2026年弗留利-威尼斯朱利亚房地产市场
均价：约2 050欧元/平方米，年内稳定（+0.6%）
市场依然平稳且透明。价格维持在2 050欧元/平方米左右，年增长略微接近+0.6%。
- 城市与小镇保持着有序的活力，没有过热现象。
- 议价空间仍在，特别是需翻新的房产。
- 市中心翻新过的公寓成交更快。
的里雅斯特（2 400欧元/平方米）与戈里齐亚（1 600欧元/平方米）差异明显
区域内价格差异明显，便于根据项目调整预算。
- 的里雅斯特：约2 400欧元/平方米，就业、大学及港口带动需求。
- 戈里齐亚：约1 600欧元/平方米，门槛低，适合首次购房者。
- 乌迪内和波代诺内：中间价位，兼顾价格与生活品质。
2026年，面积60至90平方米的房源最受欢迎，尤其靠近服务设施、学校及交通枢纽。🚆
需求均衡的地区
投机少，居民主导市场
市场以本地家庭为主，机会主义投资者占比有限。
- 换手率适中，出售等待期合理。
- 偏好拎包入住或地段优越的房产。
- 能源翻新：日益重要的标准，尤其在市区。
实地数据：绿园地产（Green Acres）对的里雅斯特、乌迪内、戈里齐亚以及波代诺内的内部调研显示，外籍购房者未成主流，体现了本地买家为主，投机不强烈。
对外国买家的高性价比
针对来自法国、奥地利、德国、斯洛文尼亚的购房者，该地区提供了极优的预算/舒适度比值。
- 生活成本适中，基础设施完善，自然资源丰富（海洋与山脉）。
- 相关的税收与购房费用与意大利其它地区水平一致。
- 市场透明，适合资产配置或半常住住所购买。
各地外籍买家的占比较低，可视为机遇：竞争小，市场更透明，适合考虑落户的人群。
聚焦的里雅斯特与乌迪内
的里雅斯特：租赁需求旺盛，回报率达5%-7%
的里雅斯特拥有大学、医院、科研聚集区及正发展的港口，租赁需求强劲，包括带家具的房源。
- 重点关注区域：Borgo Teresiano、San Giusto、靠海Barcola。
- 热门户型：50-80平方米的两居或三居，带室外空间或景观。
- 毛回报率普遍在5%-7%之间，条件好、管理得当的房产。
贴士：优先选择已完成节能升级的建筑，降低费用并保障出租率。
乌迪内：稳定且升值的资产型市场
乌迪内以高品质生活与市场稳定吸引买家，是典型的保值型市场。
- 家庭需求稳定，学校与公共服务优质。
- 转手价可预期，波动小。
- 城镇房屋及带露台公寓受欢迎。
Grado与Lignano Sabbiadoro沿海区域
度假房和滨海旅游需求上涨
海岸地带度假房需求上升，受到稳定的夏季旅游和宜人气候带动。
- 季节性明显，但4月至10月入住率良好。
- 靠近海滩的小户型极受追捧。
- 差异化优势：家庭氛围与优美的自然环境。🌊
价格低于邻近威尼托
Grado和Lignano价格往往低于威尼托热门滨海度假地。
- 与同类地段相比，售价相对低于威尼托海岸。
- 投机压力较小，中等预算可选余地大。
- 翻新房源季租潜力优异。
弗留利-威尼斯朱利亚价格展望
保持缓慢但稳健的增长
长期走势仍为温和增长，就业、基础设施与人口稳定共同支撑。
- 预期房价增长：缓慢、平稳、无明显过热。
- 优质房源受青睐：地段、能效、物业管理优良。
- 主要风险：翻新与待翻新房源的价格差距拉大。
的里雅斯特港口提升未来房产价值
的里雅斯特港口及物流发展持续提升城市及都会区的吸引力。
- 创造优质就业岗位，带动租赁需求。
- 对学生、专业人士、技术人员住房需求增长。
- 交通便利区域有望跑赢大市。
实用建议：优先选择靠近产业园区、交通便捷且能效优秀的房产。这将保证5至10年内的顺利转售。✅
