Procedimiento para vender un inmueble en México siendo extranjero
Involucrar a un agente inmobiliario local
Contar con un agente inmobiliario local es fundamental para vender una propiedad en México eficazmente. Un buen agente podrá promover tu inmueble en los canales adecuados y comunicarse en varios idiomas, facilitando la gestión tanto para vendedores como para compradores. La comisión habitual para el agente suele ser entre 5 y 6% del precio de venta, a cargo del vendedor.
Documentos necesarios para la venta
Antes de iniciar el proceso de venta, es importante preparar correctamente la documentación. Entre los papeles esenciales están:
- Copia del Escritura
- Identificación catastral del inmueble
- Certificado de libertad de gravámenes actualizado
- Recibos de pago del impuesto predial al día
- Si el inmueble está en fideicomiso (trust), contactar con el banco fiduciario para conocer el procedimiento de transferencia
Notario y acta de venta
El procedimiento oficial de compraventa se realiza ante notario público. El vendedor extranjero deberá firmar el acta de compraventa, y recibirá el saldo correspondiente tras descontar los impuestos sobre la plusvalía. El notario es responsable de retener directamente estos impuestos y de ingresarlos a las autoridades fiscales mexicanas.
Fiscalidad de la plusvalía en México
Cálculo de la plusvalía
La plusvalía se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado por inflación y los costes capitalizados de mejoras demostrables en la propiedad.
Además, las primeras aproximadamente 700,000 Unidades de Inversión (UDI) de ganancia pueden estar exentas si el inmueble fue la residencia principal del vendedor.
Impuesto sobre la plusvalía para no residentes
Para los vendedores no residentes en México, la tasa general es de alrededor del 25% sobre la ganancia neta imponible, salvo que apliquen exenciones. El notario retendrá este importe durante la operación y lo entregará al fisco mexicano.
Certificado de No Adeudo de Impuestos
El vendedor puede solicitar al Servicio de Administración Tributaria (SAT) un certificado para acreditar que no tiene adeudos fiscales y que podría beneficiarse de exenciones. Este certificado se presenta al notario para reducir la retención del impuesto si corresponde.
Declarar la venta en Italia
Declaración fiscal en Italia
Es imprescindible declarar la venta de inmuebles en el extranjero en el Cuadro RW de la declaración fiscal italiana en el año siguiente a la venta. Al dar de baja el inmueble, se actualiza la situación fiscal.
Si el vendedor estaba inscrito en el AIRE y no es residente fiscal en Italia, no habrá tributación en Italia.
Tasación de la plusvalía en Italia
Si el vendedor es residente fiscal en Italia, debe declarar la plusvalía también en Italia. Sin embargo, gracias al convenio de doble imposición entre México e Italia, se puede deducir el impuesto ya pagado en México para evitar la doble tributación.
Repatriación de los fondos
Para transferir el dinero obtenido en la venta a Italia, lo usual es realizar un bono internacional. El banco en Italia puede solicitar documentación del acta de venta para cumplir con las normas de prevención de lavado de dinero, un procedimiento rutinario y normal.
