn còn phải chăng.
- Đối tượng phổ biến: làm việc từ xa, người cao tuổi năng động, gia đình mua nhà thứ hai.
- Tiêu chí chính: nguyên bản, sân hiên/vườn, hồ bơi, thuận tiện đi lại, tiềm năng cho thuê.
- Dịch vụ: môi giới song ngữ, thợ chuyên phục hồi nhà truyền thống.
Ai mua và mua ở đâu? Nhu cầu nước ngoài luôn cao: ở tỉnh Brindisi, người Pháp chiếm ~19 %, sau đó là Đức (~10 %) và Mỹ (~9 %). Ở Lecce, người Pháp chiếm ~21 %, trước Mỹ (~12 %) và Đức (~8 %). Ở Bari, Pháp (~15 %), Mỹ (~11 %) và Hà Lan (~10 %) là đông nhất.
Nhu cầu lớn cho thuê nghỉ dưỡng ngắn hạn
Mùa thuê kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10, đỉnh điểm vào mùa hè. Bất động sản vị trí đẹp, trang bị tốt đều có tỷ lệ lấp đầy cao.
- Tiện nghi được ưa chuộng: hồ bơi, điều hòa, sân vườn râm mát, Wi-Fi ổn định.
- Quy định: đăng ký du lịch, thuế lưu trú, quy tắc sở hữu chung cần tuân thủ.
- Quản lý: nên sử dụng dịch vụ địa phương để check-in, dọn dẹp và bảo trì.
Diễn biến thị trường bất động sản Apulia
Tăng trưởng được thúc đẩy bởi du lịch quốc tế và các chuyến bay giá rẻ
Các yếu tố cơ bản vẫn thuận lợi: hấp dẫn du lịch, cải thiện kết nối hàng không và đường sắt, nguồn cung bất động sản đặc sắc khan hiếm. 🔭
- Kịch bản chính: giá tăng vừa phải nhưng đều đặn ở các khu được ưa chuộng.
- Yếu tố hỗ trợ: giá trị di sản, chất lượng cải tạo tăng, xu hướng làm việc linh hoạt.
- Cần lưu ý: quy định về cho thuê, chi phí cải tạo, ràng buộc về di sản và môi trường.
- Chiến lược thận trọng: ưu tiên vị trí, kiểm tra tính hợp pháp, chú trọng chất lượng sửa chữa.
Muốn biết thêm? Tại Green Acres, chúng tôi giúp bạn hoàn thiện tiêu chí, ngân sách và kế hoạch để mua nhà an tâm. 🤝
