2026年市场：经历三年稳定后的小幅上涨
经历了较为平静的2022-2026周期后，2026年以小幅上涨开启，主要得益于大学城市和租赁需求。利率趋于稳定，人员流动性恢复，供应依然有限。
本轮复苏的驱动力：
- 学生和年轻从业者流向大城市。
- 亚得里亚海岸旅游业增强。
- 生活质量和基础设施高于意大利平均水平。
- 历史中心新房供应有限。
平均价格：约2,800欧元/平方米（+2.4%）
本地区平均价格约为2,800欧元/平方米，同比增长约+2.4%。价格差距依然明显：博洛尼亚市中心及里米尼部分区域高于平均水平，而周边乡镇及中等城市则保持较亲民的价位。
另：根据Green-acres网站收集的二手住宅挂牌信息，摩德纳待售房屋均价较高，主要因房源以大户型为主（这些挂牌房屋平均价格约为2,851,000欧元，面积较大，相当于每平方米约2,851欧元），这反映了城市市场和资产型房源之间的供给多样性。
实际上，购房预算与地段、能源状况及交通/学校/海边的距离高度相关。
博洛尼亚与里米尼：需求引擎
博洛尼亚集聚高技能岗位与学生；里米尼借助四季旅游和大型活动。两市共同带动地区活力。🏘️
- 博洛尼亚：大学、生命科技与服务业中心，租赁压力大。
- 里米尼：海滩、展会与酒店业，短中期住宿需求旺盛。
- 便利交通：高速公路、高速铁路和机场提升市场流动性。
艾米利亚-罗马涅强烈细分
该市场可细分到街区级。微型分区（历史中心、大学区、交通便捷地段）受供应、建筑能效与租赁吸引力影响，表现各异。
博洛尼亚：供给稀缺，租金上涨（+7%）
租赁紧张致租金约+7%上涨。市区内供给稀缺，装修良好且节能评级高的房源销售迅速。
- 推荐搜索：历史中心售卖流通快，大学区适合合租，交通便利环城区域利于提升收益。
- 注意事项：能源诊断、物业管理、老房隔音质量。
- 投资策略：优选小户型（单间/一房两厅），靠近交通/学校，保障出租率。
帕尔马与摩德纳：家庭及传承型市场
帕尔马和摩德纳市场更为稳定，受家庭和资产型投资者青睐。回报适中、空置率低，优质地段再出售流畅。
- 优势：生活环境优良，食品工业与机械制造业发达，公共服务健全。
- 主流需求：3-4房带户外空间、停车位与学校附近。
- 购房关键：朝向、能效表现、费用可控。
据已发布的购房需求数据（Green-acres），博洛尼亚、帕尔马、里米尼和摩德纳省并无主要外籍买家，显示这些区域市场以本地需求为主，尽管部分细分领域（如度假屋或资产型房产）会吸引特定投资人。
投资亚得里亚海海岸
亚得里亚海岸结合度假与租赁投资属性。春秋两季短租及远程办公持续推高季节性吸引力。🏖️
拉韦纳、里米尼：度假房与旅游租赁
两类投资主力：
- 拉韦纳：文化遗产，亲子沙滩，自有回头客。
- 里米尼：活力度假区，活动多，国际游客多，换租率高。
- 需求产品：1-2居，配有阳台/露台、停车位，步行可至沙滩及商业区。
- 风险控制：小区规约对短租的限定、旺季管理、受噪音及海风影响。
- 保值要点：隔热良好，高效空调，能源检测齐全。
外籍买家画像：拉韦纳聚焦
Green-acres平台数据显示，拉韦纳地区有显著的外籍买家，主要为德国人（约21%），其次为法国人（约16%）。
这些需求的成交中位价约为280,000欧元，且申报面积约为338平方米，即每平方米中位价约为828欧元/平方米——体现出度假房和大户型房产市场领先于海岸均值。
2022年来短租持续增长
自2022年以来，周边旅游和灵活居住带动了季节性租赁的持续增长。租期拉长，春季及淡季也有良好入住率。
- 管理方式：托管给本地运营商或自动化（自助入住、清扫、动态定价）。
- 差异化提升：可持续家具、快速Wi-Fi、办公空间、支持月租。
- 快速收益估算方法：预估年租金总收入，扣除各类费用（物业、公摊、维修、管理费、税费），综合装修/能源预算，最后对比资金成本。
艾米利亚-罗马涅房地产市场展望
大盘趋势应保持温和上涨，伴随地方周期。交通方便、节能高的物业表现突出，而急需翻修的资产折价更明显。
强劲区域经济带来持续需求
艾米利亚-罗马涅拥有多元且出口导向的经济，为就业和房市提供强力支撑。
- 有利因素：工业与服务业、大学、旅游、基建。
- 风险点：利率变动，地方短租政策，海岸气候影响。
- 2030策略：优选“15分钟生活圈”，重视高能效评级，结合城市实际在收益和流动性间平衡。
