2026年威尼托房地产市场
平均价格：约2,950欧元/平米，年涨幅+2.4%
威尼托地区的平均房价约为2,950欧元/平米，同比上涨+2.4%。这种活力归因于其经济、大学和旅游吸引力。
实际上，经过装修、节能高效且交通便利的房产更受青睐。需要翻新的住房依然有机会，但要提前预估装修成本。
- 对历史中心和交通便利区域的需求强劲 🚆
- 对带家具的小户型和有特色房产的偏好
- 翻新房产与需整改房产之间的差距扩大
注意：根据Green Acres平台的数据，非核心区“第二居所”预算明显低于市中心，这加剧了艺术城市、海岸和内陆之间的差异。
威尼斯仍然最贵：平均5,800欧元/平米
不出所料，威尼斯以约5,800欧元/平米的均价位居榜首。不同城区、楼体状况和慢交通枢纽的距离差异明显。
- 优势：稀缺性、历史遗产、持续的国际需求 🌍
- 关注点：老旧共管公寓、湿度管理、短租限制
- 购房建议：选择交通便利的岛屿（Giudecca、Murano）以提升性价比
国际需求方面，除了常见的邻国需求外：在威尼斯省，27%的海外需求来自波兰，14%来自瑞士，中位购房预算分别为193平米23万欧元（约1,192欧元/平米）和261平米32万欧元（约1,226欧元/平米）。这些数据覆盖整个省份（大陆与岛屿），而非“威尼斯核心区”房价。
各省市场多元化
维罗纳与帕多瓦：本地与国际需求强劲
维罗纳与帕多瓦集就业、高校和文化旅游于一体，推动了对优质公寓的需求。
- 中心区和火车站附近区域极受欢迎
- 学生、白领与旅游推动租赁投资
- 拎包入住型房源优先，以缩短出租周期
需求指标：维罗纳本地（意大利）需求占32%，中位价格为26万欧元，80平米（约3,250欧元/平米）。帕多瓦本地需求占35%，中位价21.8万欧元，138平米（约1,580欧元/平米）。
维琴察：市场稳定，房源优质
该市房价走势更为平稳，房源品质高，从保养良好的公寓到特色独栋别墅。
- 来自家庭及工业区白领的需求
- 带户外空间和节能表现好的物业更受推崇
- 交通便利但相对不热门的地段存在机会
需求特点：我们数据库中未见维琴察有显著境外买家流，体现其以国内市场为主。第二居所均价约163,000欧元，110平米（约1,482欧元/平米）。
农村与沿海区域
亚得里亚海岸：Jesolo、Caorle、Chioggia
沿海度假地如Jesolo、Caorle、Chioggia，因第二居所和季节性投资吸引力大。🌊
- 季节性强：需精准设定租金与入住率
- 中心地段二手流通更快
- 需核查海滩通道、停车、共管费用和气候风险
Jesolo案例：第二住所需求房价在109,000欧元，114平米（约956欧元/平米），靠近海边预算更高。
普罗赛克酒乡：葡萄园与翻新农庄
在普罗赛克丘陵区，翻修农庄、石屋和葡萄园吸引着想要生活或经营农家乐的人。🍇
- 注意种植权、地役权与用水管理
- 提前预估土地和农业建筑维护费用
- 通过民宿、品酒、葡萄酒旅游等方式提升价值潜力
2026-2030年趋势
国际旅游带动增长
国际游客与交通（机场、铁路）改善将持续推高核心艺术区和沿海需求。✈️
- 地段优越且交通便利区域持续溢价
- 高端装修增多，注重节能表现
- « 过度旅游 »影响地方民宿政策
乡村与葡萄酒资产升值
乡村资产因其原生态和附加收益（农家乐、活动、短链等）吸引力不断提升。
- 对大面积、多功能房产兴趣上升
- 可逆翻修，尊重本地风貌
- 葡萄酒项目建议配合专业技术与法律支持
威尼托购房实用建议
预算、尽职调查与税务
除购房价格外，还需预留税费和各种开支。前期进行技术和法律审查可保证交易安全。
- 交易和公证费用：建议留有专用预算
- 检测报告、节能评级与规划合规
- 地方税（不动产、垃圾处理）和目标出租政策
选址与价值策略
房产价值取决于地段。应优先关注出行、配套和建筑品质以应对市场波动。
- 首重微地段：交通、学校、商业配套
- 房屋状况：优质翻新享受溢价
- 购入即考虑未来流通与转售
