Tại sao nên mua ở Umbria vào năm 2026?
Thị trường năm 2026 vẫn năng động nhưng hợp lý: ít đầu cơ hơn, chú trọng nhiều hơn vào chất lượng và môi trường sống. Những bất động sản có vị trí tốt và đã được cải tạo thì bán ổn định, trong khi những căn cần cải tạo đòi hỏi nhiều thời gian hơn và cần được làm nổi bật 📈.
Số liệu tham khảo từ các tin rao (nguồn: Green-Acres, trang chuyên về nhà nghỉ thứ hai): ở vùng nông thôn, nhiều bất động sản có giá từ 1.000–1.400 €/m², trong khi các khu vực được ưa chuộng nhất vượt xa mức này.
Khu vực lý tưởng cho nhà nghỉ dưỡng
Umbria hấp dẫn người mua nhà nghỉ dưỡng nhờ cảnh sắc thiên nhiên, ẩm thực và gần Rome cùng Florence. Làm việc từ xa và các kỳ nghỉ dài tăng nhu cầu với những căn nhà có không gian ngoài trời.
- Giao thông thuận tiện: sân bay Perugia, tàu đến Rome và Florence, các tuyến E45 và A1.
- Tìm kiếm sự yên tĩnh, tầm nhìn đẹp và nhiều nắng.
- Ưu tiên các căn sẵn sàng vào ở hoặc nhà cần sửa chữa có phạm vi rõ ràng.
Nhu cầu nước ngoài ổn định, chủ yếu từ Anh và Hà Lan
Nhu cầu quốc tế vẫn bền vững, dẫn dắt bởi người mua Anh và Hà Lan, cùng với người Pháp, Đức và Bỉ. Tiêu chí của họ: tính xác thực, tiện nghi (hồ bơi, sân thượng), và gần trung tâm thị trấn sôi động.
- Nhà đá đã cải tạo: cực kỳ thu hút và dễ bán lại.
- Thời gian di chuyển: lý tưởng là dưới 30–45 phút tới một thành phố nghệ thuật.
- Dự toán chi phí sửa chữa đã được lên từ khi đặt mua để đảm bảo tiến độ.
Tại tỉnh Perugia, các nhu cầu từ nước ngoài trên Green-Acres chủ yếu đến từ Hoa Kỳ (16%) và Israel (11%), tiếp theo là Đức, Hà Lan và Pháp; Anh chiếm khoảng 5%.
Tại tỉnh Terni, xu hướng tương tự: Hoa Kỳ (13%) và Israel (12%) vượt qua Đức, Hà Lan và Pháp, Anh khoảng 7%.
Những nơi tốt nhất để mua ở Umbria
Khu vực được săn đón nhiều nhất
Perugia và Spoleto: trung tâm sôi động, nhà đã cải tạo
Perugia và Spoleto mang đến không khí đô thị nhộn nhịp (đại học, âm nhạc, lễ hội) cùng di sản nổi bật. Có thể tìm thấy căn hộ đã cải tạo trong các dinh thự cổ, nhà phố hoặc biệt thự ngoại ô.
- Đầy đủ dịch vụ: văn hóa, nhà hàng, bệnh viện, giao thông.
- Lý tưởng cho thuê dài hạn (sinh viên / người nước ngoài) hoặc ngắn hạn.
- Giá thường cao hơn trung bình ở nông thôn do vị trí đắc địa.
Giá tham khảo từ tin rao:
- Rao bán tại Perugia, giá trung bình yêu cầu 484.000 € cho diện tích trung bình 359 m² (khoảng 1.348 €/m²)
- Rao bán tại Spoleto, 426.000 € cho 309 m² (khoảng 1.379 €/m²).
Hồ Trasimeno: cảnh quan và yên tĩnh
Quanh hồ Trasimeno (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago), tầm nhìn, ánh sáng và nhịp sống thanh thản là điểm cộng 🌅. Đây là lựa chọn hàng đầu cho người yêu thiên nhiên và thể thao nước.
- Nhu cầu cao với nhà có tầm nhìn, sân thượng và hồ bơi.
- Lưu ý các quy định cảnh quan và đô thị ven hồ.
- Cho thuê mùa vụ mạnh từ tháng 4 đến tháng 10, cao điểm vào hè.
Quanh hồ, các mức giá trung bình trên tin rao thể hiện “phụ phí tầm nhìn hồ”:
- BĐS tại Passignano sul Trasimeno: khoảng 2.066 €/m² (giá trung bình yêu cầu 531.000 € cho 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: khoảng 1.972 €/m² (286.000 € cho 145 m²).
- BĐS tại Castiglione del Lago: khoảng 1.771 €/m² (457.000 € cho 258 m²).
Khu nông thôn giá hợp lý
Làng quanh Orvieto và Gubbio
Đồi gần Orvieto và Gubbio có các trang trại, làng nhỏ và nhà đá có đất vườn. Bạn sẽ nhận được nhiều diện tích sử dụng, sự riêng tư, làng cổ và nông sản địa phương gần kề.
- Đối tượng tiêu biểu: nghỉ dài hạn, làm việc từ xa, gia đình hoặc nghỉ hưu năng động.
- Kiểm tra lối vào (đường), nguồn nước (giếng), hướng đất.
- Giá trị tốt nếu chấp nhận xa trung tâm một chút.
Tham khảo từ tin rao:
- Nhà bán tại Orvieto, khoảng 1.776 €/m² (giá trung bình yêu cầu 627.000 € cho 353 m²)
- Nhà bán tại Gubbio, trung bình khoảng 878 €/m² (459.000 € cho 523 m²)
Giá từ 1.000 đến 1.400 €/m² tùy mức độ cải tạo
Ở nhiều làng, nhà thường giao dịch trong khoảng 1.000–1.400 €/m², chênh lệch do tầm nhìn, khả năng tiếp cận và mức cải tạo.
- Cải tạo nhẹ: ngân sách tham khảo 300–600 €/m².
- Cải tạo lớn/kết cấu: 800–1.500 €/m² tùy hiện trạng và vật liệu.
- Phí mua BĐS ở Ý: khoảng 9–12% cho nhà nghỉ dưỡng (thuế sang tên, công chứng, phí môi giới); nên xác nhận chính xác với chuyên gia.
Lưu ý: quanh Trasimeno và Orvieto, giá tin rao thường vượt 1.700 €/m², trong khi một số xã nông thôn (Gubbio) thấp rõ rệt, dưới 1.000 €/m².
Phương pháp: các số liệu này dựa trên tin rao và thường dành cho bất động sản diện tích lớn; không thay thế cho định giá tại chỗ và so sánh giao dịch thực tế.
Loại hình nhà ở và triển vọng tại Umbria
Trang trại, nhà đá và biệt thự nhỏ
Thị trường gồm các casali (trang trại), nhà đá, căn hộ làng và biệt thự hiện đại nhỏ. Ưu điểm được tìm kiếm: trần dầm gỗ, sàn gạch đỏ, vườn ôliu, tầm nhìn, có thể làm hồ bơi 🏡.
- Nhà đá: có sức hấp dẫn, giữ giá tốt nếu cải tạo chuẩn.
- Biệt thự nhỏ hiện đại: tiện nghi, cách nhiệt tốt, dễ bảo trì.
- Lưu ý quy định chống động đất và giấy phép sửa chữa.
Tiềm năng mạnh cho thuê du lịch
Chỗ thuê ngắn ngày hoạt động tốt quanh các trung tâm văn hóa và vùng có cảnh đẹp. Lượng khách chủ yếu vào mùa xuân – thu, nguồn khách quốc tế chiếm nhiều.
- Mục tiêu hợp lý: tỷ lệ lấp đầy theo mùa và lợi suất gộp 3–5% tùy vị trí.
- Điểm khác biệt: hồ bơi, view đẹp, giao thông dễ, có tiện ích trong bán kính 15 phút.
- Lưu ý kiểm tra: phù hợp quy hoạch, đăng ký cho thuê, thuế địa phương (IMU), hiệu suất năng lượng.
Checklist mua nhanh
- Hồ sơ pháp lý và quy hoạch của nhà và công trình phụ.
- Kiểm tra kết cấu và địa chấn, tình trạng mái, hệ thống kỹ thuật.
- Chất lượng đường vào, quyền sử dụng chung, quyền nước/giếng.
- Dự toán sửa chữa và thời gian, có xác nhận từ thợ địa phương.
- Kế hoạch cho thuê thực tế: mùa vụ, nhóm khách, dịch vụ lân cận.
