2026年那不勒斯房地产市场：两年上涨后趋于稳定
平均价格：约2,560欧元/平方米，那不勒斯仍居高位（约3,800欧元）
经历了两年紧张的涨势后，2026年地区市场趋于稳定。部分细分市场价格有所回落，而核心地段仍表现坚挺。
需了解的主要数据：
- 坎帕尼亚大区（地区均价）：约2,560欧元/平方米。
- 那不勒斯市区：约3,800欧元/平方米，高端街区（Chiaia、Posillipo）价格更高。
- 萨勒诺及南部海岸：根据地址和景观，普遍高于地区均价。
- 阿韦利诺、贝内文托：主要为需翻新的房产，低于地区均价。
城市内部价格差距明显，取决于房屋状况、楼层、有无电梯及交通便利性。🚇
以二手住宅市场为例，Green-acres平台在卡塞塔省的挂牌均价显示，131㎡左右面积的需求均价约为36.2万欧元（以平台需求数据为参考）。
内陆地区小幅下跌（-0.8%）
在乡村及小城镇，整体价格适度回调，约下降-0.8%。这主要是因为买方更为挑剔，加上翻新成本制约了预算。
对于有耐心的买家来说，这些地区尤其是带花园的独立住宅蕴含机遇。
沿海奢华与乡村住宅分化明显
阿马尔菲海岸：奢华房价创纪录，豪宅同比涨幅+10%
在阿马尔菲、波西塔诺或拉韦洛，稀缺的土地与国际买家需求支撑了创纪录的高价。高端房产（海景、露台、状态完美）年涨幅仍达+10%左右。
需提前考虑：
- 文物保护限制和更长的审批时间（联合国教科文组织遗产地）。
- 租赁季节性强，需专业化管理。
- 悬崖或多露台物业的维护成本高昂。
阿韦利诺、贝内文托：乡村区域仍然实惠
相反，阿韦利诺、贝内文托和大量内陆小镇依然易于购入。入门预算较低，尤其是需现代化改造的独立住宅。
专业市场公告数据还显示，这些省份外国买家比例极低，强化了 « 本地市场 » 特征，也解释了价格较低的原因。
注意事项：
- 认真评估翻新成本（保温、屋顶、防震）。
- 核查交通（道路、服务、手机信号）及到最近火车站的时间。
- 考虑未来出售时的便利性：优先选择有学校、医疗和就业中心的地区。
那不勒斯投资性出租市场
学生和季节性租赁需求旺盛，收益率7–9%
那不勒斯拥有庞大学生基础（Federico II、Suor Orsola、Parthenope大学）及活跃的城市旅游业。优质地段房产可实现7–9%的毛收益率，具体视租赁类型（长期家具出租、合租、短租）而定。
值得关注的区域：
- 老城区（Centro Storico）与Decumani：租赁极具压力，每日市场、游客流多。
- 沃梅罗（Vomero）与Arenella：住宅区，有缆车，学生需求旺盛。
- 奇艾亚（Chiaia）：高端区，消费能力强。
- 富奥里格罗塔（Fuorigrotta）：交通便利，靠近大学和配套设施。
需注意的是，参考数据库未提供那不勒斯外国买家具体分布数据，与其他沿海省份不同。
快速清单📋：
- 按目标细分市场测算空置率。
- 将租金与本区实际水平对比。
- 提前预估共管费用和换租期间的整修开销。
历史中心的城市更新项目
翻新计划和历史遗产保护项目吸引多元人群（远程工作者、创意产业者、年轻家庭）。推动小面积特色房源和公共部分翻新的楼栋受青睐。
预期效果：房源品质提升、即住型需求增长、安静又近生活圈的地址溢价。✨
2026年那不勒斯房地产市场趋势
德国和英国买家增多，活跃于沿海
海岸知名度及利率稳定吸引更多德国和英国买家。他们偏好海景、交通便利、易于远程管理的房产。
不过，在部分沿海板块，外国买家群体多元：以萨勒诺省为例，当地数据显示，美国买家需求占比约21%，瑞士约12%，香港约9%，凸显南部沿海的国际化多元来源。
- 更青睐安全的公寓楼和拎包入住型服务。
- 注重能源效率高的房产。
- 重视机场交通便利性（那不勒斯、萨勒诺-阿马尔菲海岸机场）。
二线城市共享办公空间发展
卡塞塔、萨勒诺或阿韦利诺新涌现共享空间和第三空间。促进混合用途（办公+度假屋），带动对高连通性公寓的需求。
2026年需关注：
- 数字化配套（光纤）、隔热与隔音质量。
- 靠近火车站/缆车，减少对私家车的依赖。
- 空间优化、带户外阳台或露台的小单位。🌿
方法说明：数据及趋势系参考市场实地反馈与挂牌公告的区间数值，具体还需结合微区实际细化。
