SOMMAIRE

Comprendre la vie quotidienne avant de s’installer

Les régions où acheter au Portugal

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier au Portugal

Processus d’achat immobilier au Portugal par étape

Certaines démarches sont essentielles, comme l’obtention des documents nécessaires, le recours à un avocat, ou encore la vérification des règlements en vigueur. L’acquéreur doit aussi prendre en compte les coûts liés à l’acquisition, notamment la taxe foncière municipale, d’éventuelles nouvelles taxes, ou encore les règles de double imposition.

Le gouvernement portugais a récemment apporté des modifications à certains dispositifs fiscaux, notamment en matière d’exonération fiscale, d’allègement pour les héritiers, et d’exemption pour certaines donations entre conjoints ou membres de la famille.

Il est également crucial de bien comprendre le droit de propriété au Portugal, notamment les spécificités liées aux titres de propriété, aux obligations des acquéreurs, et aux éventuelles restrictions légales. Par ailleurs, les banques et les sociétés locales appliquent des contrôles stricts avant d’accorder un financement.

Comprendre la vie quotidienne avant de s’installer

Le Portugal, situé à l’extrémité ouest de l’Europe, combine stabilité politique et attractivité économique. Membre de l’Union européenne depuis 1986 et de la zone euro depuis 1999, il attire chaque année de plus en plus d’investisseurs et de nouveaux résidents.

Quelques repères essentiels :

• Tourisme : 30,1 millions de visiteurs en 2023, pour plus de 25 milliards € de recettes (8,1 % du PIB)
• Superficie : 92 200 km²
• Population (2025) : 10,4 millions d’habitants, dont près de 3 millions dans la région de Lisbonne
• Organisation : 18 districts continentaux + 2 régions autonomes (Madère et Açores)
• Littoral : 1 793 km de côtes, de l’Algarve ensoleillée aux vagues géantes de Nazaré
• Climat : jusqu’à 300 jours de soleil par an dans le sud, l’un des plus doux d’Europe

Architecture portugaise

L’architecture portugaise reflète une histoire riche et des influences multiples :

• Style manuélin : gothique orné de motifs maritimes (ex. Tour de Belém, Monastère des Hiéronymites).
• Azulejos : carreaux colorés emblématiques, décorant façades et intérieurs.
• Maisons traditionnelles : murs blancs de l’Alentejo, maisons en schiste du centre, façades rayées de Costa Nova.
• Influences régionales : quintas rurales, azoteias plates dans le sud, villages côtiers pittoresques.
• Architecture contemporaine : portée par des figures comme Álvaro Siza Vieira ou Souto de Moura, reconnues à l’international.

Climat du Portugal par région

Le climat varie notablement d’une région à l’autre, offrant une palette d’ambiances selon le lieu :

• Nord (Porto, Douro, montagnes)
  • Climat océanique légèrement subtropical : hivers frais et humides, étés doux avec pluies régulières
  • Températures moyennes : janvier autour de 9 °C, été ~22 °C, précipitations annuelles entre 1200 mm et 1500 mm
• Centre (Coimbra, Nazaré, Serra da Estrela)
  • Climat méditerranéen tempéré, entre influences océaniques et continentales
  • Étés agréables (25–28 °C), hivers doux à frais, pluies modérées (600–900 mm/an), neige possible en montagne
• Lisbonne et environs
  • Climat méditerranéen tempéré : hivers doux, étés chauds mais adoucis par l’Atlantique
• Sud – Alentejo & Algarve
  • Climat méditerranéen pur : étés chauds et secs, hivers très doux, ensoleillement exceptionnel (jusqu’à 300 jours par an), précipitations limitées (400–600 mm/an)
• Îles – Madère & Açores
  • Madère : climat doux toute l’année — « printemps éternel » — avec variations selon l’altitude et l’exposition
  • Açores : climat océanique tempéré, été modérément chaud, hiver doux, sans excès de chaleur ni de froid

Coût de la vie au Portugal : à quel budget s’attendre ?

Le Portugal séduit par un quotidien plus abordable que dans de nombreuses destinations occidentales, sans compromettre la qualité de vie. Voici les chiffres clés :

Sécurité sociale et système de santé au Portugal

• Le Portugal dispose d’un Service National de Santé (SNS) accessible aux résidents, qu’ils soient salariés, indépendants ou retraités
• Inscription nécessaire : obtenir un NISS (numéro de sécurité sociale) et un numéro de utente via le centre de santé local, qui vous attribue un médecin de famille
• Soins publics largement subventionnés : consultations à faibles coûts (généraliste < 5 €, spécialiste ~7 €, urgences adultes ~18 €, gratuites pour enfants)
• Dossier de santé centralisé via le Registre National des Usagers (RNU), accessible en ligne depuis le Portail SNS
• Le système public peut engendrer des délais d’attente importants pour les soins non urgents, d’où l’intérêt de recourir à des cliniques privées ou une assurance santé privée (consultations de 80 à 150 €, hospitalisation 250–400 €/jour)
• Pour les séjours temporaires (< 6 mois), la Carte Européenne d’Assurance Maladie (CEAM) est valide, mais pour une couverture durable, l’inscription au SNS est nécessaire

Éducation et système scolaire portugais

• L’instruction est obligatoire de 6 à 17/18 ans et structurée en plusieurs niveaux :
  • Berçário (halte-garderie) : jusqu’à 11 mois
  • Infantário (crèche) : 11 mois à 3 ans (publiques 150–300 €/mois, privées 350–400 €)
  • Jardim de Infância (maternelle) : 3 à 5 ans
  • Ensino básico (primaire + collège) : cycles 1 à 3, de 6 à 14 ans
  • Ensino secundário (lycée) : 15 à 17 ans
  • Ensino superior (université)
• L’année scolaire commence en mi-septembre et se termine en juin, avec 3 grandes périodes et des vacances à Noël, Carnaval, Pâques, puis presque 3 mois l’été
• L’école publique fonctionne par sectorisation (affectation selon résidence), avec plus de flexibilité à partir du 2e cycle (10 ans et plus)
• Le système propose aussi un enseignement privé de bonne qualité : classes souvent plus petites, coût raisonnable et cantine incluse
• L’enseignement supérieur suit le processus de Bologne (licence, master, doctorat), avec 14 universités publiques, 36 privées et un fort réseau d’écoles polytechniques

Les régions où acheter au Portugal

Top 10 des villes les plus recherchées au Portugal

Algarve

Région la plus recherchée du Portugal, l’Algarve concentre 34,1 % des visites Green-Acres. Ses villes côtières comme Loulé, Albufeira, Lagos, Tavira ou Silves attirent autant les investisseurs que les retraités à la recherche de soleil. La région offre plus de 300 jours d’ensoleillement par an, des plages spectaculaires bordées de falaises (Ponta da Piedade) et la lagune protégée de la Ria Formosa.

Très internationale, elle séduit principalement les Britanniques, Français, Allemands et Scandinaves, qui y voient à la fois une destination de vacances et un lieu de vie à l’année.

Côte de Lisbonne

Avec 10,8 % des recherches, Lisbonne et sa côte (Cascais, Estoril, Sesimbra, Sintra) restent une valeur sûre pour l’immobilier. La capitale concentre un fort dynamisme culturel et économique, tandis que Cascais incarne le chic balnéaire et Sintra son romantisme patrimonial classé à l’UNESCO.

Les prix y sont parmi les plus élevés du pays, mais la demande reste forte, notamment de la part des Français, Brésiliens, Américains et Britanniques. Entre océan, collines verdoyantes et patrimoine historique, c’est une région idéale pour les familles et les expatriés actifs.

Costa de Prata – Côte d’Argent

La région de Leiria (11 % des visites) séduit par son authenticité et ses prix encore accessibles. Des villes comme Nazaré, Caldas da Rainha ou Alcobaça combinent plages réputées pour le surf, stations thermales et patrimoine classé. Moins touristique que l’Algarve, elle attire surtout les Français, Belges et Néerlandais, séduits par son rythme de vie plus calme. Les paysages alternent falaises, lagunes (Óbidos) et petits villages pittoresques.

Porto & vallée du Douro

Le nord, dominé par Porto (4,9 % des visites), combine vitalité urbaine et paysages viticoles spectaculaires. Porto et Vila Nova de Gaia attirent les amateurs de patrimoine et de vin, tandis que Braga et Guimarães séduisent par leur histoire médiévale.

Plus à l’intérieur, la vallée du Douro, inscrite à l’UNESCO, offre un cadre unique avec ses vignobles en terrasses. Les Français, Espagnols et Brésiliens y trouvent un marché plus abordable que Lisbonne, avec un potentiel locatif croissant.

Péninsule de Setúbal & Costa Azul

Située au sud de Lisbonne, cette zone représente 5,3 % des recherches. On y trouve Setúbal, Sesimbra, Troia et Comporta, de plus en plus prisées par une clientèle haut de gamme. Entre criques turquoise du Parc naturel d’Arrábida et longues plages de sable, la région allie authenticité et exclusivité.

Les Français, Américains et Scandinaves y sont particulièrement présents, attirés par son accès rapide à Lisbonne et son cadre naturel préservé.

Alentejo

Avec 3,6 % des visites pour Beja et 0,8 % pour Évora, l’Alentejo attire une clientèle en quête de tranquillité. Ses plaines dorées plantées de chênes-lièges, ses villages blancs comme Évora (UNESCO) ou Mértola, et sa côte sauvage (Vicentina) offrent un cadre de vie paisible.

Les prix y restent abordables, notamment pour les grandes propriétés rurales. La région séduit surtout les Français, Allemands et Néerlandais, souvent intéressés par des résidences secondaires ou des projets de tourisme rural.

Coimbra & Centre littoral

Au cœur du pays, Coimbra (6 % des recherches) est célèbre pour sa vie universitaire et son patrimoine classé. Autour, Figueira da Foz propose des plages familiales, et la Serra da Lousã attire les amateurs de randonnée.

Avec des prix plus bas que Lisbonne et Porto, la région séduit des Français, Espagnols et Brésiliens, notamment pour un investissement étudiant ou une résidence secondaire.

Beira Baixa (Castelo Branco)

Peu touristique mais en croissance, Castelo Branco (3,5 % des visites) attire les amateurs de grands espaces et de villages de pierre comme Monsanto. Ici, le coût de la vie est faible et l’immobilier accessible.

Entre montagnes, rivières et plaines agricoles, c’est une destination prisée par les Français, Néerlandais et Allemands cherchant un projet de retraite au calme ou une maison de campagne.

Madère

Avec 5,5 % des recherches, l’île de Madère est une destination phare pour la retraite et le télétravail. Funchal, sa capitale, combine climat doux, infrastructures modernes et charme insulaire. Les paysages volcaniques, les levadas et les falaises impressionnantes séduisent les amateurs de nature.

La clientèle étrangère est très variée : Britanniques, Allemands, Français et Nordiques.

Açores

Encore confidentiel (0,8 % des visites), l’archipel des Açores attire une clientèle en quête de nature sauvage et d’écotourisme. Ponta Delgada et Angra do Heroísmo sont les principales villes, mais la vie reste tournée vers les volcans, les lacs et l’océan.

Les Français, Allemands et Américains/Canadiens y trouvent un marché plus abordable, souvent pour une résidence secondaire ou un projet touristique.

Les langues les plus parlées par les acheteurs immobiliers au Portugal

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien immobilier au Portugal

Marché immobilier portugais actuel

Le marché immobilier portugais est en forte tension, en 2025 le pays enregistre la plus forte hausse des prix dans l’Union européenne. Le prix médian s’élève désormais à 2 827 €/m², soit une progression de +3,3 % en un trimestre.

À l’échelle régionale, Lisbonne reste la plus chère (jusqu’à 6 425 €/m² dans certains quartiers), tandis que l’Algarve suit avec environ 3 300–3 600 €/m². Le nord et le centre offrent encore des alternatives plus abordables, autour de 1 100–1 700 €/m².

Malgré ces hausses, le dynamisme reste réel : volume des transactions en progression, rendement locatif moyen autour de 5 %, et taux d’intérêt hypothécaire attractif (environ 3,4 %).

Les villes à surveiller : fortes augmentations de visites

Imposition, taxes immobilières & frais annexes

L’acquisition immobilière est soumise à plusieurs taxes gouvernementales :

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) – une taxe unique à l’achat, variable selon le prix et le type de bien (progressive)
• IMI – impôt foncier annuel, entre 0,3 % et 0,45 % pour les biens urbains, jusqu’à 0,8 % pour les biens ruraux
• Droit de timbre (Imposto do Selo) à 10 % s’applique aux successions de biens portugais — sauf exonération pour les héritiers directs (conjoint, enfants, petits-enfants, parents)
  Pour les étrangers, l’absence de droits sur la succession (hors droit de timbre et sauf en présence d’héritiers directs) peut constituer un avantage intéressant. Il est néanmoins conseillé de rédiger un testament selon la loi de votre pays d’origine pour éviter toute zone d’ombre

Golden Visa

Le programme Golden Visa permet aux non‑Européens d’accéder à la résidence (et potentiellement la citoyenneté) via un investissement : 250 000 € dans la culture, ou 500 000 € dans des fonds, recherche ou création d’emplois.

Le principal avantage ? Une présence physique très limitée (en moyenne seulement 7 à 14 jours par an). Après cinq ans, possibilité de demander la résidence permanente et la nationalité portugaise.

Attention : le traitement des dossiers est très ralenti. En mai 2025, les requêtes en attente s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers et pourraient ne pas être toutes examinées avant 2030. En parallèle, la fermeture du programme immobilier a été annoncée en 2023, redirigeant les investissements vers les autres filières.

Comment obtenir la résidence au Portugal

Au-delà du Golden Visa, plusieurs options s’offrent aux acheteurs :

• Permis de séjour pour investissement classique, selon les catégories éligibles (recherche, fonds, culture…)
• Statut de Résident Non Habituel (RNH), accessible aux nouveaux résidents, offre une fiscalité avantageuse sur 10 ans (imposition réduite voire nulle sur les revenus étrangers, pas d’impôt sur la succession, etc.). Ce statut facilite grandement l’installation des retraités ou des travailleurs étrangers à hauts revenus.
  Les démarches exigent un NIF (numéro fiscal portugais) et l’ouverture d’un compte bancaire local, ainsi que parfois l’assistance de professionnels (avocats, fiscalistes, agents immobiliers expérimentés).

Pièges à éviter

Quelques règles d’or pour sécuriser votre achat :

• Toujours vérifier le statut juridique du bien, s’assurer qu’il est libre de toute charge (hypothèque, servitudes…) et enregistré correctement
• Engager un notaire ou avocat bilingue, idéalement expert du droit immobilier portugais
• Ne jamais ignorer l’importance d’un NIF portugais et du certificat de propriété cadastrale (caderneta predial) – sans ces documents, l’achat peut être compromis
• Être vigilant sur les biens construits sans permis ou dans des zones protégées ; la régularisation peut coûter cher ou être impossible
• Et éviter de négliger les coûts annexes : frais notariaux, taxes, frais bancaires, estimation immobilière, etc.

Processus d’achat immobilier au Portugal par étape

Trouver une maison

La première étape consiste à définir sa zone de recherche et à travailler avec un agent immobilier agréé (mediador imobiliário). Les portails comme Green-Acres permettent un premier repérage, mais l’accompagnement d’un professionnel local est vivement conseillé pour éviter les mauvaises surprises. Les visites permettent d’évaluer l’état réel du bien, son environnement (bruit, voisinage, accessibilité), et de comparer les prix du marché.

Obtenir un « Número de Identificação Fiscal »

Indispensable pour toute transaction, le NIF (Número de Identificação Fiscal) est le numéro fiscal portugais. Il s’obtient :

• auprès du service des impôts (Finanças),
• ou via un représentant fiscal (obligatoire si vous n’êtes pas résident de l’UE).
  Ce numéro sera nécessaire pour ouvrir un compte bancaire portugais, signer tout contrat et enregistrer le bien.

Proposta de Compra

Une fois le bien choisi, l’acheteur transmet une proposition formelle (Proposta de Compra). Si elle est acceptée, il est courant de verser un dépôt de 5 à 10 % du prix. À ce stade, il est crucial de vérifier les documents légaux :

• Certidão de Teor (registre foncier),
• Caderneta Predial (cadastre),
• licences de construction et conformité urbanistique.
  Un avocat spécialisé peut s’assurer qu’aucune dette ou hypothèque ne pèse sur le bien.

Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

C’est le contrat préliminaire signé entre acheteur et vendeur, qui engage juridiquement les deux parties. Il fixe :

• le prix d’achat définitif,
• les modalités de paiement,
• la date prévue de l’acte final (Escritura).
  En cas de retrait de l’acheteur, le dépôt est perdu ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double du dépôt. Ce contrat sécurise la transaction jusqu’à la signature finale devant notaire.

Financer son achat immobilier

Le financement peut être assuré par un apport personnel ou un prêt hypothécaire portugais. Les banques locales accordent généralement jusqu’à 70-80 % du prix du bien aux étrangers, sous réserve de garanties. Les taux en 2025 se situent autour de 3,3-3,6 % selon la durée et le profil. Il est conseillé de comparer plusieurs établissements et de prendre en compte :

• coûts annexes (notaire, avocat, impôts IMT & IMI)
• frais de dossier
• assurance obligatoire