Những lý do hợp lý để mua bất động sản tại Campanie vào năm 2026
Thị trường Campanie vẫn được hỗ trợ bởi du lịch quốc tế ổn định, sức hút của Napoli và sự nổi tiếng toàn cầu của đường bờ biển. Lượng người mua nước ngoài tiếp tục tăng, đặc biệt là cho nhà nghỉ dưỡng thứ hai và đầu tư cho thuê theo mùa. 📈
Năm 2026, có sự gia tăng nhu cầu ở các khu vực cao cấp và sự quan tâm trở lại đối với các thành phố tầm trung. Chất lượng bất động sản, tình trạng xây dựng và tiếp cận (đường bộ, tàu hỏa, phà) là những yếu tố tạo ra sự khác biệt khi bán lại.
Dữ liệu thực địa: theo các số liệu trung bình được quan sát trên Green-acres, một số phân khúc phụ có đặc điểm rất khác nhau (giá cả và diện tích), điều này xác nhận sự cần thiết phải nhắm mục tiêu một khu vực vi mô tùy theo mục đích của bạn.
Naples: Sự năng động liên tục và nhu cầu nước ngoài tăng mạnh
Là thủ phủ văn hóa và kinh tế của khu vực, Naples kết hợp giữa sức sống đô thị và giá cả còn cạnh tranh so với Rome hoặc Milan. Các quận có sự khác biệt rõ nét về không khí cũng như tiềm năng cho thuê.
- Chiaia và Posillipo: địa chỉ cao cấp, tầm nhìn biển được săn đón.
- Centro Storico và Quartieri Spagnoli: nét lịch sử quyến rũ, nhu cầu cao cho thuê ngắn hạn có nội thất.
- Vomero và Arenella: khu vực dân cư, nhiều cửa hàng, trường học tốt, gần ga tàu điện ngầm.
- Porto và các khu vực đang hồi sinh: cơ hội đầu tư bất động sản cần cải tạo.
Các điểm mạnh: hệ thống giao thông ngày càng cải thiện, trường đại học, ẩm thực và nghệ thuật phát triển. Để hạn chế rủi ro trống nhà, nên ưu tiên các khu vực kết nối tốt và tòa nhà chung cư được quản lý chặt chẽ.
Bờ biển Amalfi: Giá cao kỷ lục nhưng lợi nhuận du lịch lớn
Từ Positano đến Amalfi, qua Ravello và bán đảo Sorrento, nhu cầu quốc tế vẫn luôn cao ở mức cấu trúc. 🌊
- Số lượng bất động sản rất hạn chế, thường là nhà di sản, có sân thượng hoặc nhìn ra biển.
- Tính thời vụ cao nhưng tỷ lệ lấp đầy vững chắc trong mùa du lịch.
- Tiếp cận đôi lúc khó (đường hẹp, chỗ đỗ xe), cần cân nhắc trong kế hoạch.
Để đảm bảo đầu tư, nên chọn vị trí đi bộ, đầy ánh sáng, và có không gian ngoài trời.
Các lựa chọn dễ tiếp cận hơn tại Campanie
Avellino và Caserta: Nhà gia đình giá phải chăng
Những thành phố này mang tới nhà phố và biệt thự có vườn với giá tốt hơn. Chất lượng sống được nhiều gia đình và người làm việc từ xa đánh giá cao.
- Avellino: nhiều cây xanh, đầy đủ dịch vụ, dễ kết nối với vùng nội địa và dãy núi Apennin.
- Caserta: gần cung điện hoàng gia, trục đường cao tốc lớn, đi lại nhanh tới Napoli. Ví dụ về xu hướng địa phương, theo Green-acres, giá bình quân tại Caserta khá cao, diện tích rộng rãi, phù hợp cho gia đình cần không gian.
- Bất động sản thường rộng rãi hơn, lý tưởng để cải tạo tiết kiệm năng lượng.
Cilento: Nơi trú ẩn mới của người mua châu Âu
Phía nam Salerno, Cilento gây ấn tượng với các công viên tự nhiên, bãi biển cờ Xanh và các làng như Agropoli, Castellabate hay Acciaroli. 🏖️
- Bầu không khí chân thực, di sản (Paestum), ẩm thực địa phương.
- Giá mềm hơn bờ biển Amalfi, tiềm năng tăng giá. Một ví dụ, nhà đang bán tại Agropoli có diện tích lớn, giá trung bình hấp dẫn cho khu vực, minh họa cho cân bằng giữa không gian và chi phí ở bờ biển Nam Salerno.
- Phù hợp cho cả nhà nghỉ dưỡng và cho thuê hè, tùy vị trí.
Các loại hình bất động sản và giá trung bình tại Campanie
Căn hộ nhỏ, biệt thự nhìn biển, nhà nông thôn
- Studio và căn hộ 2 phòng ở thành thị: dễ cho thuê, quản lý đơn giản, ngân sách vừa phải.
- Biệt thự hoặc nhà liền kề có sân thượng/nơi phơi nắng: hấp dẫn với cho thuê du lịch theo mùa.
- Nhà nông thôn (casali): nét duyên dáng, diện tích lớn, có thể mở rộng nếu được phép.
Dù loại hình nào, hãy kiểm tra pháp lý về đất, mái nhà, hệ thống kỹ thuật cũng như phí quản lý chung cư nếu có.
Nguồn cung hạn chế tại các khu vực ven biển được UNESCO công nhận
Tại bờ biển Amalfi, danh hiệu di sản áp đặt hạn chế cảnh quan và hạn chế xây mới. Việc cải tạo thường cần giấy phép riêng biệt.
- Thời gian thủ tục hành chính dài hơn và yêu cầu kỹ thuật cao hơn.
- Nên có sự đồng hành của kiến trúc sư địa phương và đo đạc viên (geometra).
- Tiềm năng tăng giá trị di sản lâu dài, nếu dự án được hoạch định hợp lý.
Hỗ trợ và quy định pháp lý
Thưởng cải tạo, hạn chế về quy hoạch địa phương
Ý thường xuyên có các chính sách khuyến khích (ecobonus, bonus casa, sismabonus), với điều kiện và thay đổi theo luật pháp. Đến 2026, việc tiếp cận phụ thuộc vào loại công việc và tình hình thuế của người mua.
- Kiểm tra quyền lợi với chuyên gia thuế trước khi ký hợp đồng.
- Khai báo công trường: CILA/SCIA tùy theo loại công việc.
- Khu vực được bảo vệ: phải xin ý kiến Soprintendenza và tuân thủ vincoli paesaggistici.
Về tài chính, ngân hàng đánh giá cao hồ sơ có đầy đủ kiểm định và báo giá chi tiết, đặc biệt khi cải tạo tiết kiệm năng lượng.
Quản lý nhà du lịch: Giấy phép, thuế địa phương
Cho thuê ngắn hạn chịu sự quản lý bởi luật quốc gia và địa phương. Nên đảm bảo tuân thủ các quy định trước khi cho thuê. 😊
- Đăng ký và gắn mã định danh nhà (mã số quốc gia được phổ cập), bắt buộc tại nhiều địa phương.
- Khai báo khách qua hệ thống cảnh sát (Alloggiati Web) và thu thuế lưu trú.
- Chế độ thuế: có thể chọn cedolare secca cho tiền thuê nếu đáp ứng điều kiện; tính cả thuế địa phương như IMU và TARI.
- Quy định chung cư và hạn mức cho thuê ngắn hạn phải tuân thủ.
- Giao cho bên thứ ba quản lý: hợp đồng với dịch vụ địa phương, phí linh động.
Để đảm bảo hợp pháp, hãy nhờ luật sư/công chứng viên đọc lại hợp đồng và kiểm tra giấy phép với chính quyền.
Làn sóng mua của người nước ngoài: Một số tín hiệu hữu ích
Hồ sơ người mua nước ngoài khác nhau tùy tỉnh. Ví dụ ở tỉnh Salerno, lượng khách ngoại ghi nhận có người Mỹ chiếm nhiều nhất (21%), tiếp theo là Thụy Sĩ (12%) và Hồng Kông (9%).
Các giá trị trung vị cho thấy sự khác biệt rõ: đơn xin từ Mỹ có giá trung bình khoảng 66.553 € và diện tích 110 m², trong khi Thụy Sĩ hay Hồng Kông có giá và diện tích trung bình cao hơn nhiều (≈225.982 € và 200 m²), cũng như giá mỗi mét vuông cao hơn.
Ở chiều ngược lại, tại Avellino hoặc một số khu vực Caserta, không có quốc tịch nước ngoài nào nổi bật trong các dữ liệu được khảo sát.
