Thị trường bất động sản Sardegna năm 2026
Giá trung bình: ~2 700 €/m², tăng nhẹ trong một năm (+1,9%)
Thị trường đảo vẫn tiếp tục vững chắc trong năm 2026, được thúc đẩy bởi nhu cầu về nhà nghỉ dưỡng và sự trở lại mạnh mẽ của du lịch. Giá trung bình dao động quanh ~2 700 €/m², với mức tăng vừa phải là +1,9 % trong một năm.
Tuy nhiên, sự chênh lệch vẫn còn rõ rệt tùy theo vị trí, tình trạng và tầm nhìn. Bất động sản giao ngay với tầm nhìn ra biển tiếp tục được giao dịch với mức giá cao hơn 📈.
- Vị trí: gần biển và bến du thuyền = tăng giá trị.
- Tình trạng: nhà mới cải tạo và hiệu suất năng lượng được ưa chuộng.
- Sự hiếm có: căn hộ nhỏ vị trí đẹp và biệt thự nhìn ra biển rất được săn đón.
Khác biệt giữa phía bắc (Costa Smeralda) và phía nam (Cagliari)
Sardegna là một thị trường đa tốc độ. Phía bắc du lịch tập trung những mức giá cao nhất, trong khi phía nam và vùng nội địa có giá dễ tiếp cận hơn.
- Costa Smeralda (Porto Cervo, Porto Rotondo): khoảng 7.000–15.000 €/m² cho bất động sản cao cấp, cao hơn cho những biệt thự đặc biệt.
- Cagliari và khu vực đô thị: khoảng 2.500–3.500 €/m² tùy theo khu vực và tiện nghi.
- Nội địa (Nuoro, Oristano, làng): khoảng 800–1.800 €/m², có cơ hội cho nhà có cá tính.
Những khung giá này phản ánh giá thực tế trên thị trường và thay đổi theo từng khu vực nhỏ, tình trạng và tầm nhìn. Hãy nghĩ « vị trí, tình trạng, không gian ngoài trời » như bộ ba thắng lợi.
Ví dụ gần đây, theo nhu cầu trên Green-Acres (trang chuyên về nhà nghỉ dưỡng):
- Nhà cần mua tại Porto Cervo khoảng ~14 333 €/m²,
- Nhà cần mua tại Porto Rotondo ~11 750 €/m²,
- Nhà cần mua tại Palau ~4 018 €/m²,
- Nhà cần mua tại La Maddalena ~5 248 €/m².
Những chênh lệch này khẳng định hiệu ứng « tầm nhìn + gần biển ».
Miền bắc Sardegna: sang trọng và độc quyền
Porto Cervo, Palau: biệt thự trên 10.000 €/m²
Giữa những vịnh nước xanh ngọc và bến du thuyền nổi tiếng, tam giác Porto Cervo – Palau – La Maddalena có giá trị tương đương các khu nghỉ dưỡng đắt đỏ nhất châu Âu 🌊.
- Điều tạo khác biệt: tầm nhìn trực diện ra biển, đi bộ ra biển, bến du thuyền, hồ bơi, kiến trúc đặc biệt.
- Ngân sách: biệt thự cao cấp thường >10.000 €/m²; căn hộ được cải tạo và vị trí đẹp có giá cao.
- Cần kiểm tra: tính hợp pháp xây dựng, quyền sử dụng ven biển, chi phí bảo trì (hồ bơi, vườn, phí chung cư).
Nguồn cung hạn chế, mùa ngắn nhưng cao điểm. Lên kế hoạch thăm nhà và các thủ tục tài chính sớm sẽ giúp chớp được cơ hội hiếm.
Ở phân khúc này, giỏ tìm kiếm trung bình gần đây thường vượt quá 2 triệu € cho một biệt thự tại Porto Cervo và khoảng 1,5 triệu € ở Porto Rotondo, với diện tích chủ yếu dành cho gia đình. Một mức ngân sách nên xác định trước khi đặt lịch thăm nhà.
Sự hiện diện mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài
Khách quốc tế (Đức, Thụy Sĩ, Pháp, Anh, Bắc Âu) tìm nơi nghỉ cao cấp và thu nhập mùa vụ.
- Tài chính: ngân hàng địa phương đôi khi cho vay đến 60–70 % cho người không cư trú, yêu cầu hồ sơ vững vàng.
- Quản lý: dịch vụ quản gia mùa, check-in thuê ngoài, hợp đồng thuê ngắn hạn.
- Gia tăng giá trị: cải tạo chất lượng (bếp, máy lạnh, sân thượng) = tăng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đêm.
Theo Green-Acres, về quốc tịch của người mua bất động sản nước ngoài, khu vực Olbia-Tempio chủ yếu là người Pháp (~17%), Đức (~13%) và Mỹ (~12%). Tại Nuoro, người Mỹ vượt trội (~23%), trên người Pháp (~18%), còn ở Cagliari người Pháp vẫn dẫn đầu (~19%). Những dữ liệu này hữu ích cho việc xây dựng chiến lược cho thuê.
Một lịch cho thuê thực tế (tháng 5–9, cao điểm tháng 7-8) giúp cân bằng tài chính, vẫn giữ được kỳ nghỉ riêng 🐚.
Phía nam và nội địa: dễ tiếp cận và đậm đà bản sắc
Cagliari: thị trường nhà ở sôi động
Cagliari kết hợp việc làm, đại học và thu hút du lịch. Thị trường có cấu trúc tốt, giao dịch cao và nhu cầu thuê ổn định.
- Khu vực nổi bật: Marina/Stampace có nét duyên, Castello có di sản, Poetto–Quartu Sant’Elena gần biển, Pirri cân bằng giá trị.
- Cho thuê: căn hộ dài hạn cho sinh viên và người đi làm; mùa vụ quanh trung tâm và bờ biển.
- Ưu điểm: sân bay cách 15 phút, dịch vụ đầy đủ, giao thông xanh; cải tạo năng lượng được đánh giá cao.
Để mua nhà an tâm, hãy chọn tòa nhà chung cư được quản lý tốt, kiểm tra phí, thang máy, mặt ngoài và mái. Ban công hoặc sân thượng tạo lợi thế ☀️..
Oristano và Nuoro: nhà làng giá rẻ
Ở trung tâm đảo, cuộc sống nhẹ nhàng… và giá cũng dễ chịu. Ở đây có thể tìm thấy nhà đá tại Oristano, đôi khi có sân hoặc sân thượng, giá rất phải chăng.
- Giá tham khảo: 800–1.500 €/m² tùy tình trạng và vị trí; thường cần cải tạo.
- Cải tạo: tính khoảng 700–1.200 €/m² để làm mới (tùy dự án).
- Chất lượng sống: đậm chất truyền thống, thiên nhiên, văn hóa; nên có ô tô để di chuyển.
Trước khi mua, nên đo diện tích, đánh giá kết cấu và báo giá cải tạo. Các khoản hỗ trợ năng lượng có nhưng thay đổi: hãy tìm hiểu thông tin địa phương.
Dạng nhà và xu hướng thị trường bất động sản ở Sardegna
Nhà nghỉ dưỡng, nhà đá, biệt thự hiện đại
Thị trường xoay quanh ba dòng chính, mỗi loại đều có thế mạnh riêng.
- Nhà nghỉ dưỡng ven biển: diện tích nhỏ tối ưu, sân thượng, chỗ đậu xe; rất dễ bán nếu vị trí đẹp.
- Nhà đá: cổ điển, rộng rãi, tiềm năng cho thuê nông thôn; chú ý hiệu quả năng lượng.
- Biệt thự hiện đại: tiện nghi, hồ bơi, tầm nhìn đẹp; ngân sách lớn nhưng bảo trì dễ dàng.
Người mua tìm kiếm ánh sáng, không gian ngoài trời và máy lạnh. Căn hộ bố trí tốt, tầm nhìn rộng dễ sang nhượng 🏡.
Thị trường cho thuê du lịch ngắn ngày tăng trưởng
Nhu cầu mùa hè luôn rất mạnh, với sự nâng tầm của khách (cao cấp, dịch vụ, thân thiện môi trường).
- Tính mùa vụ: cao điểm từ tháng 7–8; đầu mùa (tháng 5-6) và cuối mùa (tháng 9) cũng hấp dẫn.
- Hiệu suất: căn 2 phòng đẹp vị trí tốt cho tỷ lệ lấp đầy cao; hướng biển, gần biển giúp tăng thu nhập.
- Quy định: ở Sardegna, cho thuê ngắn ngày phải đăng ký với mã IUN; nhớ kiểm tra nội quy chung cư và thuế.
- Quản lý: lưu ý dọn dẹp, giặt ủi, check-in, thuế lưu trú; thuê agency địa phương sẽ dễ vận hành hơn.
Để dự án cân bằng, hãy lập kế hoạch tài chính thận trọng (giá tuần, tỷ lệ lấp đầy, chi phí). Dự phòng thêm phí bảo hiểm và năng lượng.
