Thị trường bất động sản Tuscany năm 2026 📈
Giá trung bình: ~3.100 €/m², +2,5 % trong một năm
Giá trung bình vào khoảng 3.100 €/m² vào năm 2026, tăng khoảng +2,5 % trong một năm. Sự khác biệt vẫn rõ rệt giữa vùng ven biển, các thành phố nghệ thuật và vùng quê.
- Bờ biển và các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng (Versilia, Maremme): 3.500 đến 6.000 €/m² tùy vị trí.
- Các thành phố nghệ thuật và thủ phủ tỉnh: 2.800 đến 5.500 €/m².
- Nông thôn và làng quê: 1.500 đến 2.500 €/m², có thể cao hơn nếu cần cải tạo.
Thị trường khá linh hoạt, với thời gian bán thường từ 2 đến 5 tháng. Biên độ thương lượng thường dao động từ 3 đến 7 % tùy tình trạng và vị trí bất động sản.
Các yêu cầu gần đây xác nhận sự chênh lệch này giữa các vùng lãnh thổ:
- Florence đứng đầu rõ rệt (khoảng 7.600 €/m² cho các bất động sản lớn),
- Lucca dao động khoảng 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Mua bất động sản tại Prato ~2.760 €/m²,
- Mua bất động sản tại Pontedera ~2.300 €/m².
- Tại Pisa, mức giá khoảng 920 €/m² chủ yếu phản ánh các sản phẩm có diện tích rất rộng, cần được xem xét một cách thận trọng.
Lưu ý phương pháp: đây là các mức tham khảo lấy từ các bất động sản đã được khảo sát (thị trường nhà nghỉ dưỡng), không nên nhầm lẫn với giá giao dịch hợp pháp.
Florence và Lucca: những thị trường đắt nhất
Florence tập trung yếu tố sang trọng và hiếm có, đặc biệt ở Centro Storico, Oltrarno và các đồi xung quanh Florence (Fiesole, Settignano). Các bất động sản đặc sắc thường có giá trị giao dịch trên 5.000 €/m², các địa chỉ nổi tiếng còn cao hơn nữa.
Tại Lucca, khu vực bên trong thành cổ và các khu đồi lân cận cũng đẩy giá lên cao. Những ngôi nhà đá được cải tạo, có tầm nhìn đẹp và hồ bơi rất được săn đón 🏡.
- Khu vực cao cấp = nguồn cung hạn chế, cạnh tranh gay gắt, chất lượng kiến trúc vượt trội.
- Lưu ý các ràng buộc về di sản và quy định thuê nhà du lịch tại trung tâm lịch sử.
- Đầu tư an toàn dài hạn nếu vị trí, ánh sáng và đường vào hoàn hảo.
Mốc tham khảo:
- Với bất động sản cao cấp, nhu cầu gần đây cho thấy thị trường bất động sản tại Florence
- Tại Lucca, thị trường casali và biệt thự trên đồi cũng rất đáng chú ý.
Hồ sơ người mua nước ngoài tại các thị trường này:
- Tại Florence, chủ yếu là người Mỹ (~23 % yêu cầu), tiếp đến là Pháp (~12 %) và Đức (~9 %).
- Tại Lucca, top 3 gồm Mỹ (~15 %), Thụy Sĩ (~11 %) và Pháp (~9 %).
Tuscany nông thôn, thị trường vẫn còn dễ tiếp cận 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: bất động sản từ 1.800-2.200 €/m²
Ở các vùng nông thôn và ven đô của Arezzo, Pisa và Siena, dễ dàng tìm thấy nhà từ 1.800 đến 2.200 €/m², nhất là ngoài trung tâm và tại các thị trấn lân cận.
- Nhà nông cần cải tạo tại Arezzo (120-180 m²): 180.000 đến 320.000 € tùy vào mức đầu tư và lối vào.
- Nhà đá đã cải tạo có đất tại Pisa (200-300 m²): 380.000 đến 650.000 €.
- Trang trại có đất và công trình phụ tại Siena: ngân sách đa dạng, thường từ 700.000 € trở lên nếu hoàn thiện.
Tham khảo, các yêu cầu mới nhất nhận được ở mức ~2.080 €/m² tại Arezzo và ~2.370 €/m² tại Siena, trong khi tại Pisa giá bị kéo thấp do diện tích nhà thường rất lớn.
Các yếu tố khiến giá biến động mạnh: khả năng tiếp cận (đường đi được), tầm nhìn rộng, hướng nhà, xếp hạng năng lượng, có nguồn nước, cách xa các dịch vụ.
Nhu cầu mạnh từ nước ngoài, nhất là Anh và Hà Lan
Nhu cầu quốc tế vẫn cao, dẫn đầu là người mua Anh, Hà Lan và các nước Bắc Âu 🌍. Làm việc từ xa, cảnh quan hấp dẫn và hệ sinh thái du lịch duy trì sức hút này.
- Florence: đông đảo người mua từ Bắc Mỹ, tiếp đến là Pháp/Đức; Lucca: đặc biệt được người mua Thụy Sĩ, Pháp và Hà Lan quan tâm.
- Pisa: khách hàng đa dạng, trong đó Đức chiếm đầu (~15 %), kế đến là Pháp và Ba Lan (~11 % mỗi nước), Mỹ (~9 %).
- Arezzo và Siena: người Mỹ mua nhiều (~20 %), sau đó là Tây Âu (Pháp, Đức, Thụy Sĩ) với ngân sách tùy diện tích và tình trạng bất động sản.
- Chuyển đổi tiền tệ và chiến lược tỷ giá: chốt ngân sách vào thời điểm phù hợp.
- Hồ sơ kỹ thuật: bản vẽ sơ đồ, chứng nhận năng lượng (APE), kiểm tra hệ thống kỹ thuật.
- Quy trình điển hình: đề nghị mua, đặt cọc, kiểm tra pháp lý (công chứng viên, kỹ sư địa chính), ký hợp đồng cuối cùng sau 8 tới 12 tuần.
Giá theo m² tại Tuscany 🧭
Nhà đá, agritourismes, biệt thự có hồ bơi
- Nhà đá (casali): nét duyên dáng, tường dày, thường cần cải thiện nhiệt.
- Agritourismes: kết hợp nhà ở + kinh doanh, công trình phụ, phòng cho khách, thu nhập mùa vụ.
- Biệt thự có hồ bơi: tiêu chuẩn thường trên 500.000 €, hướng và tầm nhìn quyết định giá trị.
Chi phí cải tạo tham khảo: 800–1.200 €/m² cho nâng cấp tươm tất, 1.200–1.800 €/m² nếu cải tạo lớn. Hồ bơi thường từ 40.000–80.000 € tùy vào từng dự án.
Hãy kiểm tra sớm giấy phép và sự phù hợp quy định (SCIA, hạn chế cảnh quan), khả năng tiếp cận mùa đông và thoát nước mặt bằng.
Nguồn cung hạn chế, giá được hỗ trợ nhờ du lịch
Di sản kiến trúc có hạn, việc mở rộng bị kiểm soát chặt, còn nhu cầu du lịch luôn ổn định. Các yếu tố này giữ cho giá cao, đặc biệt ở các điểm đến nổi bật.
- Thuê ngắn hạn ở các khu vực cao cấp: lợi suất gộp thường đạt 4–6 %, thực tế 2,5–4 % sau chi phí.
- Rủi ro: tính mùa vụ, quy định địa phương, chi phí bảo trì tăng cao.
- Khuyến nghị: chọn vị trí sử dụng quanh năm, quản lý chuyên nghiệp, cải thiện năng lượng.
Triển vọng giá bất động sản Tuscany 🔮
Tăng trưởng hợp lý và bảo tồn di sản kiến trúc
Kịch bản trung tâm: tăng trưởng vừa phải và ổn định, được duy trì bởi nguồn cung chất lượng cao và giá trị di sản. Dự báo tăng trung bình khoảng 1 đến 3 %/năm, tùy từng vi mô thị trường.
Những khoản đầu tư “an toàn” sẽ giữ ưu thế: trung tâm lịch sử vị trí đẹp, những ngọn đồi nổi tiếng, bờ biển cao cấp. Các dự án có nâng cấp năng lượng sẽ được định giá cao hơn.
Sự nổi lên của thị trường cho thuê dài hạn cho người nước ngoài
Làm việc linh hoạt thu hút nhiều người quốc tế mong muốn nhà thoải mái, có internet, phòng làm việc và gần đường sắt. Thuê hàng tháng tham khảo: 800–1.200 € cho căn hộ 3 phòng ngủ tại thành phố vừa, 1.500–2.500 € tại trung tâm Florence.
- Lưu ý chủ nhà: hệ thống sưởi hiệu quả, cách nhiệt, có internet, không gian ngoài trời.
- Loại hợp đồng phổ biến: 4+4 hoặc 3+2; có thể hưởng ưu đãi thuế “cedolare secca” (nên hỏi tư vấn thuế).
- Cơ hội: các đô thị kết nối tốt (Prato, Poggibonsi, Pontedera), chất lượng sống quanh năm — xem thêm về các động lực địa phương ở Prato và Pontedera.
