Thị trường bất động sản Veneto năm 2026
Giá trung bình: ~2.950 €/m², tăng +2,4% trong một năm
Veneto ghi nhận mức giá trung bình khoảng 2.950 €/m², tăng +2,4% so với cùng kỳ năm trước. Sự năng động này được giải thích bằng sức hấp dẫn về kinh tế, đại học và du lịch.
Trên thực tế, áp lực mua bán mạnh mẽ hơn đối với các bất động sản đã được cải tạo, hiệu quả năng lượng cao và giao thông thuận tiện. Nhà cần cải tạo vẫn là cơ hội, nhưng cần dự trù trước chi phí sửa chữa.
- Nhu cầu mạnh tại các trung tâm lịch sử và khu vực kết nối tốt 🚆
- Ưa chuộng căn hộ nhỏ, đã trang bị nội thất và những bất động sản độc đáo
- Khoảng cách giá ngày càng lớn giữa nhà đã cải tạo và nhà cần nâng cấp tiêu chuẩn
Lưu ý: Theo số liệu trên Green Acres, ngân sách « nhà nghỉ dưỡng » ở khu vực ngoài trung tâm có thể thấp đáng kể so với vùng trung tâm đông đúc, làm gia tăng khoảng chênh lệch giữa các thành phố nghệ thuật, ven biển và nội địa.
Venise vẫn đắt đỏ nhất: trung bình 5.800 €/m²
Không ngạc nhiên, Venise đứng đầu với mức trung bình khoảng 5.800 €/m². Giá có sự khác biệt lớn tuỳ vào sestieri (khu phố), tình trạng công trình và vị trí gần các tuyến giao thông xanh.
- Ưu điểm: khan hiếm, di sản, nhu cầu quốc tế ổn định 🌍
- Lưu ý: chung cư cũ, vấn đề ẩm, giới hạn cho thuê ngắn hạn
- Mẹo mua: hướng đến các đảo được kết nối tốt (Giudecca, Murano) để tối ưu chất lượng/giá cả
Về nhu cầu quốc tế, không chỉ các nước láng giềng quen thuộc: ở khu vực thuộc tỉnh Venise, 27% nhu cầu nước ngoài đến từ Ba Lan và 14% từ Thụy Sĩ, với ngân sách trung bình khoảng 230.000 € cho 193 m² (~1.192 €/m²) và 320.000 € cho 261 m² (~1.226 €/m²) tương ứng. Các mức này phản ánh giá toàn tỉnh (đất liền và đảo), không phải giá « trung tâm Venice ».
Thị trường đa dạng theo từng tỉnh
Verona và Padova: nhu cầu mạnh từ trong nước và nước ngoài
Verona và Padova kết hợp các khu công nghiệp, trường đại học lớn và du lịch văn hóa phát triển. Nhu cầu chủ yếu tập trung vào các căn hộ vị trí đẹp.
- Khu trung tâm và gần ga tàu rất được ưa chuộng
- Đầu tư cho thuê thu hút sinh viên, chuyên gia và khách du lịch
- Căn hộ hoàn thiện, vào ở ngay được ưu tiên để giảm thời gian trống
Các chỉ số nhu cầu: tại Verona, số liệu cho thấy nhu cầu chủ yếu trong nước (Ý 32%) với giá trung vị 260.000 € cho 80 m² (~3.250 €/m²). Ở Padova, Ý chiếm 35% nhu cầu, với giá trung vị 218.000 € cho 138 m² (~1.580 €/m²).
Vicenza: ổn định, chất lượng cao
Thành phố nổi bật với đà tăng trưởng đều đặn và nguồn cung chất lượng, giữa các tòa nhà được bảo trì tốt và nhà cổ điển tại Vicenza.
- Nhu cầu gia đình và chuyên gia từ khu công nghiệp
- Ưu tiên bất động sản có không gian ngoài trời và hiệu suất năng lượng tốt
- Cơ hội tại khu vực kết nối tốt nhưng ít du lịch hơn
Hồ sơ nhu cầu: không ghi nhận dòng khách ngoại đáng kể tại Vicenza theo cơ sở dữ liệu, xác nhận thị trường này chủ yếu mang tính quốc nội. Với phân khúc nhà nghỉ dưỡng, mức giá trung bình 163.000 € cho 110 m² (~1.482 €/m²).
Khu vực nông thôn và ven biển
Bờ biển Adriatic: Jesolo, Caorle, Chioggia
Các điểm du lịch ven biển như Jesolo, Caorle hay Chioggia hấp dẫn với mục đích làm nhà nghỉ dưỡng và đầu tư thời vụ. 🌊
- Mùa vụ rõ rệt: cần xác định đúng mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy
- Trung tâm các khu nghỉ dưỡng dễ bán lại hơn
- Kiểm tra quyền ra biển, chỗ gửi xe, phí chung cư và rủi ro thời tiết
Ví dụ tại Jesolo: bất động sản được hỏi mua cho mục đích nghỉ dưỡng khoảng 109.000 € cho 114 m² (~956 €/m²), ngân sách tăng lên ở gần biển.
Vùng quê Prosecco: trang trại rượu vang và nhà cải tạo
Ở vùng đồi Prosecco, nhà nông trại đã cải tạo, nhà đá cổ và điền trang rượu vang hấp dẫn cho các dự án sống hoặc phát triển du lịch nông nghiệp. 🍇
- Lưu ý quyền trồng nho, quyền đi qua và nguồn nước
- Dự trù chi phí bảo trì đất đai và nhà nông nghiệp
- Tiềm năng tăng giá nhờ lưu trú, thử rượu và tour du lịch nông nghiệp
Xu hướng 2026-2030
Tăng trưởng nhờ du lịch quốc tế
Lượng khách nước ngoài và kết nối giao thông (sân bay, tàu hỏa) sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, đặc biệt tại các trung tâm nghệ thuật và các khu ven biển. ✈️
- Vị trí đắc địa, kết nối tốt tiếp tục chiếm ưu thế lâu dài
- Cải tạo nâng tầm, chú trọng hiệu quả năng lượng
- Quản lý tình trạng « overtourism » ảnh hưởng quy định cho thuê địa phương
Tôn vinh di sản nông nghiệp và rượu vang
Di sản nông nghiệp ngày càng hấp dẫn nhờ tính đích thực và nguồn thu bổ sung (du lịch nông nghiệp, sự kiện, chuỗi cung ứng ngắn).
- Quan tâm đến nhà đất lớn, đa chức năng tăng lên
- Cải tạo linh hoạt, tôn trọng phong cách bản địa
- Nên có hỗ trợ kỹ thuật, pháp lý cho các dự án rượu vang
Gợi ý thực tiễn khi mua nhà tại Veneto
Ngân sách, kiểm tra pháp lý và thuế
Nên dự trù một khoản thêm cho chi phí và thuế, ngoài giá mua. Kiểm tra kỹ thuật, pháp lý giúp tăng an toàn cho dự án.
- Chi phí mua bán, công chứng: cần ngân sách riêng
- Chẩn đoán kỹ thuật, hiệu suất năng lượng, pháp lý xây dựng
- Thuế địa phương (bất động sản, rác thải) và quy chế cho thuê định hướng
Chiến lược vị trí và giá trị
Giá trị phụ thuộc vào địa chỉ. Nhắm đến vị trí, tiện ích và chất lượng công trình giúp vượt qua các chu kỳ thị trường.
- Vị trí vi mô quan trọng nhất: giao thông, trường học, cửa hàng
- Tình trạng nhà: ưu tiên cải tạo chất lượng cao
- Dự tính bán lại ngay từ lúc mua: tính thanh khoản và đối tượng mua lại
