2026年撒丁岛房地产市场
平均价格：约2,700欧元/平方米，同比小幅上涨（+1.9%）
2026年岛屿市场依旧坚挺，受益于度假屋需求和旅游业的强劲回归。平均价格维持在约2,700欧元/平方米，年内温和上涨+1.9%。
不过根据地段、房屋状况和景观差异仍然明显。带海景、拎包入住的房产仍能获得溢价📈。
- 交通便利：靠近海滩及游艇码头＝价值提升。
- 状态：近期翻修和能源效率高的房产备受青睐。
- 稀缺性：位置优越的小户型和海景别墅需求量大。
北部（翡翠海岸）与南部（卡利亚里）差异显著
撒丁岛是一个多速市场。北部旅游区价格最高，而南部和内陆则更易进入。
- 翡翠海岸（波尔图切尔沃、波尔图罗通多）：高端房产约7,000–15,000欧元/平方米，稀有别墅更高。
- 卡利亚里及其都市圈：根据区域与配套约2,500–3,500欧元/平方米。
- 内陆（努奥罗、奥里斯塔诺、村庄）：约800–1,800欧元/平方米，特色住宅有投资机会。
这些价格区间反映了市场行情，具体依微观地段、房屋状况和景观而变。牢记“地段、状态、室外空间”是制胜三要素。
以Green-Acres（二手房和度假屋专业网站）最新查询为例：
- 波尔图切尔沃待售住宅，约14,333欧元/平方米，
- 波尔图罗通多待售住宅，约11,750欧元/平方米，
- 帕劳待售住宅，约4,018欧元/平方米，
- 拉马达莱纳待售住宅，约5,248欧元/平方米。
这些差异再次印证了“海景＋临海”的价值。
撒丁岛北部：奢华与独享
波尔图切尔沃、帕劳：别墅单价超10,000欧元/平方米
在碧蓝海湾与著名码头之间，波尔图切尔沃–帕劳–拉马达莱纳三角区房价堪比欧洲最受瞩目的度假地🌊。
- 价值关键：正海景、步行可达海滩、游艇码头、泳池、知名建筑设计。
- 预算：顶级别墅多在1万欧元/平方米以上；翻新且位置优越的公寓溢价明显。
- 注意事项：城建合规、沿海权属、养护费用（泳池、花园、物业注册）。
房源有限，旺季短暂但交易活跃。提前预约看房、预留贷款时间，有助于抢占优质资源。
在此板块，根据近期搜寻情况，波尔图切尔沃别墅均价常超200万欧元，波尔图罗通多约150万欧元，面积多为家庭型。建议提前做好预算安排。
外国投资者活跃
国际客户（德国、瑞士、法国、英国、北欧等）寻求高规格度假宅及季节性收益。
- 融资：当地银行对非居民最高贷款60–70%，需资质良好。
- 托管：提供季节性管家服务、代为办理入住、短租合同。
- 增值：优质装修提升入住率与每晚价格（如厨房、空调、露台等）。
据Green-Acres数据显示，Olbia-Tempio地区吸引了大量法国买家（约17%）、德国（约13%）和美国（约12%）；努奥罗美国人最多（约23%），其次是法国（约18%）；卡利亚里则以法国人为主（约19%）。这些数据可作为租赁策略参考。
合理的出租周期（5-9月，7-8月高峰）可保障收支平衡，并留有自用时间🐚。
南部与内陆：可负担与原汁原味
卡利亚里：活跃的居住市场
卡利亚里集就业、大学及旅游于一体，房市成熟，交易量大，租赁需求旺盛。
- 值得关注的区域：Marina/Stampace（充满魅力）、Castello（历史古迹）、Poetto–Quartu Sant’Elena（临海）、Pirri（性价比高）。
- 租赁：家具长租面向学生和上班族；市中心及沿海适宜季节性短租。
- 优势：机场15分钟，配套完善，出行便利；绿色能源改造受欢迎。
安心购房建议选择维护良好的公寓，核查费用、电梯、外立面和屋顶。拥有阳台或露台更具吸引力☀️。
奥里斯塔诺与努奥罗：乡村小房低价可得
岛内腹地生活悠闲，房价也更亲民。可找到奥里斯塔诺石屋，部分带庭院或露台，价格亲和。
- 价格参考：根据房况与地段800–1,500欧元/平方米，大多需翻修。
- 翻修成本：一般每平方米700–1,200欧元，依项目而定。
- 生活品质：原生态，自然与传统并存；建议有车出行。
购房前请测量面积、做结构勘察并预算修缮费用。当地政府有节能补贴，政策随时变化，建议先咨询。
撒丁岛房地产类型与趋势
度假住宅、石屋、现代别墅
市场主要分为三类，皆有各自优势。
- 海滨度假公寓：小巧高效，带露台和停车位，地段优越流动性强。
- 石屋：特色鲜明、空间充裕、乡村短租潜力大，注意能源效率。
- 现代别墅：现代舒适配套，泳池及美景，预算高但维护可控。
买家看重采光、户外空间及空调。布局合理、景观开阔的房子更容易转手🏡。
季节性旅游租赁市场增长
旺季需求持续强劲，且旅客更加注重品质、服务与环保。
- 季节性：7-8月为高峰，5-6月和9月“肩季”亦具吸引力。
- 回报：优质两居室有望获得较高入住率，海景与近海位置提升租金。
- 法规：撒丁岛短租需登记IUN代码，务必查阅楼盘管理条例与税制。
- 管理：包括保洁、布草、接待、旅游税等，委托当地中介更省心。
为保障项目稳健，请制定详细的资金预测（每周价格、入住率、运维费用），并预估保险与能耗成本。
