两极分化的房地产市场
罗马：均价3 700欧元/平方米，2026年将上涨1.8%
市场的核心仍是首都，均价约3 700欧元/平方米，预计到2026年增长1.8%。市中心各区价格差距明显，取决于地铁出行便利程度及小区维护状况。
- 中心及历史城区：国际需求与地段声望推动高溢价。
- 地铁A/B线和国铁车站便捷郊区：价格适中，流动性好。
- 需翻新板块：明显折价，易于议价。
买家更看重生活质量：高楼层、有户外空间、管理良好的小区。“即拎即住”房源成交更快。📈
需要注意的是，专业房源平台的房源更偏高端：在专门的度假房平台上，罗马待售别墅均价远高于普通市场（样本房源往往定位高端）。这种差异部分解释了市场均价与部分平台价格之间的落差。
郊区和乡村：价格减半
罗马以外，房价往往腰斩。在维泰尔博、列蒂、拉蒂纳或弗罗西诺内省，购房预算多在1 500至2 000欧元/平方米之间，需要翻新的房屋则更低。
- 小镇与村庄：镇屋和老公寓价位非常亲民。
- 农村老宅待翻新：按状况和交通条件，约700–1 200欧元/平方米起。
- 交通便利区（罗马城堡、铁路沿线）：房价更稳定。
结果是：只要离开罗马环城公路，购房力明显提升，仍能合理通勤至市中心。
后疫情对拉齐奥农村市场的影响
维泰尔博、列蒂和罗马城堡成交量上升
远程办公和对绿色空间的追求推动了二级市场。维泰尔博和列蒂单位面积价格友好，罗马城堡兼具优质生活环境、景观及通往罗马的便利交通。🌿
房源平台数据显示买家热情高：罗马城堡均价显著低于首都，吸引了追求大户型和花园住宅的买家。
- 户外空间（露台、花园、果园）的需求增长。
- 紧邻城市的联排别墅和农舍再次受关注。
- 高速宽带网络成为在职人士的硬性门槛。
但这种需求依然比较挑剔：独栋偏僻、无配套、无光纤的房源更难出售。
度假住宅取代城市短租旅游
城市旅游行情波动较大，度假住宅和长期逗留需求持续增长。蒂沃利、布拉恰诺、博尔塞纳周边山丘成了周末度假和远程工作的新宠。
- 季租（中期，mid-term）加快增长。
- 追求本地特色：地道材料、景观资源和亲近自然。
- 短租监管趋严，罗马城区尤甚，乡村则较为宽松。
拉齐奥各类房型每平方米价格
罗马公寓VS蒂沃利周边乡村别墅
相同预算，面积与地段的权衡尤为关键。🏡
- 35万欧元在罗马：可得舒适两居或待翻新三居，依区而定。
- 35万欧元在蒂沃利或罗马城堡：可买120–160平方米花园别墅，甚至带副楼。
- 可选装修：以低价买进，提升舒适度（隔热、热泵、太阳能）。
工程费用取决于现状、可达性和工匠资源。建议预做能耗评估，优先考虑投资回报高的项目。
如前文所述，房源样本分布很不均匀：如Green Acres平台上，罗马待售房均价受高端豪宅拉升（样本均值高于市场中位数），而罗马城堡挂牌均价则亲民许多。
首都租赁市场坚挺（租金+5%）
罗马租赁市场受学生、政府、医疗与服务业持续带动。近来租金约上涨5%，不同区和房源质量差异大。
- 长期整租（无家具）：交通便利区空置率低。
- 带家具专业/学生房：去化良好，流转较快。
- 中期租赁（1–6月）：远程办公和外籍人员的首选形式。
毛租金回报率普遍在3%至5%之间，部分城市更新微区更高。优选管理规范的物业，可有效规避不确定性。
国际层面，罗马地区的外籍需求稳定：据各大房源平台统计，美国买家占最大份额（约14%），其次是波兰和法国（各约12%），以色列也达到10%左右。
上述买家来源也解释了部分热门区段的价格上压力。
省区也有外籍买家参与：维泰尔博多为美国人（某些平台外籍需求17%），弗罗西诺内则吸引美国、波兰、德国等国多元客户。
这些流动对农村优质住宅的价格和需求均有积极支撑。
拉齐奥地区房价走势
远程办公扩展，居民迁往拉齐奥山地
远程办公助推住宅需求向全区域扩散。交通便利（地区火车、换乘停车场、5G/光纤）的小镇将持续受益。
- 绿色区域生活质量/通勤时间的优势愈加突出。
- 能效翻新升级加快，节能带来溢价。
- 兼具商业、学校和卫生服务的小镇具开发潜力。
节能（能效证书）、舒适（夏季性能）、高效取暖的房源、高人气中心地段，未来都值得溢价考量。💻
台伯河沿岸城市更新项目
罗马将推多项城区改造，涉及旧区再造、慢行交通和台伯河滨水提升。此类项目有望中期提升局部房价价值。
- 滨河交通轴与邻近小区将更便利。
- 增设更多公共空间、自行车道和多元业态。
- 新住宅开发普遍执行更高能效标准。
耐心型投资者可关注转型区，提前布局，把握市场成熟前的入场时机。🏗️
