Những xu hướng lớn của bất động sản Lombardia năm 2026
Lombardia vẫn là một trong những thị trường hoạt động sôi động nhất Nam Âu. Nhu cầu nội địa cao, sức hút quốc tế và nguồn cung hạn chế tại các vị trí tốt nhất đã đẩy giá lên cao.
Sau đỉnh điểm giai đoạn 2023-2026, điều kiện tài chính dần nới lỏng, tạo sự linh hoạt hơn cho các giao dịch. Đồng thời, hiệu quả năng lượng và chất lượng dịch vụ đô thị trở thành những tiêu chí then chốt.
Về giá cả, nhu cầu về nhà ở thứ hai cho thấy phạm vi rất rộng: khoảng 2 339 €/m² ở Bergamo, khoảng 6 153 €/m² ở Milano và khoảng 6 333 €/m² ở Como (dữ liệu từ Green Acres, trang chuyên về bất động sản nghỉ dưỡng). Điều này xác nhận sự chênh lệch giữa các khu vực cao cấp và thị trường thứ cấp.
Khu vực đắt đỏ nhất nước Ý ngoài Toscane
- Giá cao tại các trung tâm cao cấp (Milano nội thành, bờ hồ Como và Garda).
- Chênh lệch rõ rệt giữa mặt nước, trung tâm lịch sử và các khu vực ngoại ô.
- Nguồn cung mới khan hiếm ở trung tâm thành phố và ven hồ, giữ giá trị ổn định.
Phân cực mạnh giữa Milano và các tỉnh phụ cận
- Milano thu hút phần lớn đầu tư và lao động chất lượng cao.
- Các thành phố vừa (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): tăng trưởng đều nhờ chất lượng sống và liên kết đường sắt 🚆.
- Vùng nội địa: có nhiều cơ hội cải tạo với giá thấp và tiềm năng gia tăng giá trị.
Về nhu cầu quốc tế, Milano chủ yếu thu hút người mua từ Mỹ (~8%), Đức (~7%) và Pháp (~6%). Ở Como, tỉ lệ khách ngoại quốc chủ yếu đến từ Ba Lan (~12%), Mỹ (~11%) và Israel/Đức (~10% mỗi quốc gia), trong khi Garda (Brescia) có sự cân bằng giữa Ba Lan/Đức (~14% mỗi bên).
Khu vực được tìm kiếm nhiều nhất ở Lombardia
Milano: ổn định và là nơi trú ẩn an toàn về giá trị
Thủ đô kinh tế của Ý vẫn là thị trường vững chắc. Các quận trung tâm (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) kết hợp thanh khoản, dịch vụ và sức chống chịu giá tốt.
- Điểm mạnh: việc làm, đại học, văn hoá, giao thông (mở rộng metro gần đây), dễ bán lại.
- Lưu ý: phí chung cư và bảo trì cao hơn với các toà nhà cổ hoặc cao cấp.
- Cho thuê: nhu cầu mạnh từ giới chuyên gia và sinh viên quốc tế.
Chỉ số thị trường (nhà thứ hai): giá trung bình bất động sản tại Milano: 1 606 000 € cho 261 m², khoảng 6 153 €/m², phù hợp với các khu vực trung tâm được ưa chuộng nhất.
Các hồ: Como, Garda và Iseo, thu hút mạnh người nước ngoài
Góc nhìn toàn cảnh, tiếp cận mặt nước và nét đẹp kiến trúc lý giải cho mức giá vượt trội 💧. Como có giá cao nhất ở ven hồ; Garda rộng lớn hơn, đa dạng phân khúc; Iseo thân thiện với ngân sách vừa phải.
- Cao cấp: mặt hồ, làng nổi tiếng (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Lựa chọn thay thế: sườn đồi cách bờ hồ 10-20 phút, phù hợp túi tiền hơn.
- Lợi suất mùa vụ khả thi với vị trí tốt, tùy vào quy định địa phương.
Tại hồ Como, tin rao bất động sản có giá trung bình khoảng 6 333 €/m² (532 000 € cho 84 m²), phản ánh giá trị vượt trội cho vị trí mặt tiền và tầm nhìn rộng.
Các lựa chọn hợp túi tiền ở Lombardia
Bergamo, Pavia, Lodi : cân bằng tốt về giá và chất lượng sống
Những thành phố này có tỉ lệ giá/trị rất tốt, di sản sống động và liên kết nhanh với Milano.
- Bergamo: Città Alta cổ kính, khu hiện đại bên dưới, gần sân bay.
- Pavia: thành phố đại học, nhu cầu thuê tốt, trung tâm lịch sử thân thiện.
- Lodi: phù hợp gia đình, dịch vụ đầy đủ, kết nối đường bộ và sắt thuận tiện.
Tại Bergamo, giá trung bình của các bất động sản được hỏi mua khoảng 290 000 € cho 124 m² (≈ 2 339 €/m²), phản ánh sự cân bằng giữa giá và tiện nghi. Pavia và Lodi ít được người mua nước ngoài chú ý, tạo ra những cơ hội cục bộ.
Bất động sản cần cải tạo ở thung lũng tiền Alps
Tại các thung lũng Bergamasque, Brescia hoặc Valtellina, các rustici và nhà làng có mức giảm giá sâu 🏡.
- Giá đầu vào hấp dẫn, với tiềm năng mở rộng và tăng giá trị.
- Chi phí cải tạo tham khảo: làm mới cơ bản 600–1 200 €/m²; cải tạo lớn 1 500–2 500 €/m² tuỳ vào tình trạng và tiêu chuẩn năng lượng.
- Kiểm tra: quy định cảnh quan, năng lượng, chống động đất; lối vào, chỗ đậu xe; kết nối dịch vụ.
Nguồn cung bất động sản và mức giá ở Lombardia
Căn hộ mới quanh 3 000 €/m²
Ngoài các vị trí cao cấp, các dự án mới hoặc được bảo trì tốt thường giao dịch quanh 3 000 €/m², tuy nhiên có sự khác biệt lớn tuỳ khu vực.
- Milano: 5 000–8 000+ €/m² nội thành; 3 000–4 500 €/m² ở vành đai đầu tiên.
- Các hồ: 3 500–6 000 €/m² tuỳ hướng nhìn, khoảng cách tới bờ và mức độ sang trọng.
- Thành phố thứ cấp: 2 200–3 200 €/m² cho căn hộ mới vị trí đẹp.
Nhà nông thôn từ 1 500 €/m² tại vùng nội địa
Tại vùng nội địa, nhà riêng hoặc trang trại đã cải tạo khởi điểm từ 1 500 €/m², tăng thêm tuỳ đất, công trình phụ trợ và tầm nhìn.
- Chi phí định kỳ cần dự trù: sưởi ấm, chăm sóc sân vườn, đường vào nhà.
- Chung cư: thường khoảng 2–5 €/m²/tháng cho dịch vụ (thang máy, bảo vệ, cây xanh).
- Chi phí mua nhà: thuế và phí công chứng thay đổi tuỳ nhà chính/nghỉ dưỡng; nên dự trù thêm chi phí phụ.
Triển vọng tăng giá bất động sản tại Lombardia
Ảnh hưởng của Olympic 2026 đến vùng Alps và hạ tầng
Olympic mùa đông Milano-Cortina 2026 thúc đẩy khu vực Alps của Lombardia (Bormio, Livigno) và một số tuyến giao thông 🏔️. Các vị trí lân cận trung tâm thể thao và ga tàu có thể hưởng lợi nhờ gia tăng sự chú ý.
- Hạ tầng: nâng cấp đường sắt và đường bộ có chọn lọc; mở rộng, hiện đại hóa tại địa phương.
- Khách sạn và du lịch mùa vụ: tác động hình ảnh tích cực, nhất là các khu nghỉ dưỡng kết nối tốt.
Tại tỉnh Sondrio (Bormio, Livigno), hiện tại nhu cầu quốc tế chưa cao, nhưng Olympic có thể dần cải thiện tính thanh khoản ở một số khu vực nhỏ.
Tăng trưởng ổn định ở các thị trường phụ cận
Làm việc từ xa, nhu cầu không gian sống và ngân sách hợp lý hỗ trợ đà tăng trưởng vừa phải của các thành phố thứ cấp và vùng nội địa.
- Luận điểm đầu tư: gần ga, khu vực tái phát triển, trung tâm lịch sử đã tân trang.
- Chìa khóa thành công: chọn đúng địa chỉ, đúng toà nhà thay vì « chọn thị trường ».
